澳洲购房贷款---四大经典问题

可爱的狐狸.

问题一：浮动利率好还是固定利率好？
　　任何产品没有最好只有最适合，要根据个人情况而定。简单的说，大家都知道，浮动利率贷款的好处是灵活，可以自由提前还款而通常没有罚金，所以对今后几年现金流入比较充沛、存款节余较多的筒子们比较合适，而且又可以100%OFFSET,减少利息支出。缺点则是利率不确定，一旦加息，就会增加还款金额。
　　反之，固定利率贷款就适合今后若干年内预算相对偏紧的客户，因为利率固定，不用担心因为利率上升而增加还款压力，而影响生活水平。同时也有方便家庭开支的预算。那缺点就是提前还款受限制，和一旦利率下跌后无法享受到所带来的还款减少。 银行还提供一个选择就是可以将贷款拆成一部分浮动、一部分固定，这样客户就可以享受到两边的有点，又可以锁定一部分利率变动风险。不失为一个好选择。 但是，华人客户最后选择的大多数都是纯浮动利率贷款，这是一个有趣的现象，为什么呢？
　　分析有几个原因，一是华人客户的预算大多比较松，也就是说每月的真实还款能力要高于银行的还款金额，所以即使加息也不会还不出贷款(有些老外之所以选择固定利率，是因为一旦加息，即使每月只增加几十元还款，都可能让他们够受的)，因此华人更注重贷款的灵活性，希望能尽量多还款。另外由于联邦银行连续加息已八次，也令人感觉利率上升可能已到高位，加息空间不大，而一旦减息，固定利率就可能不划算了。 最后一点就是选择固定利率或部分固定利率可能会增加费用。也就是说如果选择部分浮动、部分固定可能会增加开户费和今后的账户费。
　　另外很重要的一点是，大家要注意，银行签约时的合同利率不一定是你最后的贷款利率！你的实际贷款利率是以settlement那天贷款发放时利率为准的，这样问题就来了。如果你选浮动利率到也罢了，本来贷款利率就是变动的，即使你在加息前settle,加息后你也是跟着加的。但固定利率就有个运气问题了，假如你今天和银行签约5年固定利率贷款7.25%,3个月后settlement,如果那天(或之前)银行将5年固定利率加到7.45%,你的利率就是7.45%而不是7.25%,这下不是亏了吗！而且你要知道，浮动利率的升降时跟着联邦银行走的，虽然不能预测，但是有时间规律的，也就是每次联邦银行开会才有可能调整，而固定利率是各家银行自己制定和调整的，完全无规律可循。所以如果你真的觉得这个固定利率很诱人，你就要额外支付一笔lock in fee来锁定这个利率(westpac这个费用是贷款的0.15%)，不然就只有祈祷settlement之前银行不要加息了。
　　问题二：还款方式和还款期限是怎样的呢？
　　以前也看到不少筒子们问起过还款方式和还款期限的问题，感觉还是因为已经习惯于国内的贷款思。
　　还款方式：
　　国内有等额本息和等额本金之分，等额本息即使传统的每月还款金额不变，其中所还本金部分递增，利息部分相应递减。由于原先国内的房贷大多不允许提前部分还贷，所以有些经济实力较好的客户就愿意采用等额本金(递减法)，即每月归还相同本金，利息递减。如果采用同样贷款期限的话，等额本金起始的还款金额高于等额本息，但总的利息支出较少。
　　好了，说说澳洲的，都是采用等额本息法。但不用担心这样会多付利息，因为都允许部分提前还款(除了固定利率的有所限制，但固定利率最长也只有10年，其后还是可以转成浮动)，所谓的每月还款金额只是一个最低还款金额，多数情况下你可以任意多还，本金多还了，利息自然少了。
　　贷款期限：
　　不止是中国客户，其实有些老外也有这个误区，跑来就问能不能不借30年，比如借个20年什么的，答案是可以，不过没有必要。有的筒子们从借1年的到30年的什么都有，为什么呢？同样时因为不能部分还款，所以各人都要计算出一个自己能负担的最大月还款金额，然后倒推出贷款期限。
　　回到澳洲来说，同样因为前面所说的原因，不需要这样去计算。假设说你借了30万，期限30年每月还款2000元，期限20年每月还款2500元(数字未经计算)。你借30年不代表你只能还2000元，你还是可以还2500,这样20年就还清了。既然这样，为什么不给自己设定一个低一点的金额呢，毕竟贷款可以多还却不能少还。
　　简单说，永远记住，所有银行的贷款利息都是按照每天的余额按天计息的，所以还款方式和期限不是关键，有钱就还是关键，而目前银行普遍提供的offset账户就是最好的工具，在offset的情况下，连按月还款和按周还款都没有差别了，因为offset的原理相当于按日还款。
　　问题三：贷款找银行好还是其他机构好？
　　银行的优点是网点多，服务时间长，但是正因为此，成本高了，自然利率也相对较高。(所以我一直对我的客户说，要找市场最低的利率就不要找银行了，选择银行是看中综合优势)。其他一些lender很多就网点很少甚至没有网点，联系全靠call center,相对便利性较差，利率上会有点优势。不过随着市场竞争的加剧，这种利率的差距也有缩小的趋势。最终还是看客户的需求、偏好而选择。
　　另外要注意的是有些小的lender会收取较高的退出费用，有些不合理的高达几千元，造成客户无法refinance,而银行的退出费用相对比较低。
　　注：无论如何，偶都认为要寻找非常靠谱的机构…如果自己可以提供全套手续材料的话，其实在银行办理贷款是个不错的选择，只需要对比一下优惠、汇率等相关政策…但是像有些筒子们，材料并不能准备齐全…需要打一些"擦边球"的话…Broker们就是个的选择…
　　问题四：怎么看comparison rate?
　　这是一个比较住房贷款很好的一个参数，其实它就是把所有相关的银行费用包括开户费、账户管理费等计入贷款利率，从而对产品有个直观的比较。但是，大家要注意的是，现在不少银行把免费存款账户、信用卡等都捆绑到贷款品种中去，而这种隐形的优惠是没有办法从comparison rate 中反映出来的，所以在比较时也要避免过分迷信这个rate.

Junzi25

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whosarsen

哄哄。。。

超级懒羊羊

路过,过来看看

joeyjms

好吧,

lin560

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