[[原创]]珍爱生命，远离澳洲房地产（首次购房者及其它） - 第6页

bonsoir20.

原帖由 nxyou 于 2009-3-4 12:54 发表
4 一些地产投资的简单原则
4.1 判断地产价格走向的几个关键指标
  失业率，信用流动性(credit availability/liquidity)，预期（sentiment）等
4.2 不要问理发师这个问题： 我需要理发么？
所以，中介，房屋协会，...
首先感谢楼主的辛勤收集的数据。 对于楼主的房屋价格和UNEMPLOYMENT RATE 的关系 略有不同意见。 一段时间内的房屋价格由需求和供应 双方共同决定的。 失业率只是大致反应了需求这一块，从较精确的角度讲 就业率×适龄可就业人口 才是实际的需求方。失业率的变动要考虑到  新增就业人员的影响。另外决定 房屋价格另外一个很重要的因素是新增房屋的供给，包括新建的房屋和市场上库存的旧屋供应。 值得注意的是现在新动工房屋数量的急剧减少，这也会很大程度上影响房屋的供求关系。 另外FHOG 很大可能会在6月底后继续下去，无论用何种形式。
[ 本帖最后由 bonsoir20 于 2009-3-5 23:27 编辑 ]

monica21817.

让时间证明一切吧。大家各有己见。日子还是要过的，房子还是住的，饭还是要吃的。

chestertsee.

标题写得有点，呵呵。。。。

zergling.

有数据有论证，是篇好文
持续关注

nxyou.

原帖由 bonsoir20 于 2009-3-5 23:23 发表
首先感谢楼主的辛勤收集的数据。 对于楼主的房屋价格和UNEMPLOYMENT RATE 的关系 略有不同意见。 一段时间内的房屋价格由需求和供应 双方共同决定的。 失业率只是大致反应了需求这一块，从较精确的角度讲 就业率...
Salut，呵呵


你说的这些理由是很常见，到处都可以看到。不过，远远不够深入，导致了相反的结论。你说的这些我在后面都会涉及到，这里就先不详细讲（上班呐，呵呵）简单说一下


地产是投资品（比如股票，黄金），不是商品（或者消费品，比如TV）。投资品跟消费品的区别很大：
投资品是永久的（比如土地），消费品是有使用寿命的
投资品的价格由资金决定（或者说资金的供求关系），消费品的价格由供求关系决定


如果一定要用商品来定义房地产，那么，实际上你混淆了房地产投资（买房）和房地产租赁（租房）：后者是商品，由供求关系决定。


你可能会说，我买房自住，不是投资。这种情况确实很难区分投资需求和消费需求。可以换个角度考虑：你租了自己的房子住，并额外付出金钱来满足"Home"满足感。


至于FHOG会不会延期，很有可能，但不可能一直延期。


展开来就太多，以后再讲

cilytale.

太牛了！！！！！！！！！实在不得不服了b哥说的话
澳洲的水很深，潜伏了一批的牛人
未来打算开一档栏目，叫做“澳洲牛人侃大山”
如果有这个荣幸，能邀请到楼主来为咱们做话题的“牛人嘉宾”代表，小编我不胜感激！！

cilytale.

原帖由 yuxiangdogp 于 2009-3-5 19:51 发表
要是有一个筛选工具就好了,一按按扭,可以把所有狗屁去掉只读精华的部分就好了.
FHOG部分问自己的问题针针见血啊,回味回味.
"卖房子政府还给间接补贴……",请问这是什么意思,有空给解释解释倍?
你想要实现的功能现在新版是可以实现的哦，点击帖子顶部的“只看该作者”，出现的就是你想看的作者的帖子内容哦

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2009-3-6 11:26 上传

bennibenni.

楼主的见解都很有特点，不过我觉得楼主有点刻意侧重了一个购买者的观点以及心里，回避了2个房市重要因素
1，市场经济最基本的供求关系
2，购买群体的年龄结构和购买目的
现在普遍的观点（当然也就是楼主所说的10各专业人士中的9个都认同的）就是首次购房市场活跃，投资房，豪宅市场冷淡。抛开FHOG不说（我完全同意这笔钱实在是落入开发商，房产经纪人口袋），楼主是不是也应该注意到房地产商都在干嘛，基本上能停工的项目都停工，在建的能省就省，能卖就卖，建好的趁着政府的“馅饼”快出回笼现金。6月30号以后短期内房价很可能会继续下跌，因为少了首次购房的那种“冲动”，回到市场自然规律指导。随着新房审批，开工率下降，现有的租房市场的房子又被首次购房的人群蚕食。考虑到首次购房群体的目标市场基本都是50万以下，其实可以预测到的是这个区间的房子是很难大跌的。。我认为受经济影响最大的还是投资房和豪宅，毕竟购买人群多数都是年薪很高的群体，很多董事之类的在经济好的时候，Bonus财源滚滚，拿来缴税不入买房抵税，这类房产我觉得还有很大下跌空间，问题是100万的房子就算下跌30% ，首次购房的年轻人就能买得起了吗？
且听楼主高见
[ 本帖最后由 bennibenni 于 2009-3-6 12:19 编辑 ]

Baxter.

顶起来，对于地产，我还是听听吧。

nxyou.

感觉大多数人对房地产投资是一知半解的，包括很多学过经济/金融的（他们往往忘记一些基本的原理，比如风险，流动性等）
前面我说了地产是投资品，还有简单的“杯子原理”。我再强调一下，请记住房地产市场的决定因素：资金（或者资本，投资额等等等等）。而资金由什么决定呢？有很多，决定性的有失业率，Credit Availability（怎么翻译啊？），预期
失业率
我说过，失业率是比GDP更好的衡量整体经济运行状况的指标（这个不是我说的哦，别跟我争论这个）。失业率低，就是经济好，消费者信心指数高，收入有保障，企业投资活跃，政府负担低（失业救济等），最后，人们愿意投资，有钱投资，而银行也乐于贷款； 反之，失业率升高，意味着企业裁员，行业不景气，消费疲软，股市下跌，人们没钱投资，不愿投资，银行也谨慎房贷，最后，付不起月供的，被迫清盘。
前面我发过图表。美国现在的失业率直线上升到7.6%，并且仍然在持续上升的阶段，消费不振，负资产（欠银行的钱比房屋价值还要高）比率超过20％，每月被清盘（foreclosure）的房屋数量是一年前的数倍
澳洲现在的失业率是4.8%，但是趋势很不好，09年仅仅1月份就上升了0.3。下周四，ABS会发布2月份的失业率，如果仍然下跌超过0.3（也就是5.1%以上），那我劝你还是在银行里面多存些钱好了。
Credit Availability
Easy Credit（Sub-prime Mortgage）是导致本次全球金融危机的导火索之一。这是什么意思呢，就是即使你的信用记录不好，银行也很容易借钱给你。不要以为澳洲就没有sub-prime次级贷，只不过换了个名字，叫Low-doc loan。
与中国不同，在西方国家，并不是只有银行才能借钱给你买房，还要很多非银行金融机构（Non-bank lenders）。他们是次级贷的最大提供者，也是在金融危机里面最先倒下的。以前，non-bank lender的利率低于银行，条件也低。在澳洲，30％的房屋贷款都不是四大银行。到了2009年，澳洲房屋贷款的市场90%以上都是四大银行了，像Wizard Home Loan这样的non-bank lender，已经纷纷收缩或者被收购。不过这已经比美国的状况强很多。
预期
炒过股票的都知道，什么是“追涨杀跌”：房价越是涨，越是有人买，房价越是跌，越是没人买。这个懒得讲了。。。但也很重要
利率
理论上，低利率意味着“钱便宜了”，那么地产市场上的资金应该多了才对，但往往实际上恰恰相反；当然，也可能完全正确，两者都可能，也都会发生。
利率这个题目过于复杂，远远不能用几句话来概括它的影响。利率很重要，非常重要，但我们还是略过这个题目好了。
但是，千万不要用5%的贷款利率来衡量自己能够承受的贷款额。5个月钱，贷款利率还超过9%，80年代，澳洲的贷款利率还曾经超过20%..................个人认为，用7%~8％来做你的预算比较合适
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很多人都提到了房地产市场的供给和需求问题，我先简单的说几点
房地产的需求弹性很大，供给弹性很小；也就是说，需求很容易一夜间消失不见，也很可能突然间汹涌而来；比如，我昨天还想买房，今天决定不买了，那么，地产市场的潜在需求一夜之间减少了50万。而供给不同，房子怎么也要建上个一两年的，建到一半就放弃，呵呵，也不是每个人都明白什么是Sunk Cost的投资原则的；另外，在二手房市场，出手房屋的人，大多是身不由己的，或者急需现金，或者失去工作，或者搬家，或者遗产继承，或者升级住房，等等，只有纯粹的房地产投资者的出售是比较灵活的，但是，回想一下“追涨杀跌”的原理。
需求，是应该被准确的定义为“有效需求”：买不起的话，说一万遍我想买房，也是买不起。澳洲可是没有中国的“啃老族”，呵呵。无论每年有多少新移民，如果他们买不起，或者价格持续下跌，那么有效需求也是无根之木（btw, 你有没有算过有多少澳洲人移***外呀）
供给，有一些数据我现在找不到，大概的说，是每年的新建房屋，只占整体市场的很小一部分；对比1980s和2000s，ABS的人口普查发现，每栋房屋所居住的人数，是大幅下降的。很多人所一直吹捧的“Housing Shortage”，根本就是一叶障目，或者是故意忽悠你的。回头我找一下这个数据，因为说道租赁市场的时候，也是很相关的
[ 本帖最后由 nxyou 于 2009-3-6 14:19 编辑 ]