投资者如何应对房地产泡沫?

原哲光一. · 发表于 2014-7-30 10:26:30

有迹象表明，几个主题造成财产之间的学者和经济学家的住房尽可能多的辩论，潜在的澳洲房产泡沫。
这是一个争议的话题。那些说我们正在经历房地产泡沫往往标有危言耸听者，而那些一直拒绝承认被指控spruiking泡沫的存在。
菲利普SOOS是迪肯大学的经济学家和研究生候选人。他最近合着的泡沫经济：澳大利亚土地投机1830年至2013年与保罗e伊根。
地产观察者要求Soos解释过去澳大利亚的经济泡沫和澳大利亚投资者如何应对潜在的泡沫。
你的新书是关于什么的？
这本书提供了一个确凿的答案已经肆虐在澳大利亚在过去十年的争论 - 是否有在住房市场泡沫？保罗D.伊根和我使用了一个相当传统的方法来研究这种可能性。
我们检查了一小部分经济学家的工作确定了美国住房泡沫和预测GFC,分析过去的房地产泡沫在澳大利亚的历史可以追溯到1830年代，澳大利亚央行在1999年发表的论文和使用（两个凹陷，一个银行崩溃）作为这本书的模板。
我们发现的是，澳大利亚的历史上充斥着房地产泡沫（真的，土地市场的泡沫），后来倒塌，影响银行和金融体系，并反复将经济拖入衰退或萧条。
一个泡沫，一个正常营业周期峰值之间的区别是什么？
每一个资本主义经济经历了波动或经济周期，尤其是考虑到它的动态和混乱本质。商业周期是由许多因素，特别是快速的工业化和城市化，采矿业和制造业的蓬勃发展，以及投机性资产泡沫的兴衰驱动。前者通常是基于基本的运动，在国内和世界经济，但后者是由非理性繁荣。
由于下述原因，主流经济学家很少注意在存货和土地市场的周期。如果他们这么做，他们会注意到许多商业周期在整个历史上一直深受房地产的蓬勃发展，私人债务的银行和金融系统延伸到投机者资金的影响。控制资产泡沫的规律将大大驯服了经济周期。
澳大利亚有哪些大泡沫的房地产市场已经看到？
在19世纪30年代出现的第一个土地市场的泡沫。投机者购买大量的国有土地，他们希望价格会一直上涨。但他们下降，导致在19世纪40年代初，其经济从复苏迅速澳大利亚的第一凹陷。
第二个泡沫是疯狂，在19世纪80年***发。银行和非银行贷款机构提供的信贷的人想要它，大规模投机热情支撑一段时间，主要是在中央商务区的商业地产。有报道称，墨尔本城市街区空间内的两倍的价格在1887年几个月，在1890年代初的泡沫崩溃，产生的记录，相对差一些最严重的萧条比上世纪30年代的"大萧条".
下一个泡沫形成在1920年代，尽管这是低调相比前两次泡沫。银行更谨慎，采取审慎的贷款标准，最终拯救了他们在大萧条时期。房地产价格的变动是相对较小先前的土地市场周期。行支持贷款业务部门而非家庭在这三个泡沫。
70年代中期，看到了一个商业泡沫，送入其高峰出现在1974年较小的住宅泡沫，两者皆由大幅上涨的贷款由银行和金融部门提供资金，并最终爆裂，带来经济衰退。通胀和工资增长率高，然而，有助减轻大型私人部门的债务负担。
20世纪80年代后期，另一个商业泡沫的发展，集中在墨尔本，悉尼和珀斯。高峰在1989年后，商业房地产价格暴跌60%到1993年彻底流血。这产生了20世纪90年代初经济衰退，迄今为止，澳大利亚已经逃脱了进一步的衰退。
最新的，并且很容易地最大，土地市场的泡沫在post-WW2历史开始于2001年。这一次，商用物业市场正发挥着后座的角色，与住宅市场受到一系列基本信号灯的严重高估，说明严重的麻烦当它崩溃会发生。在流动性不足，过度举债，资本不足，高度集中，外资基金上瘾，并大幅超额补偿银行和金融部门是怪异让人联想到19世纪80年代的。
目前的房地产泡沫在澳大利亚任何市场？
自90年代中期所有省会城市的房地产市场经历了价格飙升，与墨尔本张贴年低，在2010最大的收获明显的峰值。珀斯也蓬勃发展，2004年以后几年价格翻了一番，高峰在2007年三月季度。
根据我们的首选房地产泡沫的措施 - 真正的上涨（通货膨胀调整后）的价格，加快抵押贷款债务和总租金收入的净损失 - 所有省会城市市场的泡沫区，尽管一些比其他的更大。达尔文有最高的收益率，因此它似乎有最小的气泡。
什么是采购资本收益和房地产泡沫之间的关系？
疯狂的争夺资本收益（纸收益或幻象财富）是泡沫的原因。物业投资者积累巨额债务猜测房价的未来走势，预计持续上涨。基本指标像家庭收入，租金及回报被解雇，因为价格快速上涨成为新的常态。
为了保护自己免于崩溃，投资者应该寻求租金回报，而不是单纯的资本增长？
没错！属性的基本价值是根据它产生的，而不是价格可能在明年或后年的收入。总收益率约7%在1990年代中期，下降到现在的4%.那些专注于积极的现金流，而不是资本收益也就顺理成章了。
住房价格只涨到目前为止给出的家庭债务，目前约110%的国内生产总值在2013年的惊人负担，这是一个历史高位，且符合其他国家在经历一个泡沫：爱尔兰，丹麦和荷兰。不幸的是，67%的投资者negatively-geared截至2012年，从1994年的51%,这表明它们都集中在资本收益，而不是租金收入。
为什么你认为经济学家"弄错了",当谈到泡沫？
主要有两个原因，经济学专业作为一个整体一直未能识别房地产泡沫，并预测随后的经济衰退。
首先是教育和实践的理论是伪科学（新古典经济学）。它想象的世界里，人们可以看到注入了无限的未来，知道所有的信息和总是做出理性的决定。此外，银行，债务和时间并不在这些模型中扮演任何角色。经济学家假设住房和土地市场的定义有效率地运作；因此，泡沫不能通过这种逻辑存在。这是一种宗教般的信仰，但有非常危险的后果，特别是对中等和低收入者。
第二个原因是由于既得利益和利益冲突。这几乎是不可能获得一个经济学家、研究员或分析师到房地产和银行事务的真实想法。经济学家，尤其是在政府和行业高级及行政职务，也不愿意被指出明显危及他们的收入和特权地位。如果他们这么做，他们会踢他们的雇主一天结束的时候。
这也是为什么我们的书已经被主流媒体压制，呼应其他发表作者的经验得出了同样的结论，如澳大利亚商人大卫·林赛（澳大利亚：繁荣，萧条）。我们的两本书加起来有1,000多页的最深入研究房地产，银行和矿业，但没有主流的记者或记者会检讨或遮盖它们。但是，这是可以预料的，鉴于我们所处时代的非理性