澳洲房产投资热点问题の澳洲房产的风险解答和风险规避_澳大利亚_澳洲论坛

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　　近期，我的收到了来自读者的小纸条，里面说道：“总是讲解澳洲房产这么好那么好，风险怎么从来不说？”这位读者的身份暂且不去研究到底是客户还是探讨学术问题的同行，读者的意思很显然——要全面的了解澳洲房产投资，收益我要了解，风险我更要了解。
　　在此，我要说：“海外投资，风险第一，回报第二”。这是我们给每一位投资澳洲房产客户的忠告。不仅澳洲房产投资有风险，做任何投资都是有风险的。
　　
　　一个普遍的定律是高风险，高回报。但希望我们可以帮助您做到：低风险，高回报。为什么这么说呢？您可不可以思考一下，您觉得做这个投资，在哪些环节上可能会出现问题呢？
　　大部分人一般会首先提到，房价跌了怎么办？
　　请记住：我们倡导的是长线持有，而不是短线投机。如果您看到的只是明年的房价与今年的房价的差值，那么我可以很明确的告诉您，明年可能会涨，也可能会跌，我们不能保证稳赚不赔。但如果您怀着长线持有的心态去进行澳洲房产投资，5年、10年澳洲房产的房价一定是向上攀升的，历史也证明了这一点。可能有人会说：那如果我没办法长线持有怎么办。比如说银行涨息了,我失业了,房子租不掉了,等等等等的原因。总的来说，就是现金流出现了问题。那么，我们先把一些会导致现金流出问题的原因列出来,然后逐一分析：
　　租金：
　　如果房子空置了，没有房租收入了,50万的房子,一年的租金收入应该不少于$26000，这个收入没有了，一定会出现很大的现金流问题。那怎样才能避免或者减少出现这个问题的机率呢？悉尼为例，长期以来空置率小于3%（现在是1.7%）。也就是说100套房子中，2周内租不出去的会有3套。为什么会租不出去呢？地段不好，交通不方便，周边公共设施少，价钱不合理，太贵。
　　想像一下，一个地段好的房子，一定是有需求的，租不出去的唯一原因只会是价钱太贵。如果$500没有人租，那$490呢，$480呢，是不是就可以租掉了呢。我们就用$480来计算，每周您会减少$20的租金收入，一年就是$1000。也就是说, 这个额外$1000就是你可能会面临的风险。您是需要把它考虑进去的。如果您可以承受，那这个风险就不存在了。（总的来说，租金下跌，在澳洲历史上几乎没有发生过）
　　利息：
　　这当然是要考虑的一个问题。历史上澳洲利息最高曾达到过21%（1982），很恐怖吧。那时候，利息不是由中央银行控制的，是由政府操控的，当时的澳洲有很多外债，所以政府人为的提高了利率。上世纪末Howard当政，变卖了很多国有企业，偿还了大部分的外债。从那以后，澳洲的利率由中央银行控制，基本稳定，不会有特别大幅度的上升或下降。我们现在就假设一年内，升息四次，每次0.25个百分点，总共就是1%。1*$500k=$5000，负扣税会承担30%，也就是$1500，您自己每年要多付$3500。这个额外 $3500也是你所要面临的风险。
　　当然，正常情况下，银行升息，房价上涨就会放缓或者下跌，房价下跌，开发商赚不到钱，就会不建造新的房子，他们不开发新房，房源就会短缺，房源短缺了，租金必定会上涨，这是一个必然的循环。所以如果您的租金收入增加了的话。利息上涨所带来的影响就会更小。
　　失业：
　　这个就比较难说了，如果你永远失业，没有收入了，那肯定是没有偿还能力了。但是你自己理性的想一想，你曾经失业过吗？最长多久一段时间内，找不到工作？（也许不能很快找到一个收入相同的工作，但稍微少一点的呢？）（用这段时间来做一个计算，看看这个风险您能不能克服）
　　基本上影响澳洲房产的现金流风险就是这几个了，如果你能够承担这些风险，或者说可以最小化它们，长线持有您的物业。那么，可以这样说，你的投资风险是很小的。
　　了解了为什么要投资澳洲房产，什么样的澳洲房产值得投资，也算过自己有没有能力做澳洲房产投资，能不能承担和控制这些房产投资风险，剩下的就是： 立刻行动--JUST DO IT！