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本帖最后由 SydPeterLiu 于 2013-5-4 10:37 编辑
很基本的一点问题，可以令简单的贷款变的很复杂。这里容许我说一下一个刚刚发生的贷款故事，当中存在不少的误会，构成不少的损失和不安，与大家分享，希望失败经验给大家带来收获。
甲乙年轻夫妻，结婚不久，还没有孩子，首次置业，男年薪7万余，动画设计行业，女年薪五万多，保险公司客服。2012购买楼花，原计划2013年底交楼。价格56万，打算借贷80%。
由于客人条件很好，女申请人多方比较利率，也提出现金返回等条件，例如要求代付首年年费等。因为客人条件好，所以也最终答应从佣金中代付年费的要求。经历几周的里里外外的多方比较，女回到我们办公室，指定让我们帮他申请St George 两年4.98%，0.95%的折扣后5.54%浮动（当时我们推荐CBA，因为我们对st George 的效率不太认同）。
在准备电脑输入申请的时候，女专门来电确认他先生的名字中间有一条横线（aa-bb)，说是护照，出生证上也是一致的,只是驾照不同，而她的律师说要按驾照登记。当时我们发现合同上的购买人的名字原来是aa-bb，后来改成aa bb，至于中间的横线被划去，而且盖上了章。事实上，如果不是女申请人来电声明，我们一定按照合同上的名字输入，这个错误导致后来的delay settle 有着直接的联系。当然，作为贷款代办人，应该在资料输入的时候与律师核实，并非只单方面听取客人随意的安排。
在3月4日申请两天银行就已经批出conditional approval, subject to valuation. 一周后直接出来估价结果$56万原价，皆大欢喜。本来故事应该很顺利的发展下去，例如unconditional approval，然后出合同等4月22日交楼（发展商提早交楼）。那时离交楼的日子还有三周。
事实上，噩梦才刚刚开始，等了一周也不见出合同，催促下，St George 居然说之前的估价是电脑估价，因为楼花，所以要做full Val,结果就是再等了一周，回来的价格是$53万，客人在电话那头就开始骂，说没钱之类的。后来过了一天又不情愿的说go ahead.....好啦，之后就是通知银行继续。通知了之后以为就是等出合同了，谁知道一等又是一周多，无数次电话邮件，找银行BDM（负责协助broker的经理）等都说需要24小时等等，每天都说不同的理由，反正就是每次都让你再等24小时，明天再打来之类的。
眨眼就到了4月13日，银行方面还是说不出原因。后来我们拒绝放下电话，一层一层的要求接电话的人转到不同部门的负责人询问，原来银行出合贷款同的部门发现问题，就是贷款人名字在银行系统所以文件中都是有横线的，但是买卖合同上却是没有横线的。他们认为这不能算是同一个人。问题大了！！！！！！
由于settlement 日子已经只有一周，无法再重新申请，出合同的部门答应按照现有格式出合同，然后在合同打印后把横线划掉然后他们做备注。他们说合同可以当天或第二天可以打印出来。为了节省时间，我们要求收到通知后马上去银行取合同。
结果从周一等到周五下午2点才接到通知可以取合同。马不停蹄，在银行总行取到合同再回到Burwood 公司已经下午四点. 客户还是很配合，晚上来到公司已经7点半。
从来没有见过一个银行的单纯买房的贷款合同这么复杂和繁琐，前前后后一个人起码签了十个以上的名字，乱七八糟的文件一大堆。最令我担心的是，合同根本不是银行人员说的是把名字中间横线划去，然后备注。那条横线清晰依旧的连接着aa和bb。
为了保险起见，我和客户再填写了一份声明，注明无论是否有横线，都是同一个人，请银行尽快安排交接。通常这种声明和客户亲笔签名，就可以起到证明不同名字即使有微少差别，但还是本人的作用。
第二天是周末，早上十点，还是直接驱车打算把贷款合同赶紧送回银行总部。大门紧闭，对讲机那边传来保安遥远的声音，说今天不开门，周一再来吧。还记得那一刻雨一下子大起来，站在门口不知所措的感觉。这时刚好有人要进门，问我要干什么，我说送合同，她说她可以帮我送上去，因为她就是负责贷款业务的。后来不到半小时，还给我发了个邮件，书面告诉我确认送交settlement department。好人啊！
周一，已经是交楼之日，客人如果耽误一天，要交9%p.a.房价的利息，还有附加三四百元的什么文件费。事实上，这些费用只能由我们来承担了，因为我们接受了客户的申请。
周一整天都在致电银行，查询文件复核结果。结果当然是还没有等到结果。那么又到了周二，原定交楼的第二天，到了下午，银行说一切都ready for settlement了，然后我们通知律师，律师那边本来就不高兴晚交楼，又说什么银行没有联系她云云，不过她还是打电话去book settlement, 我们就静候佳音，那时已经下午五点了。终于等来的是那个律师的简短而态度粗鲁的邮件，说我们谎报军情，说银行和她说没有ready，但她也没有说出任何具体原因。这样有没有了一天。
周三，反复追问银行，反正就是说文件还没有审核完成，根本无法知道什么原因，期间还是打了很多电话，后来又发生说ok，还发了邮件说可以，但让律师打过去后还是说不行。当然，又是来邮件大骂，甚至说要向我们收附加费等等。
就这样又浪费了三天，周四是公众假期，军人节，无法继续工作，心情大受影响。
周五，再也不能浪费时间，一通电话之后发现银行settlement department 的人根本不管什么声明，反正贷款合同和买房合同不是同名字就不给settle，他们的处理是正确和严肃的，我很认同。事实上他们期间给买方律师发过邮件，要求更改合同，律师居然说没有收到。和律师争论之后，下午律师终于把合同上的名字改回来，但是律师已经完全不配合了，推说她如何忙忙忙，后来强烈要求索取之后，终于给了我一份副本，通过我们再发给银行，已经下午五点半了。
事情到这里已经接近尾声，很艰难的book了周一下午settle，那就是再等两天，难熬的周末周日。在周一也再无节外生枝，客人被收取了$1,400.的罚金，成交两日之后，罚金的清单和账户资料已经转到我的邮箱，因为当初承诺负担任何贷款延时的损失。客户也不断来邮件另追加电话，声明除了代付delay fee，之前我们答应从佣金中代付的年费必须兑现。其实这个单子作为broker已经没有佣金可言了。
客观来说，作为broker，对贷款申请人和法律文件名字的一致性必须负有完全责任，也有责任协调各有关方面确保贷款的顺利按时进行。同时也想表达，银行的拖延，律师的不作为也是令事件进一步恶化的主要推手。当然，这些责任除了broker，都不会有人会主动站出来承认他们的过失，包括律师和银行。
作为客人，也应该体谅broker这个行业，充满风险和责任，不应该一味的追求自身利益，忽视别人的价值并索取他们工作成果。
故事写的有点长，各位同学都混混欲睡了。不过，十分感谢每一个失败的经历背后总是存在极具价值的暗示，希望我们在遭受金钱和精神损失的同时，吸取经验，避免将来无谓的浪费。
Peter Liu @ Sydney
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