房产投资那里去? 看图说话才有发言权，中国只能靠边站!!!

simondstj. · 发表于 2014-7-16 10:25:04

在国内楼市和房价是涨、还是跌的讨论中，很多国民已经麻木了。没有资金储备的，即使价格下调也还是买不起房；而对于刚性的自住需求而言，对于价格的变化是最为敏感的。问题是：如果房价步入下降通道，刚需们真的会冒着房价继续下探的风险而蜂拥入市吗? 对于房产投资者而言，臆测中国楼市价格上涨还是下跌都好似在赌博，9次赌赢可能抵不上一次赌输，因此还是需要三思而后行才是稳赢之王道。在中国楼市扑朔迷离之际，很多中国的高净值人士开始把眼光瞄准海外房地产市场了；这本无可厚非，因为房地产投资本身就应该是无国界的；问题是哪里呢？
随着欧洲央行公布负利率，就意味着欧洲国家释放出大规模QE政策（货币流动性增强）；多国房地产业散发着浓厚的投机气息。与此同时，美国经济却步入复苏，逐步退出量化宽松政策，最新数据和市场暗示：最早在年底美联储将完全退出，明年初很可能进入加息周期。中国的楼市在外围市场作用下，其货币政策、利率政策的对应改变，都将潜易莫化的改变中国楼市的未来趋势和方向。有句老话这样说的“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。在采访中，来自中国外国专家局专家、国际注册理财规划师、国内房产投资财商教育的创始人Victor Liu (刘磊)先生如是说：“要读懂中国的楼市发展方向，不能单单从内部来发现问题和解决问题；很多时候，只有站在问题之外、系统之外再审视中国房地产投资市场的时候，很多问题的答案就跃然纸上了。因此，从了解其他国家的房产走势受经济因素变化的分析，就可以预测和推演中国楼市在类似和近似经济环境中，可能的楼市和房价的变化方向了。”
下图是自2000年以来十一个发达国家的房地产价格指数变动，数据来源于达拉斯联储经通胀调整后的全球房屋价格分析报告。
图1：自2000年以来，十一个发达国家的房地产价格指数变动
如果觉得上图太过复杂，我们就分开来诸国进行分析。先来看美国、英国和法国（详见下图）。很明显，蓝色和橙色曲线代表的英国和法国房地产价格基本回到2009年水平附近了，最近已经有下滑趋势。
尽管近年来出现了明显攀升势头，但美国房价仍没有完全恢复到金融危机前的房价水平。美国楼市陷入了拖后腿的尴尬处境。甚至连美联储主席耶伦都在5月国会听证会证词中对房地产提出警告。她称，2011年以来房地产市场开始复苏，但今年房产市场令人失望。房地产市场活动放缓，给美国经济带来风险。若接下来依旧，可能影响美联储对经济的乐观展望。
英国则完全是另一幅景象。英国房价增速近年来在全球独领风骚。4月英国房价同比增长9.9%。目前，英国房价比2008年1月的峰值还要高6.5%。连英国央行行长卡尼都警告称，英国经济最大的风险与房地产市场相关，为平衡房地产市场，英国央行周四刚刚宣布了一系列针对住房贷款市场的紧缩措施，以控制可能出现的泡沫破裂。自2000年以来，美国、英国和法国的房地产价格指数变动（即下图中的彩色曲线）
接下来看看西班牙、意大利和爱尔兰的房地产价格指数变动。可以看到，尽管意大利房价出现企稳态势，但是否触底还很难说；西班牙房价则继续下探；爱尔兰房价近年已经活力重现。图3：自2000年以来，西班牙、意大利和爱尔兰的房地产价格指数变动（即下图中的彩色曲线）
来自中国外国专家局专家刘磊先生说，欧洲很多国家抛给中国的富豪人群“买房送移民”的移民政策是有“条件”的政策，即：投资移民家庭的投资付出一定是大于这些国家对于移民家庭的给予。因此，才会有买房移民的政策；从本质上讲，这是一场“赤裸裸”的交易。而交易的结果是：很多中国富豪投资到无法套现、无法获得银行抵押、甚至规定年限内无法卖出的房地产，在市场下行的趋势下，这些移民身份的获得是以房地产投资“损失”为前提的。所以专家提醒国内的海外购房，及欧洲购房者，要把房产投资和移民需求进行分离考虑，才不会顾此失彼。
与上面几个国家相比，德国和日本十几年来的房价指数就显得平缓多了。但他们的总体走势出现了明显分化：德国房价在稳步上扬，日本则缓慢下行。日本的楼市相对特殊，房地产在该国更多是作为消费品而非投资品。而德国楼市租赁行为要比买卖活跃，房贷利率也很低，但抵押贷款利息不做税额扣减。
图4：自2000年以来，德国和日本房价指数（即下图中的彩色曲线）
看到这样的曲线图，让很多国内房产投资者大失所望。专家刘磊给出了这样的解释：德国的经济在欧洲是最强的，而通胀率却是最低的；自1977年以来，德国的房间之上涨了70%左右；而日本的情况正相反，一直处于经济通缩状态；对于楼市而言，消费者更愿意持有货币，而非资产；因为，持有现金更值钱。给我们国内房产投资者的启示是：房价不是永远上涨的，甚至是可能持续下跌的，这和国家的货币政策，利率的政策息息相关。
如果要来一场房价指数竞赛，那么名列前茅的当属澳大利亚、新西兰、加拿大这三个中国人最爱的国家。但需要注意的是，加拿大和新西兰房价目前基本处于历史最高水平了。而加拿大楼市外国投资者比比皆是，温哥华、亚伯达省(Alberta)这样的地区备受青睐，房价涨势强劲。澳洲和新西兰楼市则是上述11个国家中的冠亚军，自2000年以来，澳洲和新西兰房价累计涨幅高达100%，几乎傲视所有发达国家。中国外国专家局专家、国际认证理财规划师Victor Liu (刘磊)先生这样说：“ 澳洲、新西兰、加拿大的价格增长是剔出CPI（通货膨胀）之后的真实价格增长，是具有实际价值的增长；而反观美国及香港楼市，甚至国内楼市的价格，主要是在货币超发（通货膨胀）的始作俑下激发的价格增长，当价格的过快增长超过价值的承载的时候，价格的崩溃就不远了。图5：自2000年以来，新西兰、加拿大、澳大利亚房价指数（即下图中的彩色曲线）。