买房跟我学 - Lesson 1 房屋合同细节（1）

hellolsf. · 发表于 2013-5-8 10:30:54

本帖最后由 hellolsf 于 2013-5-8 14:23 编辑
买房跟我学之房屋合同细节
一般来讲，走到房屋合同这一步的时候，基本都尘埃落定了，签个字，交了钱，就等着房子盖好吧。自己也买过两个房子，签过两回合同，稀里糊涂听律师讲了一通，觉得她至少不会骗我，应该和我是一个战壕里的，就签了。这两天刚学到一点新鲜的房屋合同知识，拿来与大家分享一下~
首先，在澳洲买房是一定要通过律师来操作的，买家与卖家不会直接沟通。一本房屋合同，至少都是在100页以上的，所以普通人想自己看懂是很难的。全本合同过一遍是不太可能啦，主要讲讲与买家相关的一些重要章节。
1. Letter to Buyer Solicitor 给买家律师的信
合同里有一封卖家律师发给买家律师的信函，里面标明了几个关键的时间与事件。
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Exchange – 在买家与卖家交换了双方的合同之后，买家与卖家就都不能反悔了，买家必须买，卖家必须卖。
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Lot No. (土地局注册号) – 这个号码不同于门牌号。比如门牌号是888，但在土地局注册的时候，这个房子的号码或许是12.
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FIRB （Foreign Investment Review Board海外投资管理委员会）- 如果海外人士想在澳洲进***产投资，必须要递交一份申请给FIRB，通过审核之后，才能购房投资。
         一般来讲，没有澳洲身份的海外人士，购买新房或者楼花是没有问题的（只要有钱就行啦）。但在购置二手房上，没有澳洲身份的海外人士是很难申请成功的。但在有一些案例中，留学生也是可以凭借学生签证购买到二手房产，前提条件是：房子一定是用于自住而非投资。也就是说买来的二手房，你只能自己住，不能用来租给其他人。不被发现还好，若被举报，好一点是要求你强制出售该物业，最坏的情况就是没收你的房产啦。
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Section 66wCertificate （冷静期）– 通常，交了定金（通常是$2000- $5000不等）之后是有一个冷静期的，在这个时期内，如果对所选物业不是很满意，可以要求全额退换定金。但冷静期的长短，要视所购物业而定。可以事先要求房屋中介向卖家咨询冷静期的长短再做决定。
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5天内交换合同 – 在买家律师收到这封信函的时候，卖家律师会要求5个工作日内交换双方的合同。当然这个时间也是可以拜托律师延长一点点，就看律师厉不厉害啦（因为一些原因，我的律师曾经帮我拖过一个月那么长……她真是个好人）。
2. Deposit 10%定金
如果买家对自己看中的物业没有疑问，交换了合同之后，就可以准备房子的定金了。这个定金不同于之前提到的，前面所说的定金是用来锁定这个房子，以免其他的买家可以要求购买此处房产，而这里的定金指的是房价的10%。例如，一处$600,000的房产，所要缴纳的定金就是$60,000。
那么这个定金交给谁呢？有两种选择。
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Bank Check（银行支票）- 去自己的银行，开一张$60,000的支票（以$600,000房产为例），接收人是卖家律师所在律师行的信托账户（TrustAccount）。千万记住，这张支票绝对绝对不是开给开发商的，在房子盖好，你交了尾款之前，开发商都是不能动你的钱的。如果是开给开发商的，一定是被骗了。那有人会担心律师行把我的钱卷跑了怎么办，不要怕，信托账户的意思就是这个账户是受到政府监管的，是安全的，谁也拿不走。
         把钱放在这个信托账户里，是会产生利息的，这个利息的分配方式有三种。
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利息都归你。有一些比较大牌的开发商呢，不是很在乎利息这点小钱，所以就都给买家了。
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利息你和开发商一人一半。有一些开发商会选择与你平分这个定金所产生的利息，一人一半，也还可以接受啦。
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完全无利息。有的开放商就比较那个啦，利息全部被他吃走，你什么都拿不到。就不点名批评了哈。
         那么这个利息从什么时候算起，又到什么时候结束呢？这个利息可以用       来干嘛呢？
         答：利息从the date of unconditionalexchange（无条件交换合同）那一日算起。‘无条件交换合同’的定义与要求在合同里都会写的很清楚，比如‘10%的定金已缴纳’，‘冷静期已过’等等，律师都会向你解释清楚，不必担心。利息到你成交房子那一日结束。这笔利息会直接从你需要缴纳的尾款里扣除。
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Bank Guarantee （银行担保）- 即使如此如此这般这般，有的买家还是不放心，怕自己的钱被别人骗了，没关系，还有办法！去你的银行，开一张BankGuarantee，也就是在自己的名下另开一个定期存款，表明这笔存款你不会动，是留给开发商的。这样钱还是在你自己的银行里，照样收着利息，谁也拿不走。但是，开这样一个账户是需要手续费与管理费的，不同银行价格不同，可以去银行咨询一下。
3. Front Page 首页
在首页中有这样几点比较值得注意。
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Contract for thesale of land – 2005 edition （土地销售合同 – 2005版）
         话说我第一次看到这个东西，是一个中介向我推销楼盘的时候，给我看了别人签过的合同（大概是想说这个房子很好卖，你看这么多人都签合同了）。我一看，‘2005’！心想，你这个骗子，拿人家2005年买房子的合同来忽悠我，当我不识数啊！现在，在这里真心的对这位小哥说声抱歉啦~其实这个2005的意思是说，这份模板的合同，从2005年开始就没有变动过了，这8年来一直用的都是这个模板。所以大家不要像我一样冤枉人家哈。
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购买者形式 – Joint tenants（联合户主），Tenantsin common （共享权益），In unequal shares（不等比例占有）。当然，这都是在购房人数大于两人时才会产生的问题。
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Joint tenants – 假设购买者是两人，在这种形式下，每个人都享有此处房产100%的产权。举个极端的例子，两位户主驾车出游，遇车祸，男方先不行了，女方撑了10分钟后，也没气儿了。在这种情况下，房子的所有权应该由谁来继承呢？答：女方的遗产继承人。为何咧？因为两人都享有100%的产权，男方去了之后，这个房子产权，就100%的过渡到女方的名下了，男方的遗产继承人已经和此处房产没有任何关系了。
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Tenants in Common– 购买者占据同等比例的产权份额。如两人购买，就各占50%。若4人购买，就各占25%，以此类推。还是上面那个案例，若在此种条件下，房子的所有权应该由谁来继承呢？答：男方继承人50%，女方继承人50%。这就是因为在购买时，房子的产权已经平均的分给了两个人，不管谁先挂，都不影响自己和对方的产权份额。
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In unequal shares– 这个就是按照事先约定好的比例来分配。比如男方拿的钱多，就占个70%，女方拿钱少，就占个30%。这个就随意啦，自己人商量好就行。遗产的继承问题也是根据这个比例来的。
4. Green Page 标准页
这个其实与买家是没有太大关系的，但是会看到合同里有几页颜色是彩色的，与其他白色的不同，所以大家会比较好奇。这个只是法律上对‘合同’本身的一些要求，用来保证这份合同的合法性之类的。没什么大用处啦。
以上是合同里与买家相关的一些不那么重要，但又最好能了解的一些事情。之后会给大家讲解与买家十分十分相关并且重要的Special Condition（特殊条款）。现在有点累啦，休息一下会继续更新哈~