开贴分享我修建 Granny Flat 的经验，三个月内完成两个，一周内租出

szjane8

本帖最后由 szjane8 于 2014-3-21 13:09 编辑
开贴分享我修建GRANNY FLAT经验，搬新家后三个月之内两个GRANNY FLAT全部完工，并都在一周之内全部租出，自己也没想到GRANNY FLAT这么俏 （先注明一下人在悉尼）。之前也咨询了不少澳洲网友，得到过不少帮助和可贵的经验，现在终于能顺利完成，所以也来分享一下。喜欢的来点分分哦，手都写酸了！
当有朋友说看了自己的体验帮他少走了很多弯路，真感到特别高兴。我们华人在异国他乡搞建设不是缺乏聪明才智财力，而是不熟悉LOCAL的法律法规和办事流程，不了解行业的参与者，又有些语言沟通上的障碍，才会觉得办点事特别难。大家多分享相关的信息，就可以少走很多弯路。
一、        开始动GRANNY FLAT的念头
尽管granny flat 早就火了一阵，澳洲网上也有不少同学分享经验，但真正开始动这个念头只是在买了第2套HOUSE之后，当时在考虑是卖掉原来的HOUSE还是想留住它。旧house 是刚来澳买的，应该说我们运气很好，当时只想马上安定下来，两眼摸黑啥都不懂买了一个房，也就是那种旧房里面看得特别结实顺眼的，不仅没有什么EASEMENT(那时压根不懂什么叫easement) ,地平整结构朝向好、有六个房间，而且是静街，离好学校商场巴士交通都近，这里隐去买房的故事……，按我的两次买房的经历, 我只能说房子和爱人一样绝对是机缘巧合靠缘份啊！我特别相信一见钟情的感觉，当然这是在有相当多的比较之后的一见钟情。这里只能和没买到房的朋友说千万不要有压力,那缘分还没到,好的更适合你的在后面，别急!
话说回来这旧房的所有一切都令人不舍得卖，但是如果不卖，第2套房有贷款压力，实在不喜欢做房奴的感觉，想来想去是否可以把旧房其中一部份改成GRANNY FLAT来出租呢，因为普通的租客也未必会租一个六个房间的大HOUSE，可能反而不容易出租。
想好之后,就开始查资料, 得到信息是政府其实是鼓励大家做GRANNY FLAT,可以把住宅的其中一部分改建为Attached GRANNY FLAT, 另外也可以是扩建房子，或者做一个完全离开主体房子的新的Detached GRANNY FLAT. 我们的情况是完全可以做的。所以就计划把其中一部分两房一厅一卫改成GRANNY FLAT. 这一部分本来就是原鬼佬OWNER在主体房子后方扩建的部分，不用动任何墙体，想好方案，接下来就是走审批流程了。
二、        设计画图审批
这是GF设计图，其中粉色部分就是原有的拟改做的GRANNY FLAT。

(悉尼）吹哥

本帖最后由 (悉尼）吹哥 于 2014-2-19 13:05 编辑
有才。那个区 ？
请上图。

szjane8

老house Granny flat 设计图

wjsmelb

Granny flat 不是只能给亲人住么？

szjane8

本帖最后由 szjane8 于 2014-2-27 12:57 编辑
本以为政府支持，我们这个又简单，还专门请了个朋友推荐的老设计师去申请，结果花了一个多月，被COUNCIL无情地给打回来，关键问题是那个防火墙的设计，原来该设计师虽年纪大也并无这方面经验，之前又没有查看任何相关建筑规定就给了咨询意见，让画图MM画了个图，虽然算是和COUNCIL前台人员沟通过，但是审批的却是其它人员，所以花了一个多月时间，新买的房子都settle 了，申请被拒毫无进展。谁都觉得不可能再做下去，我只好从COUNCIL撤回申请。这次真让我看到了COUNCIL的做事风格，另外也意识到有必要通过PRIVATE CERTIFIER，没有COUNCIL这么多接口，如果他一开始认为不可以就不可以，我们也就不用浪费这么多时间和精力去做了。
这时想到我新买的房子似乎更适合做GRANNY FLAT，于是就开始琢磨这个了。这次吸取经验，没有走COUNCIL，直接设计画图后，找了一个鬼佬的PRIVATE CERTIFIER，因为扩建的各方面符合Complying Development 的规定，各种文件准备充分，所以很快拿到了CDC .(Complying Development Certificate)。这期间和PC有很多的沟通，要按照他的要求准备一大堆的文件，包括和其它很多相关的专业人员打交道，直到准备好所有申请需要的文件。只要有一个环节不符合要求，批起来就困难了。

megumi

szjane8

这是设计图，粉色部分是原有的，绿色部分需扩建的。

szjane8

本帖最后由 szjane8 于 2014-3-7 22:05 编辑
三、        寻找BUILDER，签订建筑合同
建筑证书是拿到了，但是更麻烦的是在后面，这次寻找builder, 真正体会到找个靠谱的BUILDER是多么不容易，回忆下找过不止这么多个BUILDER：
1．        华人BUILDER，找了几个，有足友大力推荐的，也有通过其他渠道找的，价格不仅比鬼佬贵差不多2W，而且都不想含GST，另外有的问到建防火墙也是面有难色，有一个看了后干脆价格也不报了。幸好还能和鬼佬沟通，否则只好任由他们报价了。
2．        附近街区的鬼佬BUILDER， 因离家近，首次报了个优惠的价格，我看他的价格差不多，就想让他做算了。可是过了一周他说那个价格做不了了，因为他和其他TRADES MAN确认，起码要加2.5W ，要不他给我做PROJECT MANAGER，其他TRADES MAN他找来报价我来选，给他1.5W。这个不靠谱的，去他的！只能说明这种小builder控制不了其它TRADES MAN。
3．        有一个鬼佬builder 是通过其它BUILDER推荐，称对防火墙有经验，报的价格也不错，最后就按照这个BUILDER的信息做的申请，只可惜等批文拿到后，他告诉我那个价格忘了加GST，也就是说要加10%, 虽然恼火，想到已经接近圣诞，我答应了他，结果要签合同的当晚，突然来了个电话，啊呀，我有个大项目，你的项目我做不了了，你找别人做吧。这等极品都被我遇上了，幸好他及时撤出，否则以后还不知出什么花样呢。
4．        鬼佬BUILDER，足友推荐的，经了解，他给足友做的其实不是GRANNY FLAT，是申请一般加建后，最后私自加了个厨房，反正足友给自己的父母住，这个作为正规出租是不行的，如果有邻居投诉，COUNCIL可以责令拆除。当时感觉那个加建价格不菲。他上来看了我的房子和防火墙的要求，报价称至少10万，狮子大开口，只好赶紧让他走人了。
5．        鬼佬BUILDER， 自称一二十年装修加建经验，来后问他防火墙有无做过，他说没问题，做到天花板，我说要做到屋顶，他还很惊讶地问谁告诉你的，唉，一看就知没做过，赶紧请他打道回府了。
6．        鬼佬BUILDER以前认识，用他作builder做了老HOUSE的申请, 他拿到批文的图纸后，却给我来了封邮件，写到“A fire rated wall is not a normal wall. The design is not complete. If you wish me to proceed with the project more detail will be required for the design.”，总之嫌DRAFT MM画的图不够详细标准，我知道这个图当然是不可能象专业设计师那样有很详细的note的，但他以前曾告诉我是做过防火墙的。知道他肯定是没有经验，不敢做设计图中没有详细标注的东西，自己立即回了封邮件，”leave it with me , I will find someone who is professional to do it .”
7．        眼看两个BUILDER都出了问题，离圣诞也越来越近，再找不到就只好等明年了，很多builder 都不再接新项目了，当时自己真快急出病了。想起办理新HOUSE  granny flat 项目的建筑申请审批之前询过价的一个公司，专业做GRANNY FLAT，去看过他们的SHOWROOM，当时报价时感觉价格也还合理，关键是回答问题时挺有经验的，但不知是否他们工程太多，反馈较慢（后来才知他们确实很多个工程一起上的，很忙很忙），心想也许人家公司看不上小项目，因为没有回复不想再等，就用了其它builder 做申请。这时 我再次联系他们经理，告知两项目批文都拿到了，试着问他们有没有兴趣做，最终那个经理给我回复可以做。
事实证明尽管阴差阳错最终的选择却非常正确，不仅价格合理，关键是他们有经验！当这个公司的builder 入场后，第一次见面，项目经理就和我说“你这个项目如果给其它人做 ，很可能会出问题，但是我来这里，你一定可以放心，这个项目我一定帮你搞好，因为我们做过多个这种项目！”

szjane8

本帖最后由 szjane8 于 2014-2-27 17:24 编辑
听到这番话，我的心才放下，只能说自己很LUCKY，感叹在澳洲做点事真不容易，和这些鬼佬BUILDER，Council staff, Private Certifier， Architect, Engineer…众多相关人员沟通周旋了这么久，总算敲定了。还好自己有上市公司运营管理的经验，以前管理的都是上百万美金的大项目，不知碰到过多少难题，这个区区小项目休想难倒我。就是这种信心支持着我, 否则真有可能做不成了，没做完先崩溃了。这时候离圣诞也就六周了。

szjane8

本帖最后由 szjane8 于 2014-3-1 20:02 编辑
四、        开工建设和项目管理
工程终于动工了，每一个重要环节都需要有PRIVATE CERTIFIER的实地检查，通过之后才能进入下一个环节。新的HOUSE这边虽然只加建一小部分，但是和新建一个房子环节是一样多，挖地基，浇灌水泥，搭木架，搭屋顶，砌砖，上瓦，上石膏板，水工，电工，瓷砖工，木工，油漆工，前前后后来了十几拨人，因为很多TRADES MAN和他们有很久的合作关系，所以他们比较好调动，而且也知道哪些工人做得好，快到圣诞节了，所有builder都在赶工非常忙，如果是自己做OWNER BUILDER，是绝对调动不了这些人的。
我也曾看到有自己做OWNER BUILDER的，出了问题后请来的TRADES MAN互相踢皮球，谁都不负责任，而他自己也没有足够的经验来判断，最后工程做不下去。所以说找到好的有经验的负责任的BUILDER太重要了，虽然做owner builder 可能可以便宜一点，但也完全有可能吃力不讨好。当然每天做完后，我都会仔细检查，一发现有什么问题就赶快和builder 沟通，要不封到建筑体里面就不好再改了。
经过一番努力，在圣诞节左右终于完成了主体工作。