我买房了（在堪培拉）填坑完毕

distantmusic · 发表于 2014-8-30 03:05:35

4 XXX Street, Gungahlin
这是广告
new price!!!! This superb light filled home features exceptional living space, you will be absolutely delighted by what you see!
This superb light filled four bedroom, ensuite home is in immaculate condition and boasts lovely spacious separate formal and informal living areas, with a large sun filled loungeroom and beautifully tiled family room joining the delightful kitchen which features quality appliances. Each of the excellent sized bedrooms feature built in robes with the master boasting a walk in robe and ensuite. Your comfort is ensured all year round with ducted gas heating and evaporative cooling catering for all your needs. Set on the most delightful landscaped block with terrific covered outdoor entertaining and double garage with internal access (currently being utilised for a business), can be converted back to garage or would make a great rumpus room. So close to schools, Gungahlin town centre and transport whilst being only minutes to the city. This home is truly a charming residence and very worthy of your inspection.
Features include:
* Superb four bedroom, ensuite home
* Built in robes to all bedrooms
* Separate spacious living areas
* Excellent kitchen
* Lovely location
* Landscaped gardens
* Superb covered outdoor entertaining
* Ducted gas heating and evaporative cooling
* Double garage with internal access
* Side access for extra driveway, parking, boat, trailer or caravan
* Set so close to Gungahlin Town centre and all amenities
先上照片再说!!!
[ 本帖最后由 distantmusic 于 2009-2-11 21:52 编辑 ]

distantmusic · 发表于 2014-8-30 04:39:01

买房是件很幸福的事儿，从计划，到上网搜房，现场看房，和中介、卖家砍价，再到和银行、律师商讨事宜，挑选家具，激动的等待入住，可以说步步都是幸福的步履啊。如果说希望自己买房的幸福过程再拉长些可能有点过，要不是有更幸福的搬新家等着我，我是一定还要再享受享受这个过程呢。
Inspection
      09 年1月5号，我和老公搬到堪培拉的Bruce开始了3个月合约的合租生活，这是我们从08年6月份以来的第4次搬家。比起很多在澳洲的新移民来说，这可能不算什么，但是我们决心不再搬来搬去了。于是就从这天开始，我和老公正式开始在堪培拉看房。以后的每个周五，我们就列出单子，排好时间，期待着周六的inspection。这个特别活动让每个星期都变的特有盼头。和每个看房的人一样，我们的想法在inspection的过程中也发生了很多的变化，我俩的理想生活也从3房的townhouse不知不觉升级到了4房的house。开始看房我们俩没什么感觉，尤其是我刚刚搬到堪培拉，各个区都还没摸清楚，房子好坏，要价高低都没有概念。随着看房数量的增加和之后的讨论，我们的思路渐渐清晰起来。
1，       location，我们选择的居住地应该在我们俩工作地点之间或者靠近某个人；
2，       size，3居室可能1-2年内可以满足生活的需要，但是生了宝宝，父母来一起生活，房子肯定不够了，而2-3年就立刻换房太折腾，所以4居室带ensuite比较合适
3，       type，一种可以买40万出头的townhouse，以后再换房时做投资用可能较为popular，或者买个自己觉得非常心仪的house，就一狠心多住一些年
4，       但是不管是什么房子，最重要的宗旨就是：住着一定要舒服！
明确了思路以后看房的范围缩小的很多，但是看过的房子都像过眼云烟，没有给我们留下什么特别的印象。我们第一个看中的房子在McKellar区，是一所让人看了就心醉的房子。这房子XXXX（此处省略若干字）暂称房1，是那种让人一下子就有购买冲动的房子。房子在网上没有标价，中介看着我们两眼放光的模样告诉我们这个房子应该在47-50万之间，她估计成交价接近50万。老公看完房子出来说，我愿意出50万把这房子买下。当天我们又看了一所在新区Gungahlin的房子，此称房2，刚刚降过价，现在要价是48万7千5，看着也不错。这两所房子一个在老区，一个在新区。优点和劣势都非常明显。房1已经25岁了，虽然年纪大，但是装修的让人激动，周围环境非常好，距离shopping centre要4.3公里，如果父母来了生活肯定很不方便。房2 4-5岁，到Gungahlin shopping centre只有几百米，旁边是一所中学和一个children centre，另一侧马上要盖一个college，而且这个区华人相对较多，估计父母来了生活会很方便，但是新区环境不好，小树都还没长起来，马路上看着光秃秃的。
      其实选房子就是选一种生活方式。我们面前的这两种生活方式让我俩着实矛盾了很久，也询问了国内家人的意见。结果这世界上还是现实的人多，当然我俩也不能免俗。房1我们出价47万7，没有再加过价，很快就被其他竞争者踢出局，最后这个房子以49万5成交了。房2在Gungahlin地区并不少见，所以，我们没有出足价，只是和中介商讨了一翻，我们表示45-6万是我们的上限，对方说这个价格是不可能的。这房子也就搁置了。
出价
      之后我们的目标范围更小了，经过了那场矛盾，我们彻底放弃了老区的大地大屋，开始在新区寻找目标。新区目标很多，房子新，面积大，很容易就能找到还看得上的。于是，1-2周内我俩频频出价，想通过出价试试现在的市场。当然每次我们出价都不是因为我们觉得必买这个房子，只是想在好房子和好价钱之间找到一个尽可能低的成交点。因为最近的房市是下滑趋势，所以出价一般都比要价低。出价和还价的历史如下，供大家参考：
房3，和房2的大小户型很像，但是7yrs old，距离shopping centre大约2公里，要价48万5。我们比较后觉得此房应该比房2便宜1万多块，出了一份正式的email offer，在出价时，我们写出我们为什么出这个价，基本上就是把房子的主要劣势列了3条，出价46万5（被拒）。但是两周之后此房的要价降到47万5，再一周后，under offer。
房4，要价53万9，新房，在房子open之前就约了中介看了房，房子很棒，可以领取2万1的住房补贴。由于已经看了很多很多的房子，我们根据房子之间features的比较来计算价位。后来出价51万8，也是正式的email 出价，写出了房子的三点主要缺点，有一条是water tank太小，和房子面积不符，并和中介说半天有效，想push房主在open前做决定，结果房主的决定是既不拒绝也不接受，当然我们的出价也自动过期了。Open之后的2-3天，房主可能没有得到好的offer。所以回来和我们商量，说他愿意降价，我们说我们认为一分钱不加，成就成，不成就算了，房主说52万5，他给我们增加water tank的体积，但是不做gardening。我们说我们已经给另一个房子出offer了，不买这个了，房主又说52万2500. 预计如果真的想买这个房子的话52万应该是肯定可以成交的。
房5，和房4同一天open，要价53-56万，房子虽然有很多吸引人的地方，但是经过横向竖向分析，怎么比较都觉得这房子不值这钱，所以出价49万5. 后来被据，而且中介传话说房主心里最低价位是52万5，问我们是否愿意加价。我们说我们认为我们的出价很reasonable，一分钱都不加了。过了一周，此房标价将为51万9，又过了一周，标价升为52万9，至今没有under offer。
房6，要价50万+，这个房子面积超大，200多平米，但是装修很一般，没有空调，而且位置有一点偏，距离shopping centre也是近2公里。我们和一家韩国人留下和中介多聊了会，中介说51万成交是reasonable，52万房主赚，50万的话就是买家stealing the house。韩国那小子很牛，说他就出48万，一分也不多出。中介都急了，说这也太不现实了吧。但是这小子还是很seriously的出了48万的offer。之后中介多次给我们打过电话，我俩还又看了一遍这房子，当然，所有出价的房子我们都看了两遍以上。但是我俩说我们不想偷这房子，又不可能出50万的价，最后中介几经说服未果，问我们到底想多少钱买这个房，我们说也就49万吧，他说那你们就出个49万的offer嘛，我去和房主商量。不过这个房子的劣势比较明显，最后我们还是没有出价。
买房
好了，出价历史就说差不多了，希望对最近买房的朋友们有点帮助，我们的观点是出价前做足横向比较，自己认为reasonable的价钱出价要firm，在没有竞争对手的时候坚决不加价。并且，想出价的房子都要至少看两次，因为我们发现第二次看房总会有新的感受，新的发现。当然，自此，我们的经验仅是参考，因为都是失败的经验，哈哈，没有成功过一次。不过经过了这些讨价还价的过程，我们对目前的Gungahlin区的市场有了些自己的认识。我们决定给房2出价了。这个房子我们看了三周，觉得虽然不是非买不可，但是还是很喜欢。主要是位置好，而且车库已经改成了rumpus，这个我们很喜欢，和多数的房子相比装修还是比较精致的，但是地毯需要更换，因为有很多猫抓的印记。此房的地是460平米，living area 158平米，车库大约40平米。当前它的地价为18万6（政府评估价），04年房子刚建成时房主买房的成交价是40万。房主进行车库改造大约花了1万5. 圣诞节前此房要价49万8，有人出价47万8，房主没有卖。节后降价到48万7千5. 我们几次和中介探讨她都说48万以下就不用出价了，房主不会考虑的。在我们出价前一周，有人出了48万，但是后来又改主意不买了。我们并不是想买个超便宜的房子，只是想买个价钱合理，自己喜欢的。所以我们出了47万7，提出主要问题是地毯需要更换，要花3000刀。后来房主提出加1千，我们拒绝了。最后的最后的最后，房主终于于1月27号接受了我们的offer。我们幸福的看房经历就在第22天结束了。
律师
      在看房期间，我们找了几个律师，开始想找个华人，觉得能说得明白，但是有些电话一聊，觉得虽然是用母语交流，但是对方什么都说不清楚，就罢休了。我们在网上问了大家的意见，有人给我们推荐了现在我们用的这家Hansteins lawyers。电话里聊了聊，感觉对方很有经验，不愧是别人推荐的。事实证明，这家律师行不错，办事风格简洁干脆，而且非常的professional，交代事情很清楚。给我们办合同的律师有30年的工作经验了。可以说到目前为止，律师这里办事儿一点时间都没耽误，而且把我们所有的要求都反映在了合同上。合同交换前，律师说一定要等到我们得到银行unconditional approval，就连银行的人说99%  sure的时候，我的可爱的solicitor都说不行，一定要亲眼见到银行的contract才会下给我交换合同。她说她的一个客户刚得到银行的消息，银行的评估结果比卖价低了2万，所以，没办法进行合同交换了。所以，建议大家找律师的时候重声誉，先接触，觉得自己喜欢信任再做选择。
银行
主要接触的是Westpac和Commonwealth。两个银行各有好处，但是Westpac最近折扣卡的挺紧，0.85% lifetime off楞没谈下来，说只能给0.8%，折扣完利率还是高于commonwealth，所以最终放弃了。Commonwealth找的第一个人很多事情都解释不清楚，觉得可能是新手，水平不行，所以换了一家branch，找了现在这个男孩子。做事非常干练，效率贼高。但是折扣的事情谈了几次都不行，最后只是给了个0.7% off的普通折扣，目前贷款利率是6.04。周一找他申请正式的approval，周二一早他就安排银行的人去现场评估了，周四评估结果出来，接下来的周二上午从悉尼总部审批好的贷款合同已经交在我手里让我签字了。同一天，我的solicitor终于眼见了贷款批下来，顺利的给我交换了合同。最让人吃惊的是，效率贼高贼高的银行周三帮我递交了首次住房补贴申请，并告诉我最晚early of next week就一切就绪，ready for settlement了。
堪培拉买房小贴士：
1，       UV，可以在allhomes的每个广告是查到，是unimproved value，表示裸地的现在价值
2，       EER，是energy的指标，越高越节能，是个非常重要的评价指标
3，       每个房子卖之前都有卖家请人做building report和pest report，可以和中介要，最终买家付钱
4，       一定要得到银行的unconditional approval后再交换合同
5，       交换合同前别忘了和中介预约一个another inspection，检查仔细，并和律师把关键问题都列在合同上
6，       别忘了在交换合同前买property insurance，就在合同交换当天生效，因为合同一交换，房子就是你的了，据说destroyed也得买
      如果一切顺利，2月27号我们就能搬进新家了。猛然发现，这正是我们登陆澳洲的日子，07年2月27号，我和老公第一次踏上澳洲的土地，开始了我们新的旅程。2年后的同一天，我们将开始又一段新的旅程，新的生活，新的幸福！最近每周末，我们都幸福的逛家具电器城，心里充满喜悦，布置好新家再发照片来！祝大家都买房顺利，并且enjoy your home hunting ：）
[ 本帖最后由 distantmusic 于 2009-2-11 22:15 编辑 ]