在澳大利亚留学生怎样实现购置房产“以房养房”_澳大利亚_澳洲论坛

猴子xL

　　以前发过这篇文章，但不知道为什么不能回复，给扎口了。所以在此再发一篇，供大家可以发言讨论。
　　现在越来越多的中国留学生与海外投资者在澳洲买房自住与投资。来澳洲学习的中国学生，他们当中有一部分是有着移民的打算，然而与其在澳洲租房很大一部分选择“以房养学”。今天先来普及一下留学生和海外投资主人经常会问到的问题：
　　Part A：
　　问题一：对于尚无收入的留学生，能在澳大利亚贷款买房吗？听说澳大利亚贷款需要出具详细的收入证明，留学生需要出具收入证明吗？
　　留学生是可以买房的，不论是以父母的名义，还是自己的名义。无论你以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士，在澳大利亚购房，可以申请到物业价格80%的贷款；但是，对于尚无收入能力的留学生，在银行信贷收紧的大环境下，顶多只能申请到物业价格60%的贷款。
　　此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，不过一般存款多过5%的贷款额即可。贷款还款的最长期限是30年。
　　问题二：澳大利亚房贷需要抵押物吗？在中国国内的资产可以当作澳大利亚贷款的抵押物吗？
　　你在澳大利亚买房子，房子本身就是你的抵押物，不需要额外的抵押物。同时，如果你在国内有资产，这会帮助你申请贷款更有说服力一些，申请到贷款的可能性更大，你在国内的资产是“充分非必要条件”。此外，如果购房人能一次拿出物业售价20%以上的首期付款，银行就会对你的经济能力很有信心。
　　问题三：澳大利亚好像大部分都是现房，全款要在42天内付清，不知道向银行贷款的如何操作？
　　通常情况下，全款要在合同交换后的第42天付清。澳大利亚比较流行的方法就是在买房子之前，先贷款做一个预批，预批下来，通常3个月有效。 3个月内买到房子，贷款就可以很顺利的进行下去。
　　Part B：
　　强劲的市场需求、超低的空置率以及有限的供应，使得澳洲房价在近年来一直保持7%左右的涨幅，因此投资澳洲房产，其优势在于可实现稳定收益。但投资澳洲房产，对投资移民毫无帮助，这是投资者需要留意的地方。
　　澳大利亚的房价仍然处于上升通道中
　　数据表明，澳大利亚2013年上半年国内生产总值（GDP）增速为2.25%,包括中国在内的亚洲国家对矿石的持续强劲需求，使得澳大利亚经济发展水平一直处于较为理想的水平。正因为如此，澳大利亚今年上半年的失业率为5.7%, 明显低于欧美发达国家。
　　预计未来澳洲还能提供更多的就业机会，失业率会大大低于其他发达国家。经济发展势头良好，不管是对澳洲房价，还是对住宅租赁市场的需求来说，都能起到良性刺激作用。数据显示，澳洲住宅空置率已经降到历史最低水平，约2%左右，这意味着所有房源都能成功租出。
　　除此之外，澳大利亚近年来仍在持续引进人口，力推"500万移民新政",使得澳洲人口在不断增加，这也会增加市场需求。近两年来，平均每年有27万人涌进澳洲，主要分布在悉尼和墨尔本两大城市。专家指出，大量掌握一定资金或者技术的移民进入澳洲，将会买房或者租房，从而直接形成住房需求。
　　经济平稳发展，使得澳大利亚当地需求也一直比较旺盛，这也导致澳大利亚当地房价出现较大幅度的上涨，且出现了加速上涨的趋势。根据澳洲本土开发商罗斯集团（Rose Group）提供的数据表明，2012年悉尼市房价整体上涨幅度为5.1%,而今年上半年则达到了4%,全年涨幅估计超过6%,乐观估计会接近8%~10%. 此外，需求的增加，也使得澳大利亚房产的去化速度有所提高。在过去12年时间里，6、7月份的出清率（销售/供应）为55%左右，而今年7月份该数据则达到了70%.
　　长期投资学会算账
　　考虑到澳洲房价一直平稳上涨，加之租赁市场一直稳定的表现，业内人士认为长期持有更为合理。
　　据了解，澳洲租金水平一直在走高，以悉尼为例子，一套面积约40平方米的一居室公寓2006年租金水平约400澳元/周，2012年则上涨到了550~620澳元/周，年均增长幅度在5.5%~7.5%之间；面积约68平方米的二房租金水平则从2006年的550澳元/周，上涨至2012年的670~760澳元/周，年均增幅在3.4%~5.5%之间。如何才能确定澳洲房产具有长期投资价值，除了房价要保持上涨趋势外，很重要的一点就是能够实现"以租养房".如在悉尼投资一套面积约47平方米的一居室，总价约52.5万澳元，贷款7成，如果按照澳洲目前的利率水平计算，每年房贷还款总额约22300澳元。此外，持有成本包括物业管理费、市场管理费、排污费、土地税、房屋保险（放心保）费以及租务管理费等。
　　根据周边其他类型物业出租情况，假定该一房可租600澳元/周，折合年租金收入为31200澳元，租务管理费为1872澳元。因此可以大致估算出投资这套物业，每年持有成本为：房贷+物业管理费+市政管理费+排污费+租务管理费=22300+2000+1200+1000+1872=28372澳元。经过抵扣之后发现，年租金收入结余约292澳元，基本得以实现"以租养房".
　　澳洲房地产研究机构称，根据最新发布的人口数据，澳洲人口增长速度达到20年最高峰，澳大利亚将面临长期具名住房短缺状况：由于供求失衡，澳洲房产价格及租金势必会长期持续上涨。 RP Data 研究主管Tim Law less说，澳大利亚正经历20年来最高的人口膨胀期。
　　澳大利亚统计局新数据显示，在2012澳洲人口新增人口为30万人（1.80%），这是自1989年以来澳大利亚从未出现过的如此高的人口增长幅度。
　　澳洲人口迅速增长主要为两方面因素造成，一是移民迅速增长，另一方面是人口生育率也在提高。澳洲统计局的宏观监视部门表示，目前建筑开工的不足可能使澳大利亚在未来十年内面临住房短缺问题。 全澳洲每年房产缺口将达到20万套以上。
　　总的来说，澳大利亚的房产价格仍然会不断的上涨，竞争也将会越来越激烈。不过房产的质量则会越来越好。由于供不应求的现状，房租的价格也会随着利率的上涨而逐渐上涨。空房率仍然会处于很低。澳大利亚的房地产仍然会处于乐观的投资状况。 （以上数据来自澳大利亚房地产学院和澳大利亚国家统计局）
　　澳大利亚墨尔本房屋租金高涨至13.4% 公寓投资火爆 |
　　根据RUN Property周六发布的数据显示，澳大利亚最热门城区的租金过去的一年涨幅高达13%。
　　墨尔本公寓租金最高涨幅更是达到13.4%，远高于悉尼的12.6%。 RUN Prop－erty执行长Rob Farmer表示，今年1月，墨尔本的租金较去年同期上涨逾6%，尤其是靠近海滩、大型购物中心或火车站的热门区域，持续成为房产投资首选。数据还显示，在墨尔本，新入住租户的房租平均上涨5.4%，将平均租金拉高至383澳元/周。在墨尔本市中心，好地段的公寓更是一屋难求。
　　墨尔本房产市场房价和租金的持续上涨，表面上看是市场的供不应求引起，但根据相关集团对澳大利亚房产的研究和分析，墨尔本经济的强劲发展和政府长远规划才是最大的动力。墨尔本作为目前澳大利亚第二大首府城市和文化中心，发展潜力较悉尼有更大空间，从澳大利亚政府对墨尔本发展的长远规划来看，墨尔本城区范围的扩大和开发新建速度正在加快，不论是城市面积还是人口总数，墨尔本将被打造成澳大利亚第一大城市。正是人口和经济的稳定增长推动了房产市场的健康发展。尽管2012年全球经济乌云密布，但金融公司RobertHalf在对澳大利亚首席财政官 （CFO）和金融主管进行调查后发现，大多数的主管对澳大利亚经济的前景和企业的发展信心十足，高达82%的受调查者对未来十分乐观，而77%以上的主管认为澳大利亚发展强劲不减。
　　另一方面，从2011年澳大利亚房产在国内的热销亦可看出，在今年公寓市场，墨尔本市中心优质物业供不应求比以往更甚，好的公寓项目一经推出市场就被抢购。 有房产泡沫的言论不堪一击的被打破。对于一个正在稳步发展的城市来说，购房没有什么最佳时间，当然是越早越好！
　　根据最新新闻消息：位于墨尔本维多利亚女皇市场，政府将投资2.5个亿重新建设，之后会申请世界文化遗产。这将对维多利亚女皇市场周边的楼市带来一个前所未有的利润空间，希望拥有这里资源的朋友能够很好的把握机会！
　　转发分享一个在<澳洲房产投资合理避税的几种方法》希望能帮到大家：
　　你可以申报贷款购买投资房的利息费用的退税。贷款的用途而不是银行认可用何种资产作担保决定了是否可以扣税。举个例子，如果以住房作担保来购买投资房则利息可以扣税。
　　正确使用信托机构，例如陈内勒房产投资者信托（Chan & Naylor's Property Investor Trust ?）可以让你在法律允许的范围内以最低税率（marginal tax rates）进行负扣税（negative gearing）同时还可以得到有关房产规划和资产保护的额外补助金。
　　对房屋及其设备和配件进行折旧并不难，但是，有许多投资者并没有申报有关折旧的退税或者使用不适当的明细表而低估了有关折旧的退税。凭经验而言，在报税时 千万不要低估可以用来折旧的东西。即便是老房子也能得到相当多的税务扣除，所以请聘用一位专业工料估算师来为你制订一个明细表吧。
　　装修房屋时应当请工料估算师准备一份废弃或拆除物品的价格明细表，所有这些物品可以直接扣税并且装修完后还要做一份新物品的折旧明细表。
　　在出售用于渡假或其它私人用途的房产（即该房产不是你的日常住房）计算资产增值时，所有费用包括利息费，修理和维护费等都可以加到你原来的买房成本中去。
　　出售投资房时你应该把所有可能的相关费用都包括在内，例如买卖双方的律师费，印花税（在首都地区这个费用可以立即扣税），销售代理费，买方代理费，与出售该房产有关的费用（例如涂油漆，安放临时家具等）和尚未偿还的贷款（已分期还款五年以上）。
　　再融资时，你可以把尚未偿还的贷款或退出费作为支出而勾销掉。
　　土地税费用可以用来扣税。
　　如果你购买土地的目的是建造投资房，那么即便是还没有开工，购买该土地的贷款利息也可以用来扣税
　　仔细考虑一下出售房产的时间。有关税务问题将产生于合同签署日而不是房款结算日。
　　如果最初购买投资房是为了持有它，那么出售该房产12个月后可以获得50%的增值税折扣。
　　如果出售投资房不到12个月，那么它的收益仍会被视为是增值（但是没有50%的折扣），这可以用来抵消各方面的资金损失。
　　如果你所出售的房产曾经是你用来经营生意的，那么除了50%的增值税折扣，你可能还有资格获得另外50%的小生意免税（生意用房）。这就是说，你可以获得两个50%的税务扣除。

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