抛砖引玉：悉尼房价上涨可能会在哪里遇阻？

游得好小鱼

本帖最后由 游得好小鱼 于 2013-9-24 00:26 编辑
本人不是经济学家，也不是牛人，也不想学神人预测房价。只是在这里把自己的想法拿出来，抛砖引玉，给那些有点被现在房市搞懵了的朋友，做个参考。只是一家之言，千万不要当真，也不要被误导。参考别人的看法，然后必须独立思考，自己决策。
在澳洲，华人很难找到足够的数据，所以也就根本谈不上什么预测。如果大家能凑一些数据，才会谈得上真正的分析。在没有数据以前，这里纯粹只是猜测。
我觉得对大家估计房价很重要的数据有：
10年来悉尼的房屋中位价
10年来家庭平均收入
10年来人口增长和新建房数量
每年的房屋交易量
如果能够找到数据的，欢迎大家拿出来一起分析。
下面谈谈我的猜测：
1、为什么又是房市最牛？
2、投资房屋的资金来自哪里？
3、为什么房市不惧失业率增长？
4、心里有个底，房价上涨可能会在哪里遇阻？
这个帖子的目的，是希望那些还没有购房的朋友，不要惊慌。冷静下来，换一个思路想想。
个人推算的结果，买了房的朋友，值得恭喜。因为房价还有一定涨幅。但没有买房的朋友，房价尽管还有一定升幅，但已不足以令人惊慌，须要不顾一切抢房。

小馋豆

沙发，坐等lz详细分析

ruiminlin

快乐！

自游自在

等大作

墨尔本大伟

补充2点
1 未来rba的利率决定，是否 低利率运行将会是常态
2. 来自亚洲的Reit Fund 和hedge fund 的影响

future2521

还得加上中国大妈的现金流数据。

游得好小鱼

本帖最后由 游得好小鱼 于 2013-9-24 00:36 编辑
1、为什么又是房市最牛？
大家可以列举的理由很多：极其肯定的长期人口正增长，形成需求大于供给；供需不平衡，空置率低；房价上涨的预期；悉尼房价已经调整几年，现在开始补涨；低利率；低汇率、海外资金涌入；百年难遇的房产长期牛市，20年来大涨小回，形成牛市心理：所有买房的人都是胜利者，所以没买房的，都是嘲笑对象，所以利空出来，都被解释为利多....；这些都很有道理。
但个人觉得，最能解释此次房价上涨理由的，就是：这一轮的房价增长，是政府主导的。
很多人迷惑，为什么澳洲现在经济开始减速，房价却开始加速上涨？其实正是因为经济面临困难，迫使政府想通过建筑业增长来减轻就业压力，弥补矿业减速留下的真空，目的很明显，措施很得力。大家去查一下前段的报道，大选前就反复说了要启动建筑业，并且现在刚一遇到房市泡沫的质疑，Rba就出来解释，说房市没泡沫。
财长反复强调、央行多次降息、地方政府积极批地调规......使基于各种不同理由看好房市的买家，最终清除障碍、统一思想、形成合力、集中发力....
但是，解铃还需系铃人。央行的底线在哪里？

游得好小鱼

艾伯特最近还在呼吁地方政府简化和加快建筑审批程序，以及加大交通等基础设施投入

游得好小鱼

本帖最后由 游得好小鱼 于 2013-9-24 00:29 编辑
2、投资房屋的资金来自哪里？
媒体早有报道：本次房产买家，大多是投资房买家，首次置业者，基本被排斥在房屋市场之外。当然，有海外收入的不在之列。
很多足友都在奇怪，现在房价那么高，年收入10万左右的家庭购房都很难，为什么还有那么多人买的起房，而且可以大量买房，到底资金从何而来？
没有数据，我粗略估计一下：
那些在2003年到2007年房产高峰期购房的家庭，刚才已经有澳洲高人作了统计：大多是以20%首付购房。假设到2013年，房价上涨了30%；在这些年，大家还了20%~40%的贷款，以平均30%计算。如当初购买60万的房产，现在房屋价值60*130%=78万。
当初首付12万，几年来还款18万，现在房屋转贷款，可以从银行拿出来现金：78*80%-30-15.6=16.8万。以再次首付20%计算，可以购买16.8/0.2=84万。即这些当初买了60万的房子的人，现在除可以保留以前的房子外，还具备买84万房子的购买力。从12万到144万，这是多大的杠杆！
但是，这些投资者购买力的极限在哪里？

游得好小鱼

本帖最后由 游得好小鱼 于 2013-9-24 00:23 编辑
当初只有60万购买力的人，现在可以买84万的房子。老实说，除了有海外收入的人，本地的首次购房者，买60万的房子应该问题不大，但首置要买84万的房子，那还是比较难。所以，现在是投资房买家的市场。