在澳洲購買樓花需注意的風險

悉尼自助购房.

在澳洲購買樓花需注意的風險


二十年前在悉尼買了現時居住的公寓，當時是向發展商直接購買的全新現樓。記得參觀時有兩個unit也頗符合我們的要求，但其中一個位於街角的unit關上門窗還是聽到外面的汽車噪音，所以最後選擇了現在這個unit。
回想起來，如果當年買的是樓花，我們就沒有可能作出這樣的選擇了。
購買樓花(off the plan)，就是買未結果的花，但最後您想要的是果實。不過，能否結果是難以預料的。我是比較保守的人，所以對未知的東西，還是有保留。當然，我也會在網上購物，買的也是未見過實物的東西，但金額不太，就算名不符實，損失也有限。但是，購買房屋動輒數十萬元，自然要加倍小心。
不過，樓花這麽受歡迎，一定有它的好處。就像最近一個在悉尼Glebe的樓花公寓，還未開始施工，預料2016年才完工，但首天推出的84套，不需幾小時就賣光了，可見很多人還是願意冒一點風險換取這些好處的。
房子還沒開始動工，購房者單靠發展商的設計圖便認購，對發展商而言，是一個融資的好方法，在樓盤仍在建築期時便拿到買家的訂金，現金流充裕可用作支付建築費和投資新項目。
對買家而言，好處是簽訂合同時可以鎖定價格。如果房市在購買樓花後繼續上漲，買家就可以坐收物業增值的好處。別忘了購買時通常只需付10%的訂金，住宅落成後再辦理貸款，並在交收後才支付貸款利息，所以可以說是以極少額的資金獲取非常高的回報。
購買樓花的另一個好處是稅收折舊效益。物業越新，越有可能通過折舊獲得更大的稅務優惠，還可以要求包括設備和家具等項目的折舊。首次置業人士更有各種政府補助及印花稅豁免，而新房的維護費用也相對更低。
不過，相反房市在這期間下滑，買家便會損失慘重。當銀行的物業估價低於當時簽訂的合同價格，貸款額度便會因此減少，而如果您現金流不足，可能會負擔不起銀行的還款，最終被銀行收回物業拍賣。此外，如果您購買的樓花是作投資用途，在竣工後，可能在同一時間有大量樓盤出租，便會出現供過於求的現象，導致租金下跌。
因為先付錢後收貨，樓花有機會出現名不符實的機會，所以投資風險上相對較高。例如在施工過程中，經常需要對建築圖則進行修改，完工後的物業可能與原來圖則所顯示的並不一樣，而固定裝置和裝修的質量及規格也同樣會有差異。
購買樓花遇到最壞的情況就是發展商在樓宇建成前面臨破產或清盤，令工程無法繼續。 為了保障買家，大部份的發展商會把您支付的10%訂金存入律師的信托賬戶，所以萬一發生以上的情況，買家也沒有損失。不過，如果因為發展商不能完工而無法交房，令您無法獲得原本的預期收益也是另一種的損失。所以，選擇背景雄厚，具相當規模，充足資金及信譽良好的發展商是非常重要的。
在房價不斷上升的年代，買賣樓花是房市投資者賺快錢的快捷方式。買家只須付出小額訂金買入樓花，就能在短期內坐享房價暴升。不過，近期澳洲的樓花買賣熾熱，多少是拜海外投資者，尤其是中國買家所賜。房價進一步被推高，令澳洲本地居民無法負擔，政府不能坐視不理。早前便有人提議效法香港和新加坡，再收緊法例限制海外人士購買澳洲物業，壓抑樓花買賣活動。如果法例獲得通過，可能會影響海外買家的購買意欲，房市也會因此而下跌。
因此，大家在置業前，無論是購買樓花或現房，也應該小心考慮自己的負擔能力及分析市場走勢，多咨詢專業人士的意見。

wanwanzhu

不错不错，楼主您辛苦了。。。

新远新远

好吧,