六大原因揭秘国人房产财富轮回的原由，不得不看！

simondstj. · 发表于 2014-7-28 17:08:08

笔者作为一个国际注册理财规划师、房产投资财商教育的传播者和践行者，通过研究和总结其他发达国家的房地产市场的涨跌周期、分析个人投资者们房产财富汇聚和消亡的历史经历发现：房地产财富的守护和传承比创造更艰难！而中国的多套房产的拥有者们仅仅在过去短短15年的、一路赚钱的国内地产商业化过程中快速的积累了房产财富，而汇聚等同的财富规模，美国和加拿大却走过了上百年；而新加坡、中国香港、澳大利亚也经历了半个世纪才完成。我们在可喜可贺的同时，一定要吸取和遵循那些成熟市场的房产财富的守护和传承经验，否则，从这些国家的个人房产财富的传承和守护历史来看，中国国人目前所拥有的，未必未来还是自己的；这种必然结果的根本原因是：国人的财富增长没有经历过楼市和房地产市场跌宕起伏的风险洗礼，因此，财富拥有了，而守护房产财富的心智却始终都没有成熟起来。希望通过本文抛砖引玉的分析，让已经富裕起来的中国高净值人士始终保持警醒，因为房产财富的守护和传承才是对自己和后代的最大责任和价值体现。
原因一：金钱有了，但金钱的消费观却与财富规模不匹配！
记得赵本山小品的一句经典台词是这样描述的：人生的最大痛苦是什么呢？是钱还在，人却没了。给我们的反思是：什么才是属于自己的财富呢？从笔者理财规划师的角度来看：今生消费的、及保证能够传承到第四代的金钱才能算是自己赚得的财富。反观我接触的很多国内的房产获利者们，更多的是对获得收益率充满无限奢望，甚至是被贪婪的欲望所充斥。房产的数量在增加，财富的规模在增长，而自身的消费水平还停留在过去年代；一方面是因为国内房产的财富规模大了（卖了买、买了卖）但贷款利率高而租金收益率低，并没有更多的现金流剩余；另外一方面是仅关注于回报率高低和名声了，却没有和西方的财富人群的财富生活相匹配：越有钱，就越有可支配的时间；而国内的富裕人群是越富有就越没有了自己的时间，成了客户、老板及领导的“三陪”、成为了金钱和财富的奴隶。
原因二：没有房产投资创富的退出机制！
什么是房产投资的退出机制？当我质问那些在中国短短10年就赚得盆满钵满的多套房产拥有者的时候，绝大多数人回答我说：退出机制应该就是卖出房子的时间吧。在国内另外一种投资市场——股票投资中流行这样的投资格言：会买的是徒弟，会卖的才是师傅；我再引申一句：而懂得守护和传承的才是大师！从最成功的、久负盛名的股票投资大师沃伦巴菲特那边经常会放到嘴边的一句经典投资台词就是：Buy & Hold;却不是我们国人所自以为的卖出时机。在大师的眼里，值得投资和拥有的是价值，而既然有价值为什么要卖出呢？看到了吗？这就是我们国内多套房产拥有者们在定义退出机制和大师之间的差距了。从成熟的地产市场的演变历程来看，唯有把获得被动租金收入作为退出机制才能保证在不管是楼市是涨还是跌的情况下、放之四海而皆准的投资法则。片面的追求资本价格、追求资产规模仅仅在上涨周期获得短暂胜利，而一旦市场走向震荡和下跌周期，立刻造成资不抵债、现金流枯竭而濒临破产的境地。
原因三：没有预备缓冲资金/风险调配金！
如果买电脑却不装杀毒软件就等同于重要文件的“自杀”；古人拉弓射箭的重要原则恰恰是不要拉满弓；而采访和交流的众多国内房产投资者们却喜欢孤注一掷博心跳：总是竭尽其所能要实现所谓的利益最大化。相信很多期货和外汇的投资者都有这样的体会：在任何时候、任何产品、任何趋势下都不要满仓操作;这样的操作和投资格言，同样适用于全球地房地产投资，包括中国的房产投资。这个说起来比做容易多了。然而我见过许多人都不会在做决定之前先制定房产投资计划和策略，也不会为可能的投资失败做好防范措施和补救方案；也正因为这样的原因和思维定式，才造成了诸多老板、高利贷者的跳楼和跑路。唯有未雨绸缪、居安思危才能在房产价格波动起伏中始终处于胜出位置。
原因四：蹉跎房产投资时机晚了，而一拖再拖！
借助于收益的时间复利原则，人人都可以成为亿万富翁。不错，关键是从您懂得的那一刻就要开始。很多从海外归来的年轻“海龟”们不断跟我抱怨：国内楼市最疯狂的时候我们这些人却在国外“傻”读书呢；在人才过剩的今天，我们却找不到一份满意的工作，还不如那个时候在国内炒房赚钱呢。笔者面对这样的自我否定和抱怨的时候，总是安慰大家说：“Never late”! 事实胜于雄辩：从美国地产商业化的130年、加拿大、中国香港的100年、澳洲和新加坡50年地产财富的累积历程来看，任何时间节点和周期中都有市场的获利者，关键是看是否为这个市场预期做好了对应的获利准备罢了。就像运动一样，投资房产最困难的时段是在锻炼刚开始的时候。无论你是身陷债务、收入低还是仅有一套自住房而已，总可以在制定投资规划的前提下开始投资。如果北京投资不了房产，可以投资其他城市；如果其他城市也买不起了，可以选择投资海外房产，毕竟现在算起来中国的房子反而成为最贵的房产投资市场了。人的生存地点如果改变不了，但投资者们却可以从全球角度来选择投资房产的地点。最重要的是：不要蹉跎了，我们无法让投资时机重现、时光倒流，但我们却可以扑捉下次机会的出现，关键是大家是否做好了准备。
原因五：只将资本和财富放在单一市场、单一标地物进行投资！
另外中国家庭金融调查的数据——我国家庭自有住房拥有率在城镇地区有所提高，从84.8%上升到87%；在农村地区住房拥有率基本保持不变，在96%附近波动；显然中国不缺房子。自有住房的比例提升并不是好事情，而从海外自住房占比变化的分析来看，这绝对不是什么好现象。举例而言，欧洲的经济最强国德国，自住房的拥有率只有38%；英国的数字是42%；澳洲的自住房拥有率随着经济的稳定发展、国民收入的持续增加，由80年代的67%下降到目前的55%；全美国境内居民的自住房拥有率是67%，而经济越发达地区，这个拥有率是对应降低的，而经济最发达的California——加州地区的自有房比例已经下降到38%。换句话说，即经济越发达、制度越稳定、福利和养老制度健全的程度与该国家自住房的比例成反比。
我们国人购房的本质实际是对自身未来养老规划、医疗保障、财富传承的提前储备，或者是对未来的不确定风险的不得不选择的重要途径。而随着社会的进步、国内的养老机制的不断完善，（如类似美国401K的股票和基金退休机制的应用），社会保障机制的提高，保险赔付和保险范围的全面覆盖等措施的逐步实施，让我们的普通老百姓不必要把这个“宝”孤注一掷的押在房子上的时候，大家还会拼命为了买房而买房吗？
从房产投资财商教育的资产配置角度分析，欧美发达国家的富裕阶层和高净值家庭通常把自住房的资产规模控制在资产总比的30%之内；自住房占比越高，说明投资和理财能力越弱，家庭仅能依靠单一收入，退休后只能依靠养老金生活，实际生活品质趋于下降。而中国住建部统计数字显示：中国国民的财富积累有79%是附着在房子上的，这恰恰就是潜在的风险所在。一旦大厦将倾，则所有财富的载体都将面临土崩瓦解的风险。
原因六：缺乏危机感！
有句古语说得好：“人无远虑、必有近忧”。市场要让投资者们死亡，必先让其疯狂。中国人经历了股市高点之后财富的灰飞烟灭，弹指一挥间12年过去了，股指又到了起点；当所有的人都认为股市和黄金是不可能下跌的时候，其实被市场吞没的失败种子早已深深埋下。无独有偶，有谁曾想到在众多美国家庭在二十一世纪初还充分享受银行低贷款利率和宽松货币状况下的房产资本增值盛宴的时候，父母还在做把百万房产财富传承下一代美好规划的时候危机突期而至，此时却发现在鬓角发白之日却没有多少房产财富可以保留和传承了。难道这样的危机需要国人必须亲身经历之后才能真正成熟起来吗？ “生于忧患，死于安乐”的警语即使在现在的房产投资市场依然彰显了其古人智慧的博大精深。