《地产》杂志采访离岸资产配置专家刘磊先生—国内楼市表现乏力

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国内楼市表现乏力催生海外置业热潮
　　国内房地产市场泡沫即将破裂?楼市拐点已至?
　　中国的房地产崩溃近在眼前?
　　今年上半年国内房地产市场的销售乏力，让越来越多的投资者看空国内楼市，加之股市债市低迷、国际金价震荡，面对林林总总的投资市场，钱放在哪里最能抵御通胀压力，不少人选择了海外置业。多家金融机构私人银行家认证课程(CPB）-国内外房产投资讲师刘磊|文在经济全球化的背景下，日益膨胀的中国富人对海外配置资产的需求明显提高。相较于国内的房地产项目，海外置业的收益更加稳定，且具备永久产权，尤其是不限购的特性，为国内一些苦寻资金出路的高净值人群提供了一条有效途径。国内地产投资环境持续恶化当大家还在为自己享受由通胀带来房产资本溢价而洋洋得意的时候，房价及市场的突然转向会让很多人措手不及。特别是目前国内的深度市场调控一一限购、限贷持续进行;而之前为了抵御国内通货膨胀、规避限购而投资三四线区域住宅和商业地产的投资者，有可能在瞬间被政策和市场所绑架。仅仅拥有的是房产账面财富，而不是可以随时变现和抵押的房地产。而对于商业地产来说，巾国的商业竞争环境在持续恶化当中，在中小企业的融资平台狭窄，国家发行的货币和贷款大部分流入了央企和地方国企；中小企业、公司的牛存空间被逐步压缩和削弱境况下，各个城市兴建的众多商业综合体打算出租给谁呢？真正的商业需求没有在增长，甚至在经济疲软、出口受挫、还有电子商务开始大行其道的趋势下，商业地产走势好似已经步入下行通道，而发展商此时此刻大肆宣传商业地产，恰恰是为了套现投资者于中的现金、转嫁风险的手段而已。国内的房产泡沫还没有戳破，首次置业者就无法获得最大的实惠，此时此刻房产白住者入市只能获得利率的微小优惠，但可能无法弥补房产财富缩水而造成的损失，成为未来二十年银行的忠实“打工者”——地地道道的“房奴”；而投资者此时入市，更得不偿失，限购和限贷一天不解除，就无法利用财务杠杆的投资T具实现利益的最大化，下万不要落入优惠之后资本固态化的“陷阱”，特别是商业地产。
　　资产对冲抵御通胀危机
　　那么通胀时代如何通过合理的资产配置跑赢CPI，使自己的财富不处于“被贬值”的状态呢？中国投资者拥有的资产即使能抵御国内的通货膨胀，能否抵御全球通货膨胀呢？
　　股市一蹶不振，跌跌撞撞，让投资者的前期收益化为乌有，回到十年前；商业地产的伪繁荣会让之前蜂拥入市的，规避限购但不知风险的投资者最终只能把商业地产作为长期定期存款而已。在目前现实生活中通货膨胀、货币对内贬值造成绝对购买力的降低，侵吞着中产阶层在过去十几年来建立的财富根基，特别是资产配比中，大多数以房产作为财富载体的家庭更要有合理配置房地产的意识，抵御通货膨胀，平衡投资风险，建立房产投资的对冲机制。
　　换句话说，即便你抵御了中国的通货膨胀，却不能抵御由于美元弱势而向全球输出的通货膨胀：即使国内房子价格没有降，而实际财甯价值却已经下跌了。
　　所以说，目前人民币对内贬值，对外升值，只有建立一个双边货币交换机制、能够对冲汇率、利率、及政策风险的离岸资产避风港，才有机会在人民币货币价格涨跌起伏中规避风险和赢得最有利位置。
　　你需要一个专业的“合伙人”
　　对于海外的置业与投资，想要事半功倍，少走弯路，就需要摒弃国内养成的单打独斗，闭眼买房就可以赚钱的思维。而需要根据海外房产成熟和成功的投资经验、寻找最适合的房产置业与投资“合伙人”，预支结成长期利益、事业、命运的共同体。
　　
　　从海外房地产投资经验来看，优秀的房产投资“合伙人”的认定标准是什么呢？
　　首先，要有海外专业投资机构提供：独立第三方的信息收集、评估投资人的投资能力、制定相匹配的投资目标和投资规划，协助客户做出正确的投资决策；其次，要与海外金融机构或者银行结合成为一体，让对方提供资金、评估投资风险，并共同承担该投资风险；最后，要有海外专业、可靠的买方律师介入，确保投资物业（住宅和商业）规避法律纠纷，产权清晰的过户、转让、守护、传承与继承。
　　目前国内房产投资者还没有通过专业房产投资机构和公司购买投资物业的习惯，但拿美国股票投资市场做比较：该市场70%都不是投资人白行选择和购买股票，而是投资者们通过股票经纪公司或者客户专属的理财机构经过市场调研后，帮助客户完成股票筛选和投资；同样道理，海外专属房产投资机构在信息收集、市场判断、投资目标设立、制定投资退出机制等方面比个人的市场判断更加全面和理性。所以，投资者要清晰辨别及筛选出对白身投资有利的物业购买渠道，与专业房产理财投资公司结盟，从而在投资伊始就能赢在起跑线上。
　　专业房产理财投资公司除具有房屋代理、经纪人资质之外，还通常拥有银行信贷资质、会计师资质、资产评估师资质、理财规划师资质、私人资产管理等相关资质。对于海外专业投资理财机构或者个人理财规划师而言，他们真止的核心价值和创造财富的主体是维护客户利益。
　　最后值得提及、且一定要寻找的第三“合伙人”是能够提供尽职物业产权调查（包括抵押、保修、保险、害虫防护、发展商及建筑商资质等）的买方律师。在国内，购房者很少和律师进行购房的直接沟通，甚至在签约的整个过程中根本没有律师的指导和说明，即使有律师参与，也不知道律师的职责范围。相反，在海外进行物业投资和购房，特别是欧洲、北美（美国、加拿大）、英联邦国家（澳大利亚、新西兰、新加坡等）等成熟市场，房产的产权过户和交割流程一定会委托律师全程参与，这样做的目的是规避产权转换中的法律漏洞、产权瑕疵的风险。
　　自1999年中国地产商业化以来，中国房产市场仅仅经过短短15年发展经历，却走完了欧洲、北美国家上百年，英联邦国家几十年的地产财富的汇聚历程。在众多国人选择投资海外、配置离岸资产的背景下，不能简单应用在国内短期赚钱周期形成的购房观念、投资策略、甚至投机和抄底思维米试水海外房地产。只有结合“对”的“合伙人”，才能让国人充分借鉴、学习海外房产市场涨跌周期中保持财富持续增值的投资之道、应对之法，规避国人成为白白为它国贡献GDP的“冤大头”。只有选“对”的“合伙人”，才能让走出国门的投资者们成为海外房地产市场掘金、开疆阔土的少数成功者。

wln009

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career360

好吧,