目前中国楼市的风险何在? 投资者看过之后一目了然!

simondstj. · 发表于 2014-7-17 17:15:18

投资有风险,入市须谨慎! 这在目前所有涉及商业项目招商也好, 股票和重金属的投资也罢, 包括我们国人最热衷的房产投资一样，风险控制总是标榜的最重要的法则。而对于中国的楼市而言，又有哪些是房产投资者们必须面对的呢？
一、部分二三四线城市供大于求，商品库存消化周期超过合理期，基本都维持在30个月以上，特别是那些问题城市，如：滁州、芜湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青岛、天津、锦州、威海、东营、九江、武汉、黄石、长沙、西安、大理、大同、呼和浩特等城市。对于国内的房产投资者而言，规避以上提及的问题城市进行投资是及规避市场风险审时度势的正确选择。
二、是地方债务超过财政收支，卖地还债导致地价疯狂上涨。王石曾经感慨地说：土地财政的方式不改变，房价很难降下来，治标需要治本。因此，在目前状况下的高房价入市投资，而一旦税务改革成功之后的价格回调，岂不是把投资者悬挂在了高位？
三、是自去年10月份至今内地市场低迷。与此同时香港房价连续下跌5个月。两大龙头房企楼盘降价25%-40%；而地产超人在过去两年中连续7次在内地撤资，造成了大量资本出走海外市场。
四、人民币未来单边贬值预期强烈；人民币结束了过去12年相对于美元的升值周期，从之前的8.25兑换1美元到目前的6.21人民币兑换1美元；随着美联储最早与今年秋季退出量化宽松政策，明年中期的生息预期下，所有非美货币都面临贬值风险，当然包括一直处于超发状态的人民币；因此所有以人民币计价的房地产价值是首当其冲的受到货币贬值而价值缩水和重估的资产类别。
五、反腐倡廉、裸官肃清；(敏感词被屏蔽)以迅雷不及掩耳之势在国内掀起了一波反腐倡廉的新型“战役”，目的是老虎和苍蝇一并“歼灭”。而在这种政策的长期倡导下，之前囤积房产人群必然以低价、快速的套现这部分资产作为首要选择，比如造成短期的二手房供应过剩，价格走低的行情。
六、QE3减持,热钱回流美国，国内资本的资金链吃紧，现金池有枯竭趋势。从楼市中获得的警示是2014年开发商融资越发困难。不管是中国香港楼市还是内地楼市，或者是美国与日本楼市都遵循的价格变化趋势，即资金充裕，价格涨；资金枯竭，价格跌。而中国房地产行业层面的大范围降价在过去二十年中发生过五次，第一次如：1997年亚洲金融风暴，海南、浙江等地出现严重的房价暴跌，局部崩盘现象；第二是2003年“非典”爆发，广东等地楼价跌。第三次是在2005年以上海、杭州被定点调控拉开帷幕。第四次是2008年开年万科喊出打折降价信号。第五是次在2011年5、6月份通州开始降价(6个月内指数房价调整6%)。五次的价格下跌都与融资环境的恶化，资金链紧张相紧密关联的。
对于国内的刚性需求的自住者而言，房价确实已经不便宜；因此，这个时间节点入市就务必根据自己的偿付能力、还款的稳定性、生活品质的要求来做购房与否的最终选择。千万别人云亦云，盲目攀比，被发展商短期优惠促销而购买了超过自身负荷的自住房。
来自中国外国专家局专家、国际认证理财规划师、国内房产投资财商教育的创立者 Victor Liu (刘磊)先生告诫国内的房产投资者们，“刚需”、“婚房”、“丈母娘”房是发展商为了自身房产销售而“创造”的好似必须买房的理由，而从经历过涨跌楼市周期的成熟房产市场来看，这些词汇都是历史垃圾堆的名词。大家可以想象一下：有哪个丈母娘、老婆为了买入一个不属于财富范畴、甚至价格不断下跌的房产而逼迫自己的女婿和老公一定买房呢？根源在于大家都认为房产是财富载体和象征，而在震荡和下跌周期房产却是地地道道的负债而言，只不过是大家之前没有体会和经历过罢了。
而对于国内的房产投资者而言，专家刘磊先生这样告诫：切勿以赌徒心态来赌未来房价一定上涨；任何资本市场都要经历涨跌周期；换句简单的话来描述：即今天的价格调整和下跌是为了明天的上涨和获利在做准备而已。很多投资时机是需要等待的，同时密切关注和房产市场走势相关经济数据的变化，如空置率、贷款利率、收入比、租售比、失业率、货币超发速率、人口增长率等；房产投资是一门数据统计科学的预测和国民财富欲望融合的综合体；只有从内部的运行规律进行总结才能预测未来市场的走势和方向。期许我们国内的房产投资者们且行且珍惜来之不易的房产财富。
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