城镇化是一线城市房价的救命稻草还是致命伤？

可爱的狐狸. · 发表于 2014-6-9 10:58:42

众所周知单从平均收入来看，中国已经进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其是城乡差距大，而这个差距就是就是增长的潜力，未来几十年最大的发展潜力可能就是城镇化。受益于“城镇化”概念，三四线城市大兴土木和基建，可见市场对城镇化的解读就是房地产的城镇化和基建的城镇化。更有人解读为三四线房地产企业的救命稻草，城市的房价还要一路高歌呢，国内的一线大城市房价岂有不涨之理。这种解读是城镇化的本意吗？很显然，答案是否定的。       数据显示，2011年我国城镇人口占到总人口的比重首次达到了51.27%,大约实际人口为6.87亿人。不过需要注意的是这个城镇人口包括在城市里边生活半年以上的农村户籍人口2.2亿人。如果按照户籍所在地统计,我国城镇化率只有34.8%,农村户籍人口高达8.73亿人。       占比低表明后期发展潜力巨大，过去我们将发展城镇化简单地等同于城市建设，过分注重城市建设规模的扩张而忽视了城市人口规模的集聚; 结果导致了城镇化率和户籍的背离。要将城镇化的潜力变成现实，就不能再走大占耕地、大搞房地产、推高房价、大造空城的城市化路线了。中国今天提出的新型城镇化和美国60年代提出的卫星城建设，和澳洲悉尼和墨尔本在八十年代推行的“逆城市化”建设有很多的异曲同工之处，而当时美国、澳洲卫星城建设的重点是什么呢？

对于我们当下如何认知城镇化与房价的关系的借鉴意义又有哪些呢？一言以蔽之，就是注重两方面：一是重在“镇”而不是城; 二就是城镇人口收入的城市化，注重收入的提升。任何事物的发展都是有惯性思维的，中国房地产整个的商业化路程也不过十几年，城市化的进程还未完成，但我们的发展方向已经悄然改变：人口未必一定集中到大城市，但“城镇”的收入却可以通过产业升级、政府规划、分散就业等措施赶上城市收入水平。如果大家都明白了这个道理和未来的发展趋势，您还会一定认为大城市房价必然保值吗？一线城市的房价还会像某些人所说的土地稀缺、城市化下人口集中而只涨不跌吗？

以下的三个案例可能更能体现城镇化和房价的潜在关系, 我们需要引以为戒：案例一、美国城镇化发展的极致——从中心城市衰败；

特点1）、同一时间，城市中心房价持续下跌，卫星城镇稳定上涨；美国大底特律区（25英里到50英里的环形区域）， 2011到2012年，地区地产价格同比上升幅度达到了13.6%，此地区购房的中间价位为42.5万美元。而对于市中心的底特律而言，市中心写字楼的空置率已经高达56%，大有人去楼空之势；且市中心的房屋中位价从2003年的10万美金跌落到现在的均价10，000美金而已。特点2）、中心城市人口减少，城镇人口稳定增加；    底特律市中心城区人口锐减，83%的人口为非洲裔，其中三分之一以上的人口生活在贫困线以下；很多中国投资者投资底特律的便宜房子都是坐落在市中心的公寓类住宅，伴随着城市的没落和破产，产权虽在，但价值已不在。而仅存70万人口的底特律的中产及富有阶层生活在底特律的外城区，却依然安居乐业，受到的影响微乎其微；商业中心在市中心消亡，而在卫星城却同步兴起。特点3）、行业外迁，就业机会中心区域减少，城镇就业机会汇聚；作为昔日的汽车行业的领航者，底特律市中心的汽车业的持续萧条，就业机会外移。底特律市中心为核心13英里以内的市区全是贫穷的区域，安全持续恶化、环境糟糕；令底特律的失业率节节攀升—高达18.2%；市中心成片的摩天大楼、工厂和住宅荒废；而底特律的外围卫星城的失业率并不高；真正富裕的底特律生活社区在离市中心25英里—50英里环形范围内；包括通用和克莱斯勒的新厂区域均在卫星城镇中。

案例二、城镇化成功之后，大城市市中心仅是商业中心而已，而非生活中心；    以墨尔本城镇化发展道路的成熟和成功经验作为参考分析，可以得出这样的结论： 30年前的墨尔本就开始实施国内刚刚提倡的城镇化了（Satellite Town Centre）,并取得了巨大的成功，99.5%的澳洲本地人不生活在市中心（墨尔本CBD, 邮编： 3000）,而是选择更有生活气息、教育资源丰富、配套设施完善的卫星城区，墨尔本市政府总计管辖265个卫星城区。在这种城镇化发展背景下，很多急于试水澳洲房地产市场的国内房产投资者们却对这种发展趋势浑然不觉，在选择海外投资项目的时候，却落入到投资“必然失败”的财富增长慢车道中。而相类似的这种状况在加拿大、美国、新西兰的地产市场情景也十分类似。在这些成熟、完善、发达的、经过了市场多个涨跌周期洗礼下的房地产市场中，城镇化化解了城乡收入差别；就业实现了城镇本地化和多元化，在城镇充分满足国民生活、医疗、教育的背景下，大城市的市中心房价的增长趋于平稳，甚至可能低于城镇区域。

案例三、人走了，不回来了，谁来支撑楼市？今年春节期间，北京最热闹和繁华的航天桥附近、中关村等地在中午时分却冷清异常；为什么呢？因为900多万的流动大军都回家了；大家可以设想一下，城镇化如果在这些人的家乡成功实施，他们的收入可以在本地显著提高，几乎和大城市相媲美；而子女的教育本地化、社保制度和养老制度本地逐步完善背景下，干吗还要充当一线城市的外来户呢？干吗还要挤破头乘坐北京的地铁呢? 干吗还要涌到北京用自己的肺来净化日趋严重的雾霾呢？无独有偶，由于北上广一线城市的高房价、高租金，迫使很多高精尖的技术人才迁出；连淘宝这样的大公司都无法承担三环附近的高额租金“消费”，直接把服务中心迁到6环边了；而对于京津冀一体化，就是要打破之前行政集中、金融服务业集中、教育集中、医疗资源集中的旧有模式，向各类资源合理配置的终极目标迈进。

主流自住需求决定最终房产价格，而非市中心的位置；

总结：决定任何一个位置（不管是市中心还是卫星城镇）的房价的关键要素是当地的房屋供给和需求关系；而且这种供给和需求关系是动态的、当下的、可以发生转化的；调查购房区域的物业的供给和需求关系度、出租水平、居住人群的收入水平和收入来源比单纯衡量到市中心的远近来判断房价上涨与否更加科学和有实效价值。城镇化的终极目标是就业的均衡、收入的平等、弥合所谓大城市和城镇的界限；在一线大城市人口减少、城镇人口增加；一线城市就业机会、教育资源逐步到城镇合理配置及保障性住宅大量落户城镇的背景下，供给和需求的天平最终会发生改变，谁还敢保证中心城市、一线城市的房价一定上涨呢？