2014年悉尼地产展望

天涯浪客 · 发表于 2014-5-31 10:39:10

本帖最后由天涯浪客于 2014-1-21 15:48 编辑
2013年悉尼地产风起云涌，涨声一片，始作俑者乃是澳联储（RBA），各大银行的连续降息是这次大涨的源动力，什么各国大妈啊，养老金投资者啊，都不过是一些随波弄潮，浮光跃金的小鲤鱼。
2014年个人认为是地产持续上涨的一年，涨幅应该在10%附近。RBA的利率政策起决定意义，结果无非三种，涨，不动，降。从几率上看，不动最大，其次是降，最后是涨；就2014年而言，基本没有几率会涨利率，原因很多：高失业率，RBA老大出来说话唱衰澳元，等等。
目前大家普通认为投资者会退出房产投资，从而导致房价下跌的原因是：租售比低，楼花满地跑。
我们先来分享租售比：按照100%贷款，Interest only的计算方法，大家会想一下2008年，当年我刚学存钱，在St GEORGE 银行存了一年定期的存款，利率是8.25%，银行的贷款利息一定高于存款利息，我们再保守点计算，就按照房贷8%来计算好了。如果当年投资一套30万澳元的两房unit，每年需要还银行300000*8%=24000澳元的利息，而当年30万的房子能租350已经算不错的租金了，按照全年50周（每年两周空置）计算，也就是17500澳元一年。换言之房东一年要倒贴6500澳元利息；如果现在投资一套40万澳元的两房，租金400一周，需要还银行5%的利息，也就是20000澳元一年，而租金400*50=20000,也就是说一年下来，房东不需要自己贴钱了。所以说房东现在其实越来越轻松了。。。。。。
我们再来分析楼花满地跑。买楼花者，无非几种人：海外投资者，不差钱；本地高收入者，负扣税；不明真相的群众，这部分人可分流两部分，一部分咬咬牙自己扛，分租，国内调钱路子很多，一部分实在扛不住，平价卖房走人。楼花价格会降吗？当然不会，最多不涨而已。等到周边二手房涨的差不多了，新房自然水涨船高。
综上所述，2014年悉尼楼市依旧坚挺，涨幅可能低于2013年，但是仍然会保持10%的态势，大家可以2015年1月21日回来看，对了加分膜拜，错了一笑而过。。。。。。

天涯浪客 · 发表于 2014-5-31 10:55:58

本帖最后由天涯浪客于 2014-5-4 07:09 编辑

2014年银行城看房日记：
2014年1月，一套三房unit，复式结构，成交价49万，刷新了二手三房unit的新纪录，华人轻松拿下。去年本人看房最高三房纪录47万8，当时是被越南人拿下的。
2014年1月，一套两房unit，物业费比较便宜，位置一般，一楼带一个不大的小院子，华人41万拿下。
2014年2月，French Ave的一套三房unit，3-2-1结构，三房两卫，单停车位，总面积136平，两个阳台占了大概30平，所以房价，客厅都不大，拍卖价46万8，华人拿下。
2014年2月，TAFE附近一套两房unit，成交价37万7，华人拿下，捡漏了，因为这天是大雨，只有两个人注册，所以基本无竞争。拍卖捡漏必须在下雨天。一个星期后同一栋楼2房拍卖成交价39万，此捡漏华人一星期赚1万。
2014年3月，Brandon Ave一套一楼带小院的两房unit刷新二手两房unit新纪录，小院比较大，50平米左右，房子2-1-2结构，大概15年新旧，拍卖成交价44万1千，越南人强势拿下。2013年本人看房二手两房记录42万被刷新了。
2014年3月，Chapel Road一套复式结构的三房unit拍卖，成交价48万5，和一月份那套相比，对大路有些吵，还有就是物业费高了些，华人拿下。
2014年3月，Chapel Road一套三房house，560平米地，挺老的房子，应该是60年以上的，没怎么装修，如果买下要花最少几万装修才能住，拍卖成交价80万。越南人强势拿下。
2014年3月，Bungalow Crescent一套2-1-1的两房又出Record Price，44万5千，再次刷新二手两房unit新纪录。
第一季度总结：Bankstown共有7套二手两房unit卖出40万以上的价钱，最高价格是44万5千。而且全部是3月份卖出的。
最近懒了，看房少了，Bankstown的房子还是挺努力的，昨天5月3日，阴雨连绵，这样的天气按理说房子是卖不出好价钱了，不过二手两房unit的价钱再一次被刷新了。

2014-5-4 07:09:10 上传
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