夜壶VS冰山任潘之争背后地产业三高一低

可爱的狐狸. · 发表于 2014-6-11 09:45:21

自入年以来地产业形势不容乐观几乎被每个业内人士挂在嘴边。总结起来市场形势不外乎一低三高：成交量低，库存高、负债率高、政策依存度高。
政策：可恃而不可恃
据《天下财经》报道：财税部门已经着手对房地产业进行营改增调研，房地产业增值税税率很有可能是11%，税率上升比较明显。记者从相关部门了解到，目前地产业主要缴纳包括营业税、土地增值税等8种税。房地产业营业税税率为5%。2012年，包括契税、房产税、营业税、土地增值税和企业所得税，全国房地产业缴税1.3万亿元，其中营业税4051亿元，占31%。如果税收比例大幅调整，地产市场很难免受影响。潘石屹坚持认为反腐也是地产调控，近日风风火火的住房信息联网明文表示：以人查房。这无论如何将会对官员持有房形成压力。而众所瞩目的限购令取消各路传言不断，但是住建部官员一再重申：并无明文规定任何地区放开限购。反倒是开发商降价被政策限制，处于高不成低难就的尴尬境地。有不少地产大佬称：房地产行业就是靠政策吃饭，政策依存度高是房地产行业由始至终的特性，但是在这个艰难时刻，尤显关键。不管是争议良久的限购令取消还是天津楼市取消蓝印之后的回光返照。政策的一举一动将房地产行业玩弄于股掌之间，甚至是央行要治理表外资产也使得房企资产负债表风声鹤唳。
负债率：高处不胜寒
受制于年初以来的销售状况与融资环境，房企负债率不断攀升引起很多研究机构的注意。据中指院《2014中国房地产上市公司测评研究报告》指出，2013年199家房企的净负债率达到79.67%，同比上升了16.95个百分点，是近3年以来最高的水平，同时，这些房地产企业的资产负债率均值也同比上升0.95个百分点，达到65.81%。2013年的楼市火爆给房企的误判以及2014年的销售不畅造成了光耀困境，也使得地产业史上最大的并购案的发生，而更多的房企艰难隐而未发。持续的行业资金流出使得房企在谋求海外上市方面尤为积极。负债只是一个方面，光耀事件反映出更深层次的融资结构问题。光耀集团民间信贷占总体融资的一半以上。资产负债结构性风险在温州案例与鄂尔多斯案例中也有明显体现。从这个角度上来说，年初以来不少银行严格控制房地产业贷款规模不无风险控制之虑。而央行在五月份下发的整顿表外资产政策一出，房企资本流出规模暴增，这也可以从侧面印证负债结构隐忧已经引起了银行业的警觉。
库存：危如累卵
楼市泡沫之争主要争端在于楼市的高库存。瑞银集团中国首席经济学家汪涛在一份报告中称，与3年前相比，常用的房价、房价收入比和杠杆率指标并未显著恶化。住房供给远远却超过了内在需求的增长。过去10年间，2100万年均新增城镇人口中，只有220万来自城镇户籍人口的自然增长，920万为城镇行政区域扩大所包含进来的原农村户籍人口，其余则来自于非户籍流动人口。被划入城镇的原农村人口，原先已经拥有住房，而大多数流动人口买不起房，也不符合保障房申请资格，只能住在雇主提供的宿舍或临时住所。中原地产研究中心最新统计数据显示，6月初，全国主要的一二线13个城市，合计住宅库存面积达8873万平方米，相比5月初的8430万平方米增长了5.3%，同比增幅达26.6%。房企为回笼资金而加快推盘力度是5月楼市成交弱反弹的主要原因之一，但这也同时增加了全国楼市本就不低的库存。以浙江杭州为例，当地机构统计，截至6月2日，杭州市区商品房库存量为127322套，成就了新的库存纪录，其中住宅60527套。这也是杭州的住宅库存首次突破6万套。一线城市也同样面临库存压力，5月北京市住宅库存面积单月上涨接近100万平方米。按照北京市住房和城乡建设委员会披露的数据，截至6月2日，北京市期房住宅库存为40605套，现房住宅库存为34350套，合计库存达到了74955套。这一住宅库存量已经处于2013年1月以来的高位水平，而今年初，北京楼市库存仅维持在5.5万套。高库存压顶但是开发商降价销售却遭政府技术壁垒，《国语》有云：防民之口，甚于防川，川壅而溃，伤人必多。高库存的不断累进却缺乏市场疏导，只能使危局更危。
成交量：扶不起的阿斗
据招商证劵数据显示：5 月重点城市一手住宅成交月环比 2 个上升， 18 个下降；成交依旧羸弱： 2014 年 5 月市场价格博弈氛围浓重，成交量快速下探，项目去化率呈现明显下降。预计近期成交低迷将继续延续，政策刺激以及降价促销将使得成交量在三季度末期逐步回升；重点城市一手住宅成交月环比 2 个上升，18 个下降，一线城市环比下降 38%，同比下降 53%。其中，北京、上海、广州、深圳周成交分别环比下降 34%、下降 47%、下降 22%、下降 44%；同比下降 55%、下降 54%、下降 44%和下降 66%；重点二线城市环比下降28%，同比下降 42%。虽然网媒关于开发商刺激销售的贩售手段不断出奇：直升机看房、0首付、配发金币粽子，但是成交量却一直未见回升，由此看来，成交量成了扶不起的阿斗，虽然各方努力，却始终徘徊在历史低位。
城镇化：无异于望梅止渴
任志强之所以敢屡放神论，先有夜壶论，后又暴涨论，他判断的依据不外乎两点：政府的土地财政依赖与城镇化的长远需求。但是目前来看，城镇化无异于望梅止渴。记者调研二三线城市发现，多数地方在过去的十年内难以抑制卖地冲抵，已经将未来十年乃至二十年的土地、城市空间出让，而这些空间一方面新城库存，而另一方面也是未来的开发空间。以哈尔滨为例：作为东北地区占地最大的省会城市，人口规模也是东北地区之最，但是随着退二进三的进程与旧城改造，土地成本并未显著上升，而商品房市场因周边市场的稳定性而难以出现大规模暴涨。而三线城市某些地区甚至面临新城成空城的危局。城镇化直接受益的是房企无疑，而城镇化本身是一个长远的发展过程，众多业内专家对记者表示：城镇化的合理发展需要解决收入差距过大的问题。而收入差异的调整与在分配的调增则更加久远。需求端动力在短时间内恐怕难以生效。前住建部部长仇保兴在《笃行借鉴与变革》一书中分析：我国的城镇化路径要建设合理的城镇体系。事实上，从“城市化”到“城镇化”的表述上，反应了城镇化的发展方向：重点发展小城镇的产居合一。从这个角度上看，人口的单一方向流动将会重构，缺乏外来人口支撑的大中城市恐怕难以因城镇化的推进而再迎暴涨。