房产知识小普及 大家一起来成长系列2——买期房还是2手房呢？

coco133.

本帖最后由 coco133 于 2014-5-28 13:40 编辑
上一篇简单讨论了一下关于投资房产的税收，贷款和产权等事宜，下面要有人问了， 在澳洲买期房好还是买现房好呢？
许多朋友在置业澳洲的过程中，受到二手房价格更为低廉的诱导，会选择购买二手房。但二手房真的比期房更为低廉么？ 我们不妨以同样地段的期房和二手房来做比较，这里以 ct的公寓为例，假设期房价格为60万，二手房价格为45万，然后我们来分析一下：
首先，期房首付仅为10%,但二手房首付为20%.买期房首付仅需10%,则首笔支出为6万。
但是买二手房首付为20%,45万的房子，首付为9万。
第二，买新房有补贴和印花税减免的优惠。
根据维州最新政策政策，2013年6月30日这是维多利亚州政府7000澳元首套住房补助的截止日期。
这一补助政策适用于价值低于75万澳元的房产或者建造新房。新房建在或正建于主要生产用地上则不适用于该政策。 2013年7月1日即日起，首套住房补助的适用性将限于首次新房购房者，补助资金从7000澳元增至1万澳元。房产价格或者建房价格低于75万澳元才适用于这项补助政策。 2013年7月1日符合条件的首次购房者购买价值低于60万澳元的自住房（PPR）时享受的土地转化税折扣将从30%升至40%。要符合减税条件，首次购房者必须接到或者有资格接到政府首套住房补助，并且在房产交割12个月内连续居住满12个月。
但是购买二手房就没有这方面的优惠政策了。
第三，我们来分别计算一下买期房和二手房在交房后的收支：
期房：
还款利息：$489/周
物业管理费、杂费、水电费：$100/周
每月支出：$589/月
全年支出：$30392
租金收益：$600/周
全年租金收益：$30968
在澳洲有收入的纳税投资者，购买投资房，经营房产的亏损可以累加到当年工资收入中抵税。由于还款利息和租金收入通常情况下正负抵消。投资房，特别是新房最大的账面亏损来自新房折旧。第一年新房账面折旧约为$12000,可以全部用来抵消收入，节省纳税总金额$12000x30%（税率）=$4000.
物业增值： $48,000 /年 （按照8%的年升值率计算，此升值率仅为墨尔本平均水平）
房价增值是投资者最大的收益来源，这部分钱虽然不可能每周兑现，一般建议每2-3年通过重新估价贷款从银行提现出来。
二手房：
还款利息：367/周
还款本金：230/周
物业管理费、杂费、水电费：$60/周
每月总支出：$657/周
全年总支出：$33901
所以最后总结一下，买期房公寓还是比买二手房相对划算一些，不过还是仁者见仁，凡事皆有两面性，现在有一些区域是限制大范围的再建Townhouse或者house了,这种情况下，在买家十分中意该房产以及周边相关配套设施的情况下，就另当别论啦。

opsstandard.

物业管理费、杂费、水电费 very hceap....

雅圆先生.

嗯，有启发。。。。

genesisglobal.

写的很好。有很多人都在问二手房便宜那么多，肯定买二手房便宜。但是二手房毕竟维修费会比较高，就跟同一类型的车，2000年的和最新款那肯定是不一样的。
但是现在期房有个比较大的问题是估价问题，贷款可能贷不了那么多，这倒是很多人比较担心的，所以就算买二手房不划算，但还是很多人在买

coco133.

genesisglobal 发表于 2014-5-29 15:46
写的很好。有很多人都在问二手房便宜那么多，肯定买二手房便宜。但是二手房毕竟维修费会比较高，就跟同一类 ...
谢谢支持，是啊，期房的valuation确实是很多人担心的问题，有的时候一下子要准备出来那么多钱，评估这是事谁也叫不准，所以好多人不单考虑地段，交通，周边设施，还找一些比较有实力的开发商，质量什么的保证好些，评估能不差那么多，之前有人说买公寓尽量别买50平以下的，容易低估，首付就要多准备出来一些钱。

genesisglobal.

对了，一半来说内部面积小于50平方的，就是studio，然后贷款就比较有问题，但是也有一些例外的，还是要看每一个楼盘。不过吧，这个估计倒是跟哪个开发商是没关系的，如果说硬要有关系，那肯定是小开发商的房子估价一般没什么问题，因为大开发商一般价格都会贵很多，就比如说parramatta，crown和meriton都80万以上了，但是小楼盘两房才55万多。所以我个人倒是建议现在买投资房买小开发商的比较好

whosarsen

我是来刷分的，嘿嘿