对于大地的概念我的个人见解

POU · 发表于 2014-5-31 13:09:51

关于大地的概念，以下我的个人见解，希望对朋友们有帮助
1. 很多人对于大地的迷思，可能是觉得只要地够大，就肯定在以后某个时候有不可估算的潜在发展潜力，比如说可以建townhouse,apartment之类的，就可以“以小博大”。其实对于发展潜力这个概念，是很飘渺不定的。对于council来讲，比较可能让你去建高密度房子的地方，一般都是在当地商业街附近的区域，比较明显的例子是sydney burwood 的burwood road 边上的近几年很多拔地而起的高层apartment. 对于距离当地商业街比较远的区域，相对可以建高密度房子的概率是非常小的，可能不知道等到何年何月人口迅速增长的时候，商业区域往外扩散，才会轮到那些比较远的大地去发展。所以朋友们不要为了这个不知道有生之年能不能等得到的 “潜在发展潜力”而去用高价买了一个远离商业区的大地破房。
2. 如果有能力真的可以买到商业区附近的大地，你要有足够的资金去等待这个“潜在的发展潜力”，需然可以建高密度房子的概率比其他的地区高很多，但是还是一个不可测的未知数，这个未知数可能是一两年，可能是十年八年，也可能是根本不会发生，而且通常这种附近的大地都是非常的贵，出租回报有可能连银行还贷款的零头都盖不过，对于资金的要求和成本是非常高的。
3. 对于可以建townhouse的大地，真的是能够赚一笔大钱吗？这个很多朋友可能也会有迷思。我们可以用一个例子来说明，一块1000平米的大地，上面可以建6个两房的townhouse, 每个townhouse加上自己的两车车库是大概150平米，建筑成本是$1500/平米，就是说对于6个townhouse的建筑成本是1500x150x6=1.35M, 加上建筑设计费用是大概造价的2%= 27k, engineer consultant 的费用大概是30k, council的申请费用,long service levy, s94 contribution等一堆的费用是大概是80k, 全部加起来是1.487M 约等于1.5M. 如果一个townhouse 可以卖50万，减去中介费2%就是49万，6个加起来是2.94M，2.94M-1.5M=1.44M, 减去stamp duty 大概是1.38m, 就是说在极度理想的情况下你最多只能花1.38m 去买一个1000平米的大地才不会亏本，而且这当中还有很多的因素没有算进去，比较说银行的贷款利息，建筑过程的追加费用，房子的保险等。而现在可以用1.38m去买1000平米的又能盖townhouse的大地的区可能只能跑到偏远的地方，而偏远的地方的townhouse能卖到50万去持平你的资金支出吗？这个就很难说了。
4. 对于等待邻居卖房或收购邻居的房子来让自己的地成为大地的想法，我觉得是非常的不靠谱的，这种几率很小很小，除非你的房子的位置真的非常的好，而且这片“大地”真的足够的大，加上council对于这片地有较大的可能性来批准建高密度建筑，来让发展商眼馋着你的这片“热土”，不然的话还是不要有这种念头了。
5. 很多朋友以为，你的大地得到了council的DA approval可以建duplex或者townhouse,就可以用高价卖这块地加上DA approval来赚一笔大钱和快钱。或者很多人看到有这种大地加上DA approval可以建duples 或者townhouse的房子，就想迫不期待用高价来买。我觉得这些观念有对有错，第一要看你的地在那个区，popular的程度怎么样，第二要看建筑成本和销售回报的金额能不能有利润，第三DA approval是一回事，真的要建房子做开发是一回事，不要一味的跟风做投资，不去考虑自己手上资金局限，不去做一下关于开发建房子的功课，因为到头来还是一个字 “钱”。