戴欣明：从“金融基地”辨析城市推力与升力(转载)_澳大利亚_澳洲论坛

常来常往2

　　从“金融基地”辨析城市推力与升力
　　
　　——高海燕与戴欣明纵论“深圳科技园•金融基地”承载的城市经营理念
　　
　　高海燕戴欣明城市运营（“金融MALL”篇）
　　
　　“城市综合体”预示着城市经营走向？
　　
　　
　　
　　
　　    高海燕 深圳市社科院城市营运研究中心主任，全经联深圳分盟 首席城市运营顾问;戴欣明 南方略国际营销&戴欣明工作室 首席策划，全经联常务理事 全经联深圳分盟 首席营销顾问，两位都是城市运营专家，也是新主流思想“深圳四杰”中的重要成员，不单是一些城市战略制定的参与者同时也是城市运营的“操盘手”，他们的一举一动也是城市的脉动，特别是在城市的市场化运营;广泛引用市场机制和商业手段，充分挖掘、合理开发资源，组织资源、资产、资本、资金的市场化运营上常有一些独到的观点……
　　
　　
　　■“城市经营”提法晚见效快
　　
　　
　　    从古到今，先有城市还是先有人，抑或有了人才能成为城市，这如同“先有鸡还是先有蛋”一样难解难分。但在今天，人们以迅雷不及掩耳之势用“城市综合体”攀爬着，城市也似乎在等待那些可以改变城市的人;这交织成为城市。
　　
　　
　　    无论是东方还是西方对于城市的概念都源于“市”：交易，因为有了人的聚集就有了交易，可见交易的正要性;有了人，有了地，有了交易就有了城市。
　　
　　
　　    交易的概念可大可小，从卖茶叶蛋到卖飞机都是交易，这是从产品角度。如果成城市角度来看，那就是交易的载体，这个载体目前最能说明问题的是“城市综合体”，暨多功能集于一身的社区，涵盖多种功能与功用，但这些都是不成系统的“城市经营”，多是来自于民间的力量，自发形成，而来自于政府的声音要晚些。
　　
　　
　　    “城市经营”这一提法在我国是在2001年召开的中国市长协会第三次代表大会上首次提出。当时，与会的六百多位城市市 长感觉到，面对市场经济的发展对城市管理提出的新挑战，如何经营和管理城市变得十分紧迫。通过什么体现经营都纳入到议事日程上来。
　　
　　
　　■“城市综合体”常有，独缺“金融MALL”
　　
　　
　　    现在“城市综合体”、“SHOPPING MALL”等的“商业组合体”发展极为迅速，像座落于东莞市万江区新华南MALL·生活城的建筑总面积达116万平方米，是迄今为止中国最大规模的复合性建筑集群之一。但也面临着如何可持续发展问题。
　　
　　
　　    在中国，根据2007年的统计，商业地产动工的面积是2亿3500万，涉及全国360多个城市，每个城市大概是30万平米左右。参与者众：房地产开发商、零售商、政府、外资、转型的实体企业等都参与其中。
　　
　　
　　    现在来看，那些不成功的综合体往往是市场化行为所致，没有搭上政治、政策这班车。但也有个突出的问题就是很少有“金融MALL”的出现。换句话说，没有完善的金融体系的支持，城市的格局很难改变，更谈不上提升;而金融体系的支持也就是政府的支持。
　　
　　
　　    “金融MALL”，在某种程度上必须有政府的支持，其实也是一个城市能否真正成为“综合体”的关键所在。
　　
　　
　　■大连是中国城市经营的先行者
　　
　　
　　    中国最早把城市用来经营的应该是上世纪90年代初辽宁省大连市长。一个不争的事实，“市长在任9年（1992－2000），大连城市土地增值5倍，农村土地增值10倍。”
　　
　　
　　    当时虽然没有现在这样严格意义上的“城市综合体”，但是，大连市长把整个城市作为“综合体”来经营，在当时引起了很多非议，而现在看来，无疑是走在中国城市化进程的前列。
　　
　　
　　    深圳也是先行者之一，只是作法更加国际化。
　　
　　
　　■“金融MALL”展开中国革命式的城市战略
　　
　　
　　    比较东莞这样迅速发展的城市就会发现，其是个有市中心（2000年后的事情），但是没有“金融中心”的一个城市，这在不同程度上也左右了东莞的产业发展，后来东莞成为这次金融海啸的登陆地有着一定的关系。
　　
　　
　　    深圳也还是这年才有“四大金融基地”，相当于四大金融中心，各自承担者不同的使命，平湖金融基地是实体经济型，深圳科技园•金融基地是研发型……但是“金融体系”以基地的形态出现，在深圳还是第一次。可以说，深圳不仅仅走在其它城市的前列，更把城市经营管理向更加深入，更加完善上行进，对接香港也成为得天独厚的资源。
　　
　　
　　    深圳早就想把城市的竞争力扩充，升级，虽然没有获批全球性金融中心，但是深圳并没有停下而是加快成为实质性的“全球性金融中心”，并且以中国革命式的战略——由“农村包围城市”，暨在“全球性金融中心”的无形的外围做好攻势与搭建“根据地”;通过有形的基地——“四大金融基地（覆盖深圳市罗湖区、福田区、南山区、龙岗区）”藉以实现深圳的城市经营模式的深度转变，烘托深圳未来作为“全球性金融中心”的存在。
　　
　　
　　■“城市综合体”推动作用与“金融MALL”提升作用
　　
　　
　　    从城市运营角度来看，深圳“四大金融基地”之一的深圳科技园•金融基地称为“金融MALL”更为合适——是金融技术服务创新的卖场。“金融MALL”提升片区的整体价值。
　　
　　
　　    正如高海燕所说，深圳的华润•万象城投资方开发的“幸福里”能够买到4万多一个平方，不在于楼盘本身的成本而在于“万象城”这个“城市综合体”的价值，“城市综合体”推动了城市豪宅的价格，也推动了城市化进程。
　　
　　
　　    深圳市为什么不遗余力地发展金融产业，戴欣明认为，其实“城市综合体”在城市化的进程中多起到推动作用，“金融MALL”起到提升作用。因为“城市综合体”的纯商业属性，往往都以市场化为运营基础与目的，通常难以得到政策的支持，靠的是投资者市场的敏锐观察以及项目的定位，如果市场没有成熟，就会出现一些这样那样的问题。但是“金融MALL”就不同，深圳四大金融基地无不是政府为背景，国字头机构直接投资，是政府城市战略的体现。深层次讲，金融繁荣带动的将是城市经营的深化，也是城市经营实力的体现。
　　
　　
　　    深圳“四大金融基地”不是模式，而是城市发展的理念所致。走出自己的特色才是正路，科技园的金融基地把自己定位为“为金融服务，依托技术创新，承接香港的产业转移”是明智之举，也是深圳城市战略实施的重要步骤。
　　
　　
　　    如果说“城市综合体”承载着城市经营走向，那么“金融MALL”之称的“深圳科技园•金融基地”就是城市经营走向定位器、指南针，让一个城市冲出中国城市迷魂阵，以特立独行的姿态让城市的价值得以显现。