悉尼房价之我见 —— 写于 2014 年 3 月

会水的兔子 · 发表于 2014-5-31 10:23:53

本帖最后由会水的兔子于 2014-3-3 21:34 编辑
免责声明：

本人非房地产及相关行业从业人员，这代表我没有这一行的内幕消息和内部数据，因此对参考我的意见进行投资所带来的任何损失不承担任何责任；同时因为相同原因，我相信我的看法完全从正常角度理性分析，不参杂任何利益纠葛。

如果有不同意见和看法，请有理有据的进行反驳，我们愿意继续深入探讨；如果是毫无根据的乱拍砖和人身攻击，我就不一一回复了。如果非常赞成我的看法和观点，请加分。

澳大利亚是全球最热门的移民国家之一，悉尼是澳大利亚最热门的城市之一，这里注定是热钱追逐的焦点。无论是不带地的楼花还是带地的豪斯，这只是数量级不同的选择而已。看了几个讨论下来，我觉得大家过于看重中国大妈的能力对现在房价的影响了。不错，由于现在中国经济火热，所以看到很多华人特别是由于中国丈母娘的涌入带动了这一波的房地产涨势，但是如果这波中国的经济大潮过去了，是否还会有来自印度的热钱，韩国的热钱，巴西的热钱，南非的热钱来创造下一波的涨势？其实如果走出热门华人区，你会发现鬼佬区的争夺场面也惨烈的一如华人区。只要有热钱，悉尼的房地产就会从中或多或少的受益，因此悉尼房价大跌在我看来是不会自主发生的。
楼花和豪斯的区别在于一个有地，可以重复利用，资金条件好了或者资金条件好的人，可以在地面上重新做文章，继续舒服的住，而楼花随着时间的推移，维护成本上升，居住体验下降。楼花上下浮动大，比较容易受影响，因为它出租多的特点。由于楼花公寓的价格相对低，维护省心，投资自住都比较灵活，所以深受广大第一次购房者的青睐，很多购房者就是从楼花开始慢慢体会和进入到投资房地产的队伍中的。豪斯的价格特征是短期内浮动不会特别大。因为本身价格基数较高，又有一块儿永久产权的地，自住较多一些，通常是大家庭（多于三口人）购买，不是家里发生大的变动或者是得到特别好的出手机会，否则不会轻易出手的（房价跌我不卖就是了），因此豪斯的价格也不会大跌的。但是无论是楼花还是豪斯，长期来看悉尼的房地产都是会上升的，只有上升空间的不同。
从供需关系来看，大量来自世界各地移民的涌入都需要一个栖息之所，而悉尼工资收入和房价的比值并没有打到无法企及。对于普通家庭 10W - 15W 澳币左右的年收入来说，60W - 90W 的房价是完全可以企及并且具有较高性价比的，这一点参考一下中国的收入房价比大致就可以得出更具体化，数字化的概念了，不要忘了悉尼之于澳大利亚，就像北上广之于中国。
投资还是自住对购房时机有没有影响？我想肯定是有的，毕竟目的大不相同。但是我总感觉真正的投资要是能做到房子全价买了，不用考虑贷款和付利息，这样房地产的升值还是很明显的。如果是工薪阶层的付 20% 贷 80% 来养房，这样投资的话回报周期非常的长，计算一下会发现比投资房地产回报率高的投资组合还有很多，房地产并不是最好的投资方式（不过可能是相对门槛低的）。有人会说，你别胡说八道，有钱人都是借银行的钱来投资的。这个我承认，但是这也是基于有钱人有地方把自己多余的钱投资到其他的地方产生高于房地产回报率的原因，或者是这些投资的人有更多的项目可以进行同时投资，这点普通工薪家庭是无法做到的。至于自住房，那是刚需，不要考虑回报和涨跌，只要考虑自己住时候的是否解决了你的实际问题同时尽可能少的引入新的问题，方针是看到合适的就出手，看到合适的再出手。如果刚买了自住房，结果就回调岂不是亏了？因为是自住，所以只要住的时间够长，这些回调都不是主旋律。2010-2011 年澳洲的房地产经历了从顶峰回调的震荡中，LZ 我和身边的朋友就缺心眼儿的在那个时候入市了。房价最高的时候买了自住小公寓，一年多的震荡并没有太大的影响我们，因为还沉浸在买了新房子的喜悦中。等到今日，所谓震荡回调的那点儿跌幅早就涨回来了，再想跌到我们购买时的价格恐怕也是很难了。
现在恐怕对房价影响最大的就是利率了，目前是有史以来都少见的低利率，基本在 5% 以下，这导致很多房子即使价格贵了一些，但是一按计算器发现还是能负担的起，于是更多的人加入到购房者中。需要注意的是这并不是正常的利率水平，正常的利率水平应该是在 6% 附近，甚至到 6.5%，有人说见过 18% 的利率，我没亲历过不予评论了，想必这个一定是非正常现象。如果利率从现在的水平上升到 6%，继而到 6.5%，家庭的生活质量是否可以为继，是否会大幅下滑，这是需要在买房前要全家都做好的功课，不要盲目的增加自己的预算。利率会否大幅增长到 8% - 10%？机会很小吧。到了这一步对房地产的打击是显而易见的，如果要政府放任房地产价格崩盘，除非有另外一扇窗户能打开，否则带来的负面影响太大了，不光是经济方面了，政府应该不会轻易让这种事情发生。就目前情况看，澳洲的经济前景还有很多未知因素，利率即便不能维持在现在的低位，上升过程也会是缓慢和漫长的。
其实还有一个因素，放 10 年前看怎么都不可能发生，现在看也许不确定性增强了。世界上各国各民族的矛盾冲突体现的越来越频繁，越来越激烈，总会让人产生关于战争的不好联想。经常听说现代战争一旦打起来就容易很快演变成世界大战，战争对经济的影响是颠覆性的，什么事情都有可能发生。好在纵观前两次世界大战，澳大利亚由于地理位置的优越性，基本都能独善其身，而悉尼墨尔本等大城市又地处澳洲偏南部，战略意义再重要，打击的成本实在太大，所以即使发生战事，估计澳大利亚悉尼的房地产也是世界范围内复苏最快的之一。虽然本人没有经历过，但是听了身边人的描述，希望不要再有一次战争。
一句话总结一下，悉尼的房地产会和世界其他各个国家政经稳定的大城市一样，会有上升会有回调，但是总体会是上行的，现在悉尼的房价还有上升空间。