小A投资的展示房原来是这样......

coco133. · 发表于 2014-5-29 17:07:20

本帖最后由 coco133 于 2014-5-29 17:10 编辑
认识小A差不多有5年了，记得那时候我们都是来墨尔本上学。小A爱好弹吉他，上学那阵子组建了一个乐队，周末偶尔与队友们切磋一下，最熟悉的便是那首经典的摇滚卡农。现在他工作了。玩乐队的时间少了，头发也剪短了很多，他说，以后有机会，他还是会重新拾起他的梦想，做一个彻彻底底的吉他手。好，下边入正题。前几天与小A吃饭，他说他在melton south买了一套房子，我说，那是哪儿，你为什么买了那么远，因为我知道他现在在ct附近租房子，他说在西边，说罢，我很好奇，于是就让他带我去了他新买的那套别墅。我们上了一条高速路，不太堵，期间经过了似世外桃源般的风吹草低见牛羊的景象，大概开了半小时，抵达了目的地。房子不小，大概有570平左右的地，他告诉我使用面积有200平米。有4间卧室，我说那以后你就要住在这了，会不会有点不方便呢，他说这是展示房，是他用来投资的，他不自住，开发商用来包租的，给10%的租金回报，租约是4年，过了4年，他相当于花了3万多澳币拥有了这座房.......我听完瞬间有点凌乱，于是他把买这套展示房的意图大概给我讲了一通....在这里也分享给小伙伴们，大家一起感受一下... 大部分人都是买现房或者期房投资自住，对展示房概念有点模糊，展示房（display house)是现房，但是买来不能马上住，顾名思义，是要拿来做展示的, 因为Meltonsouth 在未来几年要建大片的townhouse，一些开发商会提前盖好几套（里边装修十分豪华），因为他们先期需要做宣传，要是有人去参观的时候就是去参观这种展示房，看看室内的感觉啊，设计格调，还有材质什么的，我个人感觉，和ct的一些楼盘的sales center的展示目的差不多，只不过CT的没有建出来。这个建出来的当然给人的感觉就更直观些。能让参观者切身感觉到，未来如果他们买这个区，这个开发商的房子，到底是什么样子的。接下来，我又发问，那你不能住你买这个干什么呢。于是乎，一套计算题出炉了......大家买房子的话，都会想到关于能否赚点钱的问题，要么就是租金回报率高，要么就是房子地段好，增值了。小A买的这套展示房价格是 47.9万，因为房子现在已经建好了，唯一的不足就是先前准备的资金相对多一些，就是首付要付30%，那么就是47.9万*30%= 14.37万签合同的时候，开发商承诺包租4年，且每年返还租金10%。那么4年的话就是4.79 万 * 4= 19.16万。贷款贷了 33.53 万（ 70%）按照那时候他的利率是4.9, 每个月还款利息是1369元，1年下来就是16428， 4年是65712元。4年下来的话用开发商返还的租金回报（19.16万）减去 4年的还款利息（$ 65712）= 12.6万 4年下来的杂费差不多8000块+ 印花税1.2万= 2万用12.6w( 4年剩余的钱）减去 2w( 杂费和印花税）再减去 14.37w (首付）=-$37700 就是小A说的付了37700拥有了一套房。如果房子增值了的话，可以把增值的部分拿出来80%做refinance,再投资......事实上，我们大部分算回报率是在 没有把本金（就是所谓的首付）算进去的...所以就是4年回报10.6万。他还说了另外一种比较直观的算法，就是每年返还4.79万，那么每个月就是4.79w/12=$ 3992 上边算的每个月的还款利息是$1369那么$3992-$1369= $2623 (每月的结余）小A用这笔结余的钱去cover他现在的房子租金和日常的一些开支... 后来我们去周边转了转，我看有VU的校区，据说rmit也要在那开分校了，melton south 现在也算成熟区，该有的woolworths, target, liquor shop 也都有，而且还有在修火车站，现在是一个local比较聚集的区，华人少些，但是听他这么一说，做投资房，开发商包租还不错。都说墨尔本的公寓11年翻一番，house7年翻一番，这是一个平均概念。开发商每拿一大块地，也要考虑它的销量问题，不然它的现金流也支撑不住，他们会努力卖个好价钱，这套展示房，就算不涨，就是上边所说的收益情况，涨的话就又是一笔额外的小惊喜了..... （4年后，小A说或者卖掉，或者出租，看市场情况吧）写的不好，还请大家海涵，给大家看看里边的样子。