首次购房者的Wantirna South买房记——以及我所使用的选学校，找房子的工具全记录

sisicat · 发表于 2014-7-21 03:04:49

本帖最后由 sisicat 于 2014-4-6 21:53 编辑
从两年前开始准备买房，到半年前开始看房，到上个月签好合同，终于在Wantirna South安置了属于我们自己的第一个小家。整个找房看房的过程学习到了很多东西，在这里也把我的心得和所使用的所有的免费工具做一个记录，方便有需要的人。
1. 准备阶段
两年前开始准备买房的时候手里还没有什么存款，就去了解政策，然后全家在一起定了一个计划。当时了解到维州除了FHOG之外还有一个针对首次购房者的印花税减免，到2015年逐步减半；还了解到有一个First Home Saver Account政府可以补贴存款的17%。当时我们就一人申请了一个，存了钱等着2015。
给有需要的人：

维州针对首次购房者的印花税减免计划：http://www.sro.vic.gov.au/sro/sr ... F8ECA2575C1008187C7

First Home Saver Account今年的政策是你存入额度的17% up to $1020：https://www.moneysmart.gov.au/ma ... home-saver-accounts

两年前申请First Home Saver Account的时候就发现4大银行已经不做这个账户了；但一些小银行比如MeBank仍然有这样的业务。通过这个账户我们两年来获得政府的补助近$4000。

2.开始看房
自从去年年底女儿降生到我们这个家庭以后我们买房的愿望就越来越强烈；国内父母那边也催着我们早点行动。但当时对房市没有什么概念，也不是很清楚自己到底想要什么样的房子，就东看看西看看，从Mount Waverley到Wantirna，从Blackburn South到Eltham。我们的预算不多，55万，撑死60万，绝不超过。对于我们这种首次购房者来说，超过60万的价格都是不划算的，当然如果你不在乎印花税减免的话就另当别论了。
和很多澳洲TX一样，我们用bettereducation.com.au的School Ranking来找好的学校，在其所在的学区里找房。二、三月份的时候有些学区Unit甚至House都标价不高，比如这个3月23日拍卖的160 Canterbury Road Blackburn South（http://www.realestate.com.au/pro ... urn+south-113123411）：
直线距离最近的中学是Box Hill High，算是学区房了啊！4房的配置当时广告标价也才470K+！

结果拍卖呼啦啦地来了200号人，10秒内就超过了550K，一路飚到615K

。后来才了解这个中介是以Under Quote著称的，根本没必要被他们的低价忽悠。
给有需要的人：

为什么维州首次购房者买60万以上的不划算？以现在的政策，60万的印花税为$18,642；60万零1块的印花税为$31,070。多付$1房价要多交$12,428。印花税计算器：http://www.sro.vic.gov.au/SRO/SROCalcs.nsf/transfer?OpenForm

我的理解，学区（school catchment areas）是对某些公立学校和天主教而言，他们只招收（或优先招收）某个区域以内的学生。一般意义上来说，学生有权进入离住址（直线距离）最近的公立学校上学，所以一个学校的学区分界线往往就是其和邻近同类学校的中位线。把所有的同类学校标注在地图上，用笔和尺就能画出一个学校的学区。当然，有些非常热门的学校有更严格的学区划分，往往可以其网站上找到相关的信息。

在street-directory.com.au可以直接给出直线距离你最近的学校：搜索你想要买的房子的地址，选择“Amenities Nearby”，就可与在左边看到一个列表，按照从距离最近到最远排列。你可要自己更换选项选择看最近的公立小/中学，私立小/中学和天主教会小/中学等。

sisicat · 发表于 2014-7-21 03:32:55

本帖最后由 sisicat 于 2013-10-10 13:31 编辑
3.选定目标区域
所以在继续浪费时间前就需要决定到底要在什么样的区定居；而决定区域之前就必须决定将来到底要让孩子上什么样的学校。在和教会里（我们全家信主）和有孩子的家庭交流过之后，我们意识到学校的排名不能代表一切。公立学校里什么样的人都能遇到；而私立学校都是一些愿意出钱让孩子接受教育的家庭，相比之下有一个更好的学习环境。而对于基督徒而言，一个纯全的信仰环境对孩子从小树立基督徒的世界观尤为重要。最后综合学校的成绩和教会弟兄姐妹的推荐，我们定下来两个购房目标：Donvale的Unit（有口碑非常好的DCC：Donvale Christian College）或者是Wantirna South的House（有老牌的WCC：Waverley Christian College和St Andrews Christian College）。
从三月份开始我们的几个Offer实录
1/13 Park Road, Donvale，标价390K+
http://house.ksou.cn/p.php?q=Donvale&sta=vic&id=250265
位于开车到DCC 6分钟的位置上，离M1 Springvale出口很近，去City很方便。附近车站很多，去Westfield Doncaster，Box Hill，Eastland都很方便，老公上班也很近。因为是Unit，地不大（不到300平米），但有私密的院子，房间的布局也不错，装修尚可。这是我们第一个出价的Private Sale，437K后来加到442K，最后被以451K卖掉。值得一提的是，那个中介（Peter Cox）人非常Nice，在知道我们是首次购房者之后还专门花了一个小时给我们“上课”，告诉我们买房子的整个流程，Cooling-off Period怎么算，Building Inspection怎么做等等。虽然没有达成交易，但这一课后来帮了我们避免了一个大损失。
5 Laver Court, Wantirna South
http://www.domain.com.au/Property/?adid=2010398935
位于WCC和St Andrews之间更近WCC的位置上，去两个学校都不太远。因为老早就定了4月底回国的机票，这个Listing出现在网站上的时候我们只剩4天了。当时想不看白不看，给中介打了个电话问问，结果第二天就跑去看房了。地很大，超过800平，三角形，背后是High Street。喜欢的是它两年前新做的厨房，要搬的话基本上就不用改动了，省了一笔装修费。那时也是看房看到正烦的时候，也想在回国前搞定个大事，就出了个507K的Offer，Subject to Finance，Subject to Building & Pest Inspection。当晚中介就回来电话，Offer接了。这样从网上看到Listing到签下合同总共才花了两天，然后我们一家就回国度假去了。到国内第二天，Building & Pest Inspection Report出来了，发现墙体有个超过15mm的裂缝，而且地基沉降，属于可以取消合同的Major Structure Defects（感谢Peter Cox的忠告！）。二话不说，打电话给中介，中介当时提了两个解决方案：1. Vendor主动降价1万到497K；2. 原价交易，但Vendor会在Settlement 期间修好房子。我们的回复是，根据合同条款，交易取消，同时发信通知了Conveyancer终止合同。后来在Ksou上看到房子被以 $497,500拍出。$500的Building & Pest Inspection帮助我们避免了至少$10,000的损失！

从国内回来以后已是5月，我们重新审视了房子的标准，考虑到孩子的成长需要活动空间和将来有更多孩子的可能，放弃了只能买Unit的Donvale，最终把看房的目标缩小到了Wantirna South的St Andrews Christian College附近1公里左右的范围内。
36 Coleman Road, Wantirna South
http://house.ksou.cn/p.php?id=25 ... ;q=Wantirna%20South
这个房子其实离学校还有点距离，不完全符合我们的标准。但当时距离$7000的FHOG取消只有一个多月了，想想差不多行了。房子是3-2-1配置，除了厨房很小以外其它都比较满意。房顶安装的太阳能电池板和后院安装的卫星大锅房主都愿意留下来。我们当时出了512K， Subject to Building & Pest Inspection，等了两天后中介回电说他们收到了三个非常接近的Offer，Vendor很难抉择。当时直觉的反应是中介放的烟幕弹，就说既然很难抉择我就把Condition Drop掉，这样就可以了吧！又过了一天没有消息，有点着急了，想不如狠狠心加到52万吧，打电话给中介，被告知合同已经被签了。有一个买家在知道我们出了unconditional offer之后panic了，直接加到了53万！

2 Justin Court, Wantirna South
http://house.ksou.cn/p.php?q=Wan ... a=vic&id=253717
这栋房子离St Andrew真的很近，步行400米吧。说是4-2-4的配置但加上Study其实是5卧室。15年新，首次上市，内部装修也不错，带Slab Heating，一眼看上去就是60万的房子（最后67万成交），拍卖的时候纯粹是去观摩学习的。不过到因此认识了大名鼎鼎的Jerry，他给我们分析了整个Wantirna 和Wantirna South的情况，还点评了卖到53万的36 Coleman Road是已经超卖了5年的价格。本来还为没拿下那个房子而觉沮丧，但听他这么一说顿时原地满血复活！

（更新）给有需要的人：

有人问我怎么看一个房子的地势必路面高还是低，目前最好的工具是PC版的Google Earth。鼠标指的位置就能显示海拔，精确到米，可以大致看出一个房子和周边道路、房屋的高度关系；

http://house.ksou.cn/的确是一个很好的摸清一个区域的房子价格的工具，但它有一个信息记录不是很准确，就是房子SOLD的时间和类型。经常有些Private Sale的房子被记录为Auction，也经常有些房子售出的时间被搞错，甚至会延迟up to一个月那么久。

sisicat · 发表于 2014-7-21 03:52:38

本帖最后由 sisicat 于 2014-3-18 15:22 编辑
4. 最终买定
到这里已经6月了，我们看房也快半年了。半年来，明显感觉到房价在节节升高，但房源却在渐渐减少，很多房子出现两周就不见了。每个周末都这么折腾，看房的时候还要带着不到一岁的宝宝（我们自己带孩子），真是身心俱疲啊。眼看着FHOG就要取消了，也放弃了7月前置业的打算，就在这时，上帝为我们预备的小屋出现了。
可以走路去St Andrews Christian College上学的距离，附近还有一间Goodstart Child Care，真是将来孩子上到高中都不用挪窝。房子本身不大，但688平的地块有足够的空间为将来的扩建留出了可能。就是它了！我们赶在第一个Open Inspection的周日就看了房，周一给了口头$472K的意象。来回几个电话后，我们同意出到48万以上，周三中介带了合同上门正式做了$482K的offer。周四中介打来电话说49万就卖，我们回复一人让一半到$486K。周五接到电话，Offer接受，更新合同；周六Vendor签字，大功告成！实在没料到这个时候还能在这个区买到50万以下的独立屋。
给有需要的人：

有的中介准备的文件非常粗糙，一些重要信息如地块面积，是不是山火区域等没有说明。你可以自己去http://services.land.vic.gov.au/maps/interactive.jsp查询相关信息。输入地址以后你可以直接在地图上丈量地块面积，计算距离；点击“Get Reports”你可以看到有关该地址的Planning，Overlays等重要信息；

现在在http://www.street-directory.com.au/上可以很方便地查询到地块形状、方位和面积。只需要输入地址，查到后再点“Land Size”就可以看到；

弄清政策信息对于我们这种米不多的首次购房者非常重要。对我们来说，在7月前签约并且在7月后Settle能最大化政策方面的收益。First Home Saver Co-contribution + FHOG + Stamp Duty Reduction总共为我们节省了近2万澳元。

（全文完）
PS. （更新）番外篇：临时更改贷款银行，终于搞定贷款
刚开始看房的时候就联系了Me Bank作贷款银行，那时真心相信广告上Me Bank的利率比四大银行怎么低怎么低。当时上门做贷款的Mobile Banker告诫我们，Offer房子的时候，最最要紧的就是写上Subject to Finance的条款，然后合同一签就要立刻打电话给他。如果不写的话有个万一将损失多大多大云云……所以我一开始的很多Offer都有这个条款的。但后来慢慢学习到Vendor不喜欢看见这样的条件，尤其是Finance的条件可能让房子拖个一周后突然因买家无法贷款而终止合同，损失的是Vendor的时间和销售机遇。所以后来出的Offer都不带Subject to Finance了。
就在我签下这个房子和Me Bank最后Confirm贷款之际，突然看到万能的澳洲上关于贷款利率的讨论，才发现Me Bank给我的三年4.99% Fixed Rate和5.43% Variable Rate一点也不优惠！

联发三封信给Banker要求更优惠的利率，Banker都回信说这是最优惠的了。想想大概他笃定我不敢这个时候再更换贷款银行就咬定利率不松口；继而回想起他的“告诫”才猛然觉得那是个套儿，如果真的加了Subject to Finance我就没法换贷款银行了。
抱着试试看的心态我联系到了NAB的一个Banker，居然拿到的利率是两年4.89% Fixed Rate和5.28% Variable Rate（LVR 80%），真是好太多了！一个星期就取得了Conditional Approval，现在在准备签贷款合同。可惜了我当时在Me Bank做Pre Approval花的时间和精力，早知道就不用这么着急找贷款了。

（全文真的完了）
PPS. （7月25日更新）磨嘴皮磨出更好的利率！
今天和NAB的做我贷款的Banker磨嘴皮，提到万能的澳洲上有的利率如何如何，结果Variable Rate又拿到了0.05%的Off，即总共0.9% Off后的5.23%（8月份降息以后就只有4.98%了）！找房贷心得：不要怕比较，不要怕麻烦，该磨嘴皮还是要磨嘴皮！
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