[[原创]]珍爱生命，远离澳洲房地产（首次购房者及其它）

nxyou. · 发表于 2009-3-4 12:45:25

珍爱生命，远离澳洲地产
---草稿中，慢慢写，呵呵

INDEX
1 前言 3
2 本轮经济危机的前世今生 4
2.1 美国“中央银行”－Federal Reserve 4
2.2 本轮经济危机：该怨中国还是美国？ 4
2.3 地产证券化的幽灵 4
2.4 当神话破灭The biggest losers in Wall street 4
2.5 全球信用危机以及经济危机 4
3 一些最近的关键数据或消息 5
4 一些地产投资的简单原则 6
4.1 判断地产价格走向的几个关键指标 6
4.2 不要问理发师这个问题：我需要理发么？ 6
4.3 地产价格的上限和下限 6
4.4 杯子原理：地产投资就是金融投资： 6
4.5 股市与房市 6
5 一些地产投资的悖论 7
5.1 长期来说，地产价格永远是上涨的 7
5.2 大量移民导致澳洲人口上升，而新建房屋远远不能满足需求，价格当然上升 7
5.3 澳洲虽然地大，但适合居住的地不多，总是不够住，地产价格必然被迫上升 7
5.4 房租永远是上升的，即使不上升也不过就持平 7
5.5 现在买房子，可以收到的房租比月供相差不多，真是买房子的好时机啊 7
5.6 买的贵贱没所谓，关键是长期持有 7
6 房产投资的杠杆作用 & POWER OF COMPOUND 8
7 租房合算还是买房合算？ 9
8 澳洲的房地产投资 10
9 澳洲商业地产的挣扎 11
10 关于FHOG: 天上掉下免费的馅饼？ 12
11 比FHOG更好的选择： FIRST HOME SAVER ACCOUNT (FHSA) 13
12 个人对澳洲住宅市场的推测 14
13 什么时候是我们重新进入地产市场的时候呢？ 15
13.1 Interest rate starts going up in a long-term trend 15
13.2 Share market starts going up in a long-term trend 15
13.3 Cancellation of FHBG 15
13.4 Credit eased 15
1 前言
? 注：每篇文章都有时效性，这篇文章写于2009年3月。如果到了2011年才看到这篇文章，请自行根据客观情况调整结论
? 澳洲的商业地产已经崩盘（后面详细些说），住宅市场有希望一枝独秀么？
首先我要承认，这篇文章是唱衰澳洲地产的。事实是，我本人几个月前还受到澳洲政府First Home Owner Grant (以下FHOG)的鼓舞，认真的考虑购买自己在澳洲的第一套房产。经过几个月的观察研究，我宣布放弃：抄底抄到峰顶上，绝对是不好的习惯。
虽然算是半个科班出身，但我从来不喜欢用一些莫名其妙的所谓的专业术语来忽悠人。所以我假设读者你是经济/金融的门外汉，我们从基本的讲起
2 本轮经济危机的前世今生(not finished yet)
2.1 美国“中央银行”－Federal Reserve
2.2 本轮经济危机：该怨中国还是美国？
   Dream comes true:  Low Interest Rate WITHOUT INFLATION
2.3 地产证券化的幽灵
2.4 当神话破灭The biggest losers in Wall street
   BEAR, LEMAN & AIG:  INSURANCE ON MBS
2.5 全球信用危机以及经济危机
   CREDIT CRUNCH
3 一些最近的关键数据或消息
1. 今天上午（04-Mar-2009）, ABS宣布上季澳洲GDP下降0.5%，自2000年以来第一次，澳洲是否进入衰退的整理已经可以结束了：09年第一季度的数据几乎肯定是复数
2. 同一个季度，日本下降3.3%，美国1.6%, Eurozone 1.5% （是季度，不是年）
3. 英国，爱尔兰，美国到09年2月份的18个月的地产价格已经累计下跌大约25～30％
4. 英国（包括伦敦）的房租价格已经下跌大约10％
5. 中国的地产价格同样在下跌，并且已经持续1年（问题是，中国没有任何一家机构的数据我能相信的，头疼啊）
6. 加拿大的房产价格也已经下跌10～15％
7. 日本（澳洲的最大出口国，而不是中国，很多人对这点都没搞清楚。。。）的出口崩溃，一夜之间下跌45％，进口下跌约30％，08年最后一个季度GDP就萎缩超过3％，年化的话萎缩12.7％：不要忘记，日本是世界第二大经济体，亚洲最大经济体
8. 美国。。。。。。。。。2011年之前是看不到什么好消息了
9. HBOS, Britain’s biggest mortgage lender, revealed that 381,669 customers, about 16.8 per cent of its mortgage book, owed more than the value of their homes. At Lloyds TSB, 162,000 homeowners, 15 per cent of its mortgage book, were in the same position. These figures compare with only 0.1 per cent of customers of each bank – a total of less than 4,000 households – being in negative equity at the end of 2007.  The number of customers at least three months behind with their mortgage payments rose by 40 per cent.
10. UK: Average rents dropped to ￡795 a month in February compared to ￡950 in May last year, a fall of 16.3%, according to property search engine Globrix, with the biggest declines registered by larger properties.
It estimates that the number of new properties for let has jumped by 88% over the past year, with the biggest increase occurring since the start of 2009.
11. 7 out of 10 of our (Australia) biggest trading partners are in recession --- said Treasurer of Australia, Swan, Feb 2009
[ 本帖最后由 nxyou 于 2009-3-4 17:43 编辑 ]

nxyou. · 发表于 2009-3-4 12:54:20

4 一些地产投资的简单原则
4.1 判断地产价格走向的几个关键指标
失业率，信用流动性(credit availability/liquidity)，预期（sentiment）等
4.2 不要问理发师这个问题：我需要理发么？
所以，中介，房屋协会，银行的“专家”观点，你可以直接忽略
4.3 地产价格的上限和下限
地产价格是有天花板（平均家庭收入）和地板（建屋成本）的；但地产价格处于剧烈波动时，往往高于天花板（泡沫），或者低于地板（泡沫破裂）。
4.4 杯子原理：地产投资就是金融投资：
跟其它任何资产类型（包括股票）其实类似，一个简单的公示就能概括。注意：我们说的是价格，不是价值；资产价值(fair value)由资产收入决定（比如股票就是分红，地产就是租金，现金就是利息等等）
资产价格＝总体资本/资产数量
比如：
股票价格＝股市总资金（或者个股总投资）/股票数量
地产价格＝总体资本 / 房屋数量
这个简单模型就像一个杯子，杯子的底部就是资产数量，杯子里面的水就是资本，那么价格就是杯子壁上的刻度：水多了，水位上升，也就是价格上涨，反之亦然。
一个发达国家的成熟市场，房屋数量在中短期（比如5年以内）的变化并不会很大，于是地产价格在很大程度上取决于总体资本。美国的长期低利率和大量次级贷款导致很多本来买不起房子的人却买了房子，长时间的经济繁荣导致美国家庭盲目乐观，于是大家都很容易的从金融机构贷款，买房子，那么地产市场上的总体资本大幅上升，自然地产价格上升，产生泡沫；反之，泡沫破裂，金融机构大幅收紧贷款规模，那么地产市场上的资金突然萎缩，于是价格下跌；下跌导致更多资金流出，于是价格继续下跌，于是OVER-SHOOT，泡沫破裂。同样的原理适用于股市：看看过去两年的中国股市，都发生了什么？
目前的全球经济危机恰恰就是信用危机：不管官方的利率多低（美国，英国，日本目前的官方利率都是，或者接近，历史最低点），银行都不敢贷款，甚至银行间拆解利率（请参考LIBOR等行业利率，BLOMBERG都能看到）都居高不下，于是整个经济运行失去了润滑，就像发动机没有机油了。。。大量资金外逃，投向CONTER-CIRCLE的资产，比如黄金（现在黄金价格好像超过1000美元了吧）
4.5 股市与房市
股市跟地产其实是很相关的。一般来说，股市先于地产波动，后者落后大约半年至一年。股市长时间，大幅下跌，那么地产价格下跌也就不远了，反之，股市明显已经触底反弹，那么地产价格离回升也不会太远（不过会慢些，一年左右）。有兴趣的可以研究一下这个方面的报告，美国的，英国的，阿根廷的，爱尔兰的历史数据都有。
澳洲股市已经从08年年中的高峰（6000点）下跌到现在的3100点多点
5 一些地产投资的悖论
驳斥一些荒谬的，但听上去很是有道理的论断（先列一下，慢慢写）
5.1 长期来说，地产价格永远是上涨的
5.2 大量移民导致澳洲人口上升，而新建房屋远远不能满足需求，价格当然上升
5.3 澳洲虽然地大，但适合居住的地不多，总是不够住，地产价格必然被迫上升
5.4 房租永远是上升的，即使不上升也不过就持平
5.5 现在买房子，可以收到的房租比月供相差不多，真是买房子的好时机啊
5.6 买的贵贱没所谓，关键是长期持有
[ 本帖最后由 nxyou 于 2009-3-4 17:49 编辑 ]

nxyou. · 发表于 2009-3-4 12:55:29

再提供一些数据
? 忘记了一个最关键的数据：失业率，这实际上是比GDP更好的经济指标，也是对地产市场影响最大的指标。Feb-2008达到最低点3.9%，Jan-2009是4.8%，而官方的预期是7%，一年之内。
? ABS官方数据（Dec-2008）
http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/[email protected]/MF/6416.0
到2008年底，澳洲房地产整体下跌3.3%，其中，Sydney -4.1%, Melbourne -3.2%, Brisbane -1.4%, Perth -6.7% (对比Dec-2008 和 Dec-2007)
?       在Perth的中国人不多，但Perth的房价在07年之前是直追SYDNEY的，08年已经急转直下
?       5-Mar-09，同样是ABS: 09年一月新房屋许可数量大幅下跌3.7%，远低于市场预期，尽管有FHOG。（有些人可能以为这是好事儿，供应少了么；这是个鸡生蛋还是蛋生鸡的问题，不过问问自己这个问题就知道了：开发商会有钱不赚么？或者，看看美国人是不是现在在盖房子？）新建房屋许可至1月份已经连续7个月下跌；其中，NSW下跌19.1％
?       总体来说，2004年是悉尼的最高点，之后一直在缓慢下跌；2007年是小高潮，但仍然低于2004年水平；周围如果有03/04年在悉尼买房的，问问他们的房子升值了多少？
?       还是悉尼：最好的10个区（Mosman之类的），房价中位数下跌将近20％（好像是18点几），Dec-2007是160万， Dec-2008是129万。
?       而悉尼西区/南区（Bankstown, Hurstville等），因为那个愚昧的FHOG和5％的低贷款利率，过去几个月，低端房屋价格（50万以下）反而逆势小幅上升――可持续么？
?       2008年4季度，官方利率被砍掉2.5%，圣诞节之前政府给大家发了104亿的红包（不过那次大多数中国人都不符合条件，09年4月这次大多数都有拿900块），但结果是：存款率从3.5%升高到8.5%，消费增加0.1%――大家都不敢花钱，还债了，尽管房子月供啊，汽油啊什么的全部下跌，还是仅仅0.1%的消费升幅
?       最近几周的Auction Clearance Rate（怎么翻译？）一直保持在70％以上，甚至比04年还要好。但请注意：On Auction的房屋数量甚至不及07年的一半，成交额更是只有3成，也就是说，都是FHOG在刺激年轻人消费
?       FHOG贷款已经占到总体的30%左右，正常情况应该是10%左右，一旦FHOG取消，会发生什么呢？
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[ 本帖最后由 nxyou 于 2009-3-5 14:09 编辑 ]