买房经历分享

Candy025

本帖最后由 Candy025 于 2014-5-10 00:42 编辑
两个多月前终于买了房子了，因为在澳洲上学到了很多，所以就一直想把自己的经历也写出来跟大家分享下，如果能帮到有需要的tx那就更好了。因为我是在墨尔本，可能我的有些经历跟别的城市的tx不一样。
首次购房补助 - 2#
贷款预估 - 3#
律师 - 4#
找房及有用的网站 - 5#
Excel - 6#
看房 - 7#
拍卖 - 8#
贷款，律师，保险和交房 - 9#
开通电，煤，电话和网络 - 10#

Candy025

本帖最后由 Candy025 于 2014-5-11 10:10 编辑
首次购房补助：现在维州的首次置业补助只针对第一次买房，而且要买75万以下新房子的人有1万补助，买二手房或者75万以上已经没有首次购房补助了。购买超过60万的房子已经不能拿到印花税的减免了，60万以下的首次购房者可以得到40%的印花税减免。具体可以查看政府网站http://www.sro.vic.gov.au/SRO/sr ... F8ECA2575C1008187C7 和http://www.sro.vic.gov.au/SRO/sr ... 975CA2575A1004420CF。

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贷款预估：看房之前先找了银行banker和broker聊了聊，了解了下根据我的情况能贷到多少钱，设定了自己的预算，虽然这个预算在之后的看房过程中一直增加，但是还是起到很大作用的。聊得过程也是了解banker和broker的过程，找到一个可靠有能力的banker或者broker还是很重要的。对比了好几个banker和broker后，找到了一个很好的banker，帮了我很多，这个下面再具体讲吧。由于开始预算设的低，对贷款需求不是很大，所以没做pre-approval，建议对贷款要求比较高的tx还是先做pre-approval比较保险和省时。

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律师：然后又找好了律师准备到时候可以帮我看购房合同和办理转户手续。律师是我以前broker推荐给我的，人很nice，马来西亚人，一个老律师，现在只是接接小case当打发退休时间。其实大家也可以找过户师（conveyancer），价格比较便宜。区别就在于过户师不能上法庭帮你打官司，如果买房过程出现纠纷，要律师才能上庭。

Candy025

本帖最后由 Candy025 于 2014-5-10 00:50 编辑
找房及有用的网站：之后就从11月多开始找房，从西（point cook）看到东（glen waverley），看了三个多月的房子，真是看到吐啊。从一开始的高要求漫无目的地看，到一次又一次的被打击，之后终于摸清自己对房子的要求，明白哪些条件不能退让，哪些可以将就，也算是一部辛酸史了。最后竟然在无意间把房子买到了，感觉买房子也是要看缘份的。所以大家如果错过什么中意的房子伤心懊恼的话，说明这个房子跟你没缘份，洗洗睡，下周接着看房子吧，总能找到属于你的那套房子的。
找房子的过程中，我基本上用www.realestate.com.au来找房，免费注册了账号之后，可以保存你看中的房子，还可以设定email alert，你喜欢的区有新房子的listing都会发email提醒你。这个网站还有个手机app，用帐号登录，就可以看到你之前保存的那些房子的信息，出去看房子的时候很好用。
偶尔我也会用www.domain.com.au来看房子，这两个网站基本上列出来的房子都一样，只有很少的时候我搜索一些房子在realestate上找不到，最后在domain上找到。
很多时候realestate或者domain没有列出来房子的价格，最保险的方法就是问中介价格。但是我嫌麻烦，不想浪费太多时间一个个房子去问，就下载了cba的Prop. Guide手机app，这个软件可以给出这个房子的估价，感觉比www.onthehouse.com.au的估价准一些，确定这个房子在我的预算左右，我才会去问中介房子的问价。在这个软件输入你想要的区和房子的要求后，会出来现在在市场上的大部分房子的银行估价区间，和以前这个区卖的房子的卖出价，个人感觉很好用。
http://www.homepriceguide.com.au ... sults/melbourne.pdf 这个网站每周更新一次最近周六的拍卖记录，对了解市场行情还是很有用的。
有时候realestate或者domain上列的房子的信息不全，像土地面积或者之前的成交记录什么的，我就会去www.onthehouse.com.au或者http://house.ksou.cn上察看，http://house.ksou.cn上的资料齐全一些，很多在别的地方查不到的房子卖出价在这个网站上也能查到。这个网站还能查这个区的资料，对一开始看房还纠结于选区的时候很有帮助。
http://services.land.vic.gov.au/maps/pmo.jsp 这个是维州政府网站，可以查到维州房子的planning property report，计算土地长，宽和面积。这个report也会附到购房合同或者叫section 32里。
google map也是一个很好用的网站，有些房子你看着觉得很好，但是可能有高压线就在附近，用google map可以看到房子附近的情况，避免浪费时间在一些不可能中意的房子上。

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Excel：我自己做了一个excel，把所有看中的房子的信息都列在里面，还有自己对房子的评价，这样子以后自己查看也方便，也可以根据自己对房子的中意程度安排每周的看房行程。特别当你看了大量的房子之后，很多时候根本不记得看的房子的情况，excel就能帮很大忙了，可以帮你回忆这个房子，避免浪费太多时间在不中意的房子上。

Candy025

本帖最后由 Candy025 于 2014-5-11 22:18 编辑
看房：做好了功课之后，实地去看房。很多房子图片拍得很好看，实地看了之后很失望。看完房子，如果中意，可以跟中介要购房合同或section 32，里面包含房子的重要信息，可以转发给律师帮你看合同是否有问题。有些房子是auction的，可以问中介房东是否愿意提早接受出价。最好看完一个房子多跟中介聊聊，让他知道你买房的要求，这样即使这套房子不适合你，他也可以跟你推荐其它的房子，有时候可能会有他刚拿到手还没推出市场的房子。即使他暂时没有适合你的，以后他也会跟你保持联络，有适合你的房子第一时间通知你。
市场上的房子分拍卖和私人出价，我个人倾向于私人出价的房子，因为拍卖是没有冷静期的，而且如果竞争者很多，价格太不受控制了。可是由于去年底今年初市场火热，看上的房子都要拍卖，没有几个接受私人出价或者拍卖前出价的，很崩溃。
看房时可以注意下下面的这些东西，暂时想到这么多，欢迎大家补充
- 附近有什么公共设施？如公共交通，公园，商场，学校，距离有多远？
- 周围有没有大片空地？如果有，以后要准备做什么用途？以此来确定以后对房子的影响还有升值潜力。
- 附近有没有高压线和手机信号塔？辐射很强，我个人很忌讳。
- 地形和面积。个人喜欢方正平整的土地，如果要推倒重建会好用些。如果要分割重建，每个council对土地面积要求都不一样，不过最少frontagage好像要15m，面积要600平米以上吧？这个不太确定。如果有这个需求，看房的时候就咨询中介，或者去问那个房子的council。
- 地下有没有easement？位置在哪里？影响大不大？
- 土地上有没有大树？是什么树种？可不可以砍掉？对房屋建筑有没有影响？
- 房子哪年建的？有没有什么恶性事件发生或者有人过世在这个房子里？如果这个房子之前发生过什么恶性事件，像谋杀什么的，中介是不能隐瞒买家的，不然以后买家可以告中介的，以前发生过这样的例子。
- 房东在这个房子住了多久，为什么要卖这个房子，是不是有什么问题？通常如果前房东住了很久，现在老了要downsize的这种房子应该没什么问题。如果房东买了房子不到一两年就要转手就多个心眼吧。
- 房子是什么结构？双砖？单砖？板房？是不是装修过或者加建过？什么时候装修或者加建过？如果新装修，就要注意装修的用料，因为有些房东装修就是为了卖房，可能就会用些很差的料。
- 房子有没有裂缝？会不会漏雨？有没有白蚁问题？
- 房子内部格局。这些就是个人喜好了。有些房子你一进去就感觉不舒服，乱糟糟像迷宫一样的，这种房子应该就不适合你吧。
- 房子的朝向。这个我也不太懂，感觉后院能晒到太阳比较重要吧？
- 热水和做饭的是用煤气还是电的？个人比较偏好煤气的，感觉煤气比电的好用而且省钱。
- 房子里是否有用地毯？地毯下面是什么地板？质量如何？

Candy025

拍卖：参加拍卖前最好先去银行开个支票帐户，银行会给你一本支票本，拍中了房子可以直接开支票，个人支票不收费。好过每次拍卖前去银行开bank cheque，一张要十几刀，谁都不知道什么时候能拍到房子，浪费钱啊。有决心要买的房子也可以找inspector帮你检查房子，看是否有问题。由于我家房子是打酱油拍卖买回来的，根本就没仔细看过，更不要说找人来检查了，晕。

Candy025

贷款，律师，保险和交房：拍卖成功后，就第一时间通知了律师，把签好字的购房合同给他准备过户手续，这个不需要自己太操心，律师会通知需要些什么东西。
然后就是找banker或者broker了，当然全额付清的就不用了。买了房子后因为要回国，要在4，5天之内办好贷款，包括跟banker谈好利率和优惠，申请贷款，银行估价审批放贷然后出合同给我签字。幸好找的banker很給力，帮我申请到了很好的利率，还催贷款部门给我早点出合同让我签字，在回国前帮我搞定了贷款的事。
因为房子拍下来后就开始由我们承担风险了，所以还是尽快买了保险。买的是cba的房屋保险，价格合适，网上人家评分也很高。
一切准备好了就等着settlement date了。我们买的房子已经是空置了，办好贷款我们就打算尽早交房可以开始搞装修就让我的律师通知对方律师提早交房。交房之前联系了中介去了房子做final inspection，因为房东还留了些杂物在房子里，就让中介通知房东去清理。一切搞定我们提早了一个月交了房，当天律师通知交房成功，之后就去中介那里拿了钥匙。
配钥匙大家可以去bunnings，听说比较便宜。如果担心前房东有以前钥匙的备份，也可以找locksmith来换掉锁芯，比换整个锁便宜。

Candy025

开通电，煤，电话和网络：水是交房自动转的，不用自己办理。
电和煤我用的是red energy的，有10% on time whole bill discount，感觉比其它公司的只有usage discount好。
因为我家离tpg的exchange不远，所以电话和网络用的是tpg的$79.99的unlimited plan，包括了免费打澳洲电话和8个国家的电话，包括中国。