“中国买家推高房价被过分炒作！”

悉尼自助购房. · 发表于 2014-5-25 16:59:01

“Foreign Investment Review Board says impact of Chinese property investment overblown.”
上文是《悉尼晨锋报》近期一篇报道的标题。
FIRB的有关回应是针对政府的议会房屋经济委员会日前决定要对外国投资法进行审查，而引发此次审查的则是不久前瑞士信贷公布的一份报告称，悉尼新房的18%和墨市14%的新房被中国买家买走。从而推高了房价云云。
3月5日，一篇题为“Locals priced out by $24b Chinese property splurge”的文章，意：中国土豪狂掷240亿，物业价格飙升赶走当地买家。
另一篇文章“CASHED-up Chinese are swooping on Australia’s housing bargains to cash in on the next property boom”称中国买家通过在澳的亲戚朋友购买房产。类似的文章还有很多，评论更是汹涌澎湃。
澳储银的总裁Stevens先生最近接受国会的质询时称，外国投资者对（物业）价格有影响。
Kelly O’Dwyer，议会房屋经济委员会的主席在确定要对外国投资法进行审查时，对澳洲广播电臺说：“有人担心，这些房产（指外国投资所购）可能会没有人居住。因此我们会调查物业是否起到了应有的作用，为居民提供可负担的起的居所。”
连财长Joe Hockey也要求众院的经济委员会检查对海外投资澳洲的地产是否有有效的政策和监督。
中国人又摊上事了！
残缺的数据
正确分析和客观的评论，必须要依据最新和最完整的数据，不能仅凭一个百分比就把一个群体、一国之人全抹黑！
让我们先从3月5日那篇文章开始。
看该文的标题“Locals priced out by $24b Chinese property splurge”，给读者的第一印象肯定是，中国人真是太土豪了，出手就是240个亿；第二个感觉就是，可怜的澳洲人被挤兑的连房都买不起了。
就在上周，笔者有幸参加了全球颇具盛名的物业咨询经纪公司Knight Frank发表2014年的《财富报告》，该报告称，中国大陆2013年投向海外物业的总金额为150亿美元。
是240亿？还是150亿？都投到澳洲来了还不够，不能差这么多吧！Knight Frank可是很有声誉的公司啊！
找到标题党的文章，在该文的最后一段：“Wealthy Chinese buyers have purchased $24 billion of Australia housing in the past seven years……”
闹半天，240个亿是7年的累计数啊，晕吧！平均每年为34.28亿。
笔者检索了澳洲统计局和FIRB公布的有关报告，发现外面传媒中很多数据似乎是刻意引用的。如：2012-2013财政年度，海外投资者在澳洲共投入519亿元于房地产市场。其中，来自中国的资金共59.32亿，并称这是中国买家首次超过美国投资者，排列第一。列第二的是加拿大，投资金额49.26亿；美国以44.06亿排老三。
就此组数据，很多媒体只说中国人买下近60亿的物业，却几乎没有任何一家说上个财年的海外买家的投资总额是519个亿，中国只占11.4%。更没人提，在2011-2012财年，中国投资总额只有24.9亿。
而且，即使是中国人这近60亿投资，还是包括开发商、投资者、及临时居住者的总和。开发商出手就是数千万，上亿，购买地盘盖楼，盖好的楼并不是只卖给中国人吧？根据修改过的海外临居者购置物业的规定，在签证结束时，不得保留已购物业。也就是说，这一部分人，只是买屋居住几年罢了。而投资者更是包括买办公楼、酒店、商业楼宇等。并非所有的资金都抢购了民用住宅。
片面的引用数据，没有参照系，不提供歷史数据，这样的报道不说居心叵测，至少是不全面。
说实话的人
其实，很多人都站出来仗义直言，其中包括主流社会有识之士。
如，澳中工商协会主席Duncan Calder先生说，来自中国大陆的投资者有助于推动澳洲的物业市场，并没有对首置业者形成威胁。他同时援引FIRB的数据，在过去的两年内，海外投资者对澳洲民宅物业的投资实际上下降了18%。Calder先生还说，中国投资者购买物业有力的支持了澳洲的建筑业，支持了就业。
《悉尼晨锋报》3月15日的一份报道：“Upgraders behind price surge”，意：换房者推高价格。文中引用了澳洲最大的地产经纪连锁机构McGrath的CEO，John McGrath先生的话：“（推手）是换房者（They’re the upgraders）。作为直接与客户打交道的经纪人所说的话应该是可信的，更何况是连锁系统，其数据来源及信息反馈的可信度应更为靠谱。
根据国民银行（National Bank）最新的地产报告，也支持了McGrath的评论，该份报告提供的数据，自住买家占到全体买家的40%多，本地投资者占到约40%左右，海外买家购买的物业仅占上市量的10%。
此一销售比例基本符合市场上反馈的情况。
“Why we should welcome Chinese housing investment”“我们为什么应该欢迎中国人投资房地产”。这是3月11日发表在《悉尼晨锋报》上的又一篇报道，作者是该报的资深记者Michael Pascoe。
Pascoe先生称每年上百亿的海外资产註入澳洲房地产是件好事，这些资金推动了房市持续的发展，使该行业就业兴旺，外汇的流入等不仅仅是地产业，对于澳洲经济也有莫大的助力。因为，依赖于房地产业还有若干相关行业。这种“衍生”效应是不可忽视的，即相关产业也能“受惠”。
他认为，高额投资移民购买房产会影响到普通澳人置业纯属八卦。“那些在Bellevue Hill买豪宅的人对首置者应该不是个威胁。”
物业价格的攀升对于三分之二已经拥有和正在拥有（还贷中）的澳人来说是个好消息（参阅第65期Domain中文版专题《关于“澳洲楼市泡沫论”之我见》）。
Pascoe先生称，十几年的供不应求是造成物业价格飙升的主因。政府对此应负主要责任。
Pascoe在文章的开始就不客气地使用了“Xenophobes”（排外的，憎恶陌生人、外国人）和“myopic”（近视的、目光短浅的）两个词，其鲜明立场可见一斑。
首置者的入市与可负担性
抱怨中国人抢占了澳人市场的报道，总会提及首置者这两年在市场上的缺失。数据是首置者贷款额仅占贷款总额度的10%。
关于首置者在市场上的表现，笔者曾经有过专评。当下，首置者的销声匿迹是很正常的。理由如下：
首置者数目每年是有限的。即，每年产生多少位首置者，从人口角度讲是有一定数量的。首置者主要来源于两个主要群体。一是本地人，一是移民。本地人以年轻人离开父母独立生活者为主，只要查看一下人口普查数据中相应年龄组就能大概了解。目前，这些年轻人离开父母的时间越来越向后推迟了。再就是移民，每年澳洲收纳23万移民（陆克文当政时为18万），分解成：难民、家庭团聚、技术移民、投资移民几大类，他们买房的比例也能测算出来。所以，这是个变化较小的系数。
政府补贴促使首置者入市。政府补贴首置者已经有很长的歷史了，每当实施补贴，首置者入市人数就大增。如，2009和2010年，曾占购房总人数的30%！从另一个角度讲，由于有钱好拿，很多未计划买房者提前入市了。如此一来，势必其后的几年，此群体买房者就会自然减少。就好比一个人的饭量是有限的，上一顿吃多了，下一顿肯定胃口就不会太好。认为首置者受到挤压的说法是否恰当，只要将阶段时期，10年、20年首置者入市的平均比例表示出了就可以一目了然了。还有个办法，觉得现在首置者受委屈了，政府再提出个补助5万、10万的政策来，看沖出来多少人？！
经济学家Saul Eslake最近称，政府（给首置者）的补贴是个“浪费”。“过去50年来的所有证据表明，这种补贴在一个供应短缺的市场上只会推高房价。”并认为，政府应该释放更多的建房用地及简化审批手续。（笔者註：看来，还是有不少明白人。）
可负担性。上文中的Pascoe先生说的很清楚，海外，特别是中国大陆的买家，他们的目标是高端的物业市场。还有一篇文章“Do Chinese buyers like your neighbourhood”3月18日《悉尼晨锋报》列出了10个地区是中国买家点击最多的：
1.Sydney 2.Turramurra 3.Vaucluse 4.Mosman 5.Dover Heights 6.St Ives 7.Drummoyne 8.Hunters Hill 9.Parramatta 10.Darling Point
上述地区似乎不是首置业者首选，或不是大多数首置业者首选。假使这些地区的房屋价格被推高，对首置者的影响并不大。
另外，本地的首置者更多偏爱独立屋，稍远的西北和西南有大批政府释放出的建地。土地加建房打包价格，便宜的不过40万左右。
联邦证券（CommSec）的首席经济师James先生在最近的一份报告中指出，目前澳洲物业的可负担性与10年前相比并无显着变化。他说，在过去的10年中，家庭可支配收入增加了70%，房价增加了67%。目前的房价与家庭可支配收入的比是3:1，也就是说，逐步上升的房价对大众的日程生活支出并没形成过重负担。
结论：说海外买家，特别是中国买家将首置者挤出市场是毫无道理的。
共有市场，共同繁荣
但，“中国人来了！”是个不争的事实，就像上个世纪70年代，日本人来了（或者说，来过）；其后美国人来了一样。这才是个开始，今后肯定会有更多的买家来自中国大陆。
当今的世界就是个大市场，你买我的商品，我买你的商品，再正常不过了。例如，上个世纪90年代澳洲麦考瑞银行投资中国房市，在上海、天津等都有大手笔。
“In a convoluted way, we’re buying back the farm”是3月22日发表在《悉尼晨锋报》上的文章。“迂回曲折，我们又买回了我们的农场”，这是一篇很有意思的文章。
该文第一句就说，“你知道吗，在截止到去年年底，澳洲在对海外固定资产的投资额超过海外对澳固定资产投资额230个亿！”
2013年，澳洲向海外投资总额高达8910个亿，而海外对澳洲的投资总额为8680亿。
国际市场资金的流动是多元的，且互有补益。以澳洲为中心点的话，就是澳洲的资金流向海外，海外的资金流入澳洲。在这样的流动中，无论是兑换率、货币增值贬值、对沖账务、减少赤字、推动某行业的发展都是不可或缺的。
该文举例说，数年前，澳洲的资源大额出口，似乎赚了很多钱，其实不然。因为矿业和资源的开发的投入是巨大的，所以，出售矿产和资源的大量金钱又去购买了矿山机械等设备。而真正获利的是掌控着澳洲80%矿业资源的海外大股东。
澳洲流出的资金投向了基金、股市等，而很多海外的基金反过来又购入澳洲的各类固定资产。如果从这个角度讲，澳洲人实际上将卖出的资产又回购了。
该文最后称，国际的房市和股市都是上上下下在动态中，资金的流动随之上或下，海外投资如同澳洲资金外流一样，同在经济的大潮中逐浪。
最近一次的金融海啸应该是一面镜子，危机发生后，始作俑者的美国采取了一系列自私的措施，结果并没有拯救美利坚，反而使整个危机动荡至今。
作为媒体应该是公正、客观、求实的，衡量的标准仅在于此。