对购买投资房折旧的一点看法

大江东去 · 发表于 2014-5-31 11:17:32

在澳洲购买投资房用于投资，
一是等待投资房增值然后转手带来收益。二是平时出租靠租金抵消贷款利息及各项维护费用进行负扣税。
其中很多人做投资房的折旧以用于进行负扣税，也有人反对做折旧。那折旧应不应该做呢？
说折旧就要先说一下现在悉尼收入的税率
悉尼的税率是按个人收入的阶段进行征收的：
0 - $18,200                无

$18,201 - $37,000    超过$18,200的部分，按19%缴纳

$37,001 - $80,000    超过$37,000的部分，按32.5%缴纳

$80,001 - $180,000 超过$80,000的部分，按37%缴纳

$180,001 and over    超过$180,000的部分，按45%缴纳
假设购买了一个80W的新房做折旧（简单化，产权按一个人算）
80W的新房一年折旧大概2W
如果这个人（A）收入（已在工资中扣除其他因素的负扣税）是37000以下。
那么A再能拿到的负扣税是20000*19%=3800（按一年平均算）
若干年（假设政府没改税率）（5年）他卖掉投资房，房产增值（扣掉其他费用平均按5%算）20W，
A要为折旧补回的增值税是20000*45&=9000（按一年平均算）也就是要为折旧的费用多交26%税率
如果这个人（B）收入（已在工资中扣除其他因素的负扣税）是80000以下。
那么B再能拿到的负扣税是20000*32.5%=6500（按一年平均算）
若干年（假设政府没改税率）（5年）他卖掉投资房，房产增值（扣掉其他费用平均按5%算）20W，
B要为折旧补回的增值税是20000*45&=9000（按一年平均算）也就是要为折旧的费用多交12.5%税率
如果这个人（C）收入（已在工资中扣除其他因素的负扣税）是180000以下。
那么B再能拿到的负扣税是20000*37%=7400（按一年平均算）
若干年（假设政府没改税率）（5年）他卖掉投资房，房产增值（扣掉其他费用平均按5%算）20W，
B要为折旧补回的增值税是20000*45&=9000（按一年平均算）也就是要为折旧的费用多交8%税率
如果这个人（D）收入（已在工资中扣除其他因素的负扣税）是超过180000
则税率无区别
所以经过比较只有收入超过180000（已在工资中扣除其他因素的负扣税）的足友才会不损失税率。
其它都相应损失若干的税率
做折旧的负扣税的好处是现在用以后的钱，如果税率不变时间越长越有好处。
但是税率有区别的情况下，则需要靠时间长带来的货币贬值是弥补这个税率损失。
现在收入越低的足友税率区别越大，越不划算。
一点个人看法，欢迎指正。

大江东去 · 发表于 2014-5-31 11:47:22

个人收入没超过18W的足友，就要考虑以后卖投资房折旧带来的税率差的问题

hyue68 · 发表于 2014-5-31 12:18:01

沙发！

hyue68 · 发表于 2014-5-31 13:44:39

看了3遍，明白了。
税率低的人，买投资房（全新的投资房）不划算

klux · 发表于 2014-5-31 14:25:50

卖掉时候为折旧补回的增值税可以免一半的，重新算算

小米008 · 发表于 2014-5-31 15:40:19

小米008 发表于 2014-5-3 16:09

你算是明白了。税率不高的人，如果一定要买投资房，折旧不高，但土地面积大未来升值潜力大的可能比买新房 ...
非常感谢！！！
上午去看了一个房子，800多平，1.8M
唉，超预算啊

hyue68 · 发表于 2014-5-31 16:24:53

hyue68 发表于 2014-5-3 16:06

看了3遍，明白了。
税率低的人，买投资房（全新的投资房）不划算
买新房也不是不划算，如果新房卖55万，二十年二手房卖50万。我肯定选新房投资。
但不确定因素太多的楼花比二十年的二手unit贵30万的，我肯定不考虑。
那些说楼花能靠折旧拉下和二手房价格的，我真不觉得。