【澳华信贷】倾情奉献澳大利亚住宅类贷款知识贴

住宅类贷款

本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-10-16 18:14 编辑
16楼：首付不足？在澳洲照样买房！
在澳洲，购买住宅类房屋的借贷比例一般都建议在80%左右。但很多投资者难免会遇到如资金周转不灵等造成的首付不足的情况，那没有这20%的首付款怎么办呢？
1. 利用已有物业抵押借贷100%
对于已有物业的投资者来说，通过已有房产的净值部分再次抵押，最多可以借贷新买物业价值的100%。这样一来，借款人甚至可以不动用存款来完成购买，最大化节省流动资金。其次对于购买投资房来说，税务上也会带来相应的好处，可以最大化贷款金额来抵税。
2. 利用其他人的已有物业的抵押
对于没有房产的借款人来说，也可以通过再次抵押其它人的物业来购入新买物业。市场上最常见的是父母作为保证人来协助孩子取得新购入物业的拥有权。但按现在一些银行的政策，不止是父母或其他家庭成员，甚至任何愿意作为担保的保证人，都可以提供抵押。
3. 按照交房时市场价估价
对于很多购入楼花的投资者来讲，可以按照交房时市场价估价，最多可以估到高于合同价格10%的市场价。举例来说，若购入价格为100万。首付10万。交房前估价为110万。则有些银行可以按照110万的80%来借贷88万且不产生保险。如此一来，投资者只需在交房前补差额2万就可以了。
如果您还有任何贷款买房方面的疑问，可以通过以下热线联系到我们专业的贷款经纪人。
關注澳華信貸，及時收取澳洲金融快訊及澳洲各大銀行貸款信息。了解貸款房產相關知識，搶先知曉澳華信貸最新產品及服務。
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AimsLim

你好。我想买房（首次）但首付不够。我想按照交房市价估价这方式来贷款，这需要什么条件吗？

住宅类贷款

本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-10-24 16:40 编辑

对冲账户
对冲账户的英文名叫做Offset Account。这是一个特殊账户。在这个账户中相互对冲的是您所有的存款和贷款。将您的日常存款以及定期收入，存入对冲账户，与您的贷款额相抵，就可以减少原本应付的贷款利息。
而且，投资房的物业费、管理费以及利息都可以自动从对冲账户中扣除。
如果说贷款额是50万，客人需要按期支付50万的贷款利息；同时，客人有30万的存款，并存入对冲账户，贷款缴息金额就会变成20万，那么只需要支付20万的贷款利息即可。
1. 最大化节省贷款利息。
   可以将租金、工资等收入直接打入对冲账户，即时开始抵消贷款利息。
2. 按日计息的方式，让您的资金自由化。
   对冲账户里的钱可以随时存取，使资金分配更加自由。
3. 潜在的避税方式。
   当您的房屋是投资房时，账户中产生的利息都可以用来抵扣税，帮助您合理避税。
建议在贷款时咨询你的贷款经纪人，他们会帮你在贷款下贷后，在银行开设的一个特殊账户，即对冲账户。对冲账户是按日计息，建议你将工资存进账户，与贷款进行对冲，做到实时降低利息。对冲账户的结息方可以按周，或每两周，或按月结算。
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住宅类贷款

本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-10-24 16:41 编辑

在澳洲，有贷款的华人朋友尤其新移民朋友，十有八九都是在四大银行；相比之下，非华人客户显得理性很多，无论是不是大银行，只挑选最适合最经济的。澳洲实际上有几百家的信贷机构，华人贷款为什么会特别青睐于大银行？大银行真的是最好的选择吗？
首先我们来看一下四大银行贷款都有什么优势？
1.对冲帐户。有些产品更包含了固定利率100%对冲功能。
2.免费的信用卡。通常Package的产品都会包含一张有积分的信用卡。
3.随处可见的分行Branch，以及第一时间的服务。基本上有任何问题直接去一趟银行就能解决。
4.利率抗压性。四大银行由于市场份额大，一般做任何决策时都会考虑在市场上的影响。所以在利率上升期调整利率都较温和。
那么，四大行的劣势是什么呢？
那就是利率。由于人工，管理以及服务成本的存在，利率稍高一点也就不难理解。
拿实际数据来说话。根据现在的贷款市场情况，相比较四大银行的利息，有的借贷机构的利息偏低0.2-0.4%。假设贷款额是60万澳币，那每年相差的还款额将高达两千澳币以上，可以节省一笔不小的利息开支。
信贷机构除了上述省钱这一优势，我们再将其与四大行对比一下：
1.对冲帐户。绝大部分都没有对冲帐户，但现在的大趋势是一些lender的产品已经开始有了对冲功能。
2.信用卡。一般没有提供免费的信用卡。但是真的那么重要吗？现在想找一张不收费且积分的信用卡应该不是难事。
3.分行Branch。一般没有任何的Branch。但电话中心的服务速度却不差于大银行。
4.利率抗压性。一般会有这方面的风险，往往在利率上升期抗压性较差。但有些小的lender已经逐渐被大银行收购和管理，所以风险不是很大。
通过对比不难发现，在澳洲贷款实在没有必要一定要找四大银行。在服务对等的情况下，利率才是决定一切的关键。虽然澳洲四大银行在市场份额上仍占有绝对优势，但根据相关专业统计显示，2013年四大银行已经失去了半个百分点的客户。主要原因还是来源于信贷机购能够提供更好的利率。
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住宅类贷款

本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-10-24 16:57 编辑
20楼：   
在澳洲买期房，首付款一般为房价的10%。这笔首付款在交房前是由律师存入信托账户里代为保管，而不是进入开发商的账户。律师会把信托账户里的首付款存入澳洲某银行作为定期存款，并带有存款利息，到交房时才会取出交给开发商。而在交房前这段期间产生的存款利息一般是买家和开发商一人一半。所以澳洲买房不存在开发商集资盖房的现象。
那么澳洲房产交易为什么要交10%的首付款？
主要原因是银行。澳洲开发商开发项目时，土地通常是开发商使用现有资金买下的，但建筑款是要向银行申请贷款的。而我们知道，中国的房地产开发建筑款一般都是先由施工单位垫资的，不过在澳洲，开发商会申请建筑贷款，银行审批通过后会放贷给该项目的施工单位，项目即可开工。
在这其中，银行为了保证自己的风险控制，会要求开发商先做预售。例如，当开发商的房子已经成功预售70%左右的时候，银行认为自己所承担的借贷风险就很小了，因为大部分房子都已经有了买家。10%的首付是银行要求开发商收的，开发商需要拿着律师提供的收到10%澳洲房产交易的首付款所有凭证给银行，银行才会同意放建筑款。
澳洲房产交易首付款，为什么银行一定要10%，5%可不可以？
答案是一般情况下是不可以，银行会认为少于10%的首付，买家在交房前反悔的可能性会变大。因为签完合同后，倘若买家改变了主意，决定不买了，这笔10%的首付款是不退还的，除非是房屋建成后出现实际房型、面积等等和购房合同上的差距十分之大。
如果买家只交付少于10%的澳洲房产交易首付款，如果买家决定不买了，这种风险就会在无形中转嫁给银行承担。所以银行要求10%的澳洲房产交易首付款是为了规避这种风险。由此可见，等房子建完，好的房型早就在期房的时候卖掉，剩下的数量也就不多了。
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住宅类贷款

本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-10-24 17:01 编辑
21楼：最全的澳洲房产增值知识贴CapitalGains Tax！


当纳税人从其自住房（Main Residence）搬出，将该房产用于投资时，该纳税人就可以将该房产所产生的相关费用来抵税（如：购买该房产所产生的利息，物业费，地税，房产保险等。）
出售曾经作为自住房（Main Residence）后来用于投资的房产，在计算其资本所得税时，纳税人可以应用“暂时空置原则”（Temporary Absence Rule）和“市场价值原则”（Market Value Rule）来降低其应交纳的资本所得税。
“暂时空置原则”（Temporary Absence Rule）
当一处房产不再作为纳税人的自住房，纳税人可以应用暂时空置原则，在其不居住在该房产的整个期间或部分期间内，继续将该房产作为其自住房。
“暂时空置原则”规定：
当纳税人从其自住房（Main Residence）搬出后，如果该房产没有用于营利目的，那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其自住房。
当纳税人从其自住房（Main Residence）搬出后，如果该房产用于投资，那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内，该纳税人可以在最长期限为六年的时间内，仍旧将该房产视为其自住房。
如果纳税人应用了“暂时空置原则”，那么在该房产被视为纳税人的自住房期间，该纳税人不能再将其他房产作为其自住房。
例1：房产投资低于6年
Kate在2006年5月购买了一处房产，在此后的两年中，她一直住在该住宅中。2008年，Kate由于工作原因搬到别的州居住，并在接下来的5年中将她的房子用于投资。然后Kate卖掉了该处房产。Kate总共持有该房产的时间为7年（两年自住加五年投资）。
问：Kate是否可以应用“暂时空置原则”，从而避免为其出售房产的所得交纳资本所得税？
答：可以。在该案例中，Kate可以选择应用“暂时空置原则”，在其房产投资的5年中，继续将该房产视为其自住房。所以Kate不必为其出售房产的所得交纳资本所得税。
“市场价值原则”（Market Value Rule）
如果纳税人从其自住房搬出，而且该房产第一次用于投资的时间在1996年8月20日19点30分以后，那么该纳税人可以利用“市场价值原则”。
纳税人在利用“市场价值原则”时，需要满足以下两个条件：
由于房产曾用于营利目的（如：租赁），所以在出售该房产时，纳税人只能获得部分自住房资本所得税豁免（Partial Main Residence Exemption）。
如果房产在首次营利时间（即第一次投资时间）之前即刻出售，纳税人已经获得全部的自住房资本所得税豁免（Main Residence Exemption）。
“市场价值原则”的内容如下：
在房屋用于营利目的时，用此时该房屋的市场价值代替其成本价值来计算资本所得，房产首次用于营利目的时开始，纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段（New ownership period）。
例2：
Andy在1990年3月以$220,000价格购买了一套房产A（该价格包括所有的附带成本，例如印花税和相关法律费用）。Andy与其家人在该住宅中居住了9年。在1999年3月，Andy与其家人般到另一套住宅B中，在接下来的13年，Andy一直把房产A用于投资。1999年3月，房产A的市场价值为$300,000。在2012年3月，Andy以$750,000的价格将房产A出售。出售房产A所产生的附带成本为$1,000（法律费用）。
解析：
在这个案例中，市场价值原则适用。因此，对于Andy出售房产A的资本所得要做出以下调整：
Andy被视为在1999年3月（首次营利时间）以市场价值（$300,000）购买了房产A；Andy对房产A的所有权时间从1999年3月开始。因此，Andy对房产A的所有权时间为13年（从1999年3月到2012年3月）。所以Andy初始资本所得（Initial capital gain）为$440,000（$750,000-$300,000-$1,000）。如果不应用市场价值原则，Andy的初始资本所得应为$520,000（$750,000-$230,000）。因此，在该案例中，市场价值原则使Andy的初始资本所得降低了$80,000（$520,000-$440,000）。
如果应用“暂时空置原则”（Temporary Absence Rule），Andy的应纳税资本所得时多少呢？
在这个案例中，Andy的房产A在前6年中被视为Andy的自住房（从1999年3月到2005年3月），可以获得自住房资本所得税豁免。在剩下的7年投资阶段中，Andy不能获得自住房资本所得税豁免。
在出售曾经作为自住房后来用于投资的房产时，纳税人可以应用暂时空置原则来显著降低其资本所得。
但是，应用暂时空置原则的缺点是，在纳税人购买了一套新的房产的情况下，如果纳税人将其前一套房产作为自住房，那么在其旧房产作为自住房的期间（旧房产应用暂时空置原则的6年期间），纳税人的新房产不能获得自住房资本所得税豁免。
因此，为了做一个好的规划，在以上情况下，纳税人要考虑诸多因素来确定是对其旧房产应用暂时空置原则，还是在其搬入新房产时，将其新房产作为其自住房。在这种情况下，重要的是要注意，直到纳税人卖掉其旧房产之时，纳税人才需要对此作出最后决定。
在考虑是否对旧房产应用暂时空置原则时，纳税人需要考虑以下因素：
1. 房产市场价值的增值
如果一处房产（如新房产）市场价值增值的幅度高于另一处房产（如旧房产），那么这意味着新房产可能会产生更高的资本所得。在这种情况下，对旧房产应用6年的暂时空置原则可能是更好的决定。
2. 成本价值：获得成本（Costs of owning）
考虑旧房产与新房产的成本价值。需要注意的是，如果纳税人是在1991年8月20日之后获得的房产，房产的成本价值可以包括该房产的不可抵扣的“获得成本”（Costs of owning）（如获得该房产的贷款利息）。
3. 成本价值：更新成本（Costs of improvements）
对房产进行更新的费用也可以算入房产的成本价值中。这可以降低出售相关房产时的资本所得。
4. 曾经用于运营生意的房产
如果纳税人旧房产的一部分曾用于运营生意，那么，该房产用于运营生意的部分越大，在纳税人搬出该房产后，在该房产上应用暂时空置原则就越没有吸引力。因为该房产用于生意的那部分不能享受6年暂时空置原则。
5. 持有每一处房产的时间：资本所得折价法的影响
在考虑是否对曾经作为自住房后来用于投资的房产应用暂时空置原则时，持有房产的时间是一个需要着重考虑的因素。
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住宅类贷款

本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-10-24 17:05 编辑
22楼：我是留学生，我可以在澳洲买房吗？
澳大利亚的留学生人口日益剧增，其中一大部分学生也有着移民定居的打算，其家长“以房养学”的投资计划也推动着澳洲房地产市场的发展。
所谓以房养学，就是在子女留学澳大利亚期间，家长购买一套当地的房产。这是一种比较新兴的教育投入方式。适合经济条件较好的家庭，可省去孩子在求学期间的租房支出，并将多余房屋出租获得一定租金回报用以负担孩子平时的生活支出，并能从长期的房屋增值获得较好回报；把投资房产和子女留学相结合起来，取得事半功倍的效果。
那么，留学生究竟应该如何申请房屋贷款呢？
首先，有以下2项基本条件：
1、留学生的签证有效期在12个月以上。
2、购置的房产只能是自住房。
留学生购房贷款申请材料与一般房贷的相同。但是如果留学生没有足够的收入，或者年纪太小，可以将父母的名字加入房产证中，用父母的收入来还贷。但如果有足够的收入，再加上租金收入，也可以自行贷款。
通常，留学生父母也会问到抵押物的问题。与中国贷款政策不同的是，澳洲的贷款政策中的抵押物就是所购置的房产，不需要额外提供其他抵押物。请提前咨询专业的贷款顾问，来确保购房贷款顺利下批。
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住宅类贷款

本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-10-28 17:57 编辑



很多客户在多方共同购买一个物业时，对于在房契上写谁的名字、如何分配所占比例等等问题，是非常常见的。今天，我们从房贷申请角度来考虑这些问题，如何处理房契才会帮助贷款顺利进行呢？
如果孩子是学生签证申请房贷（新房）：
我们会建议持有学生签证的购房客户在合同上写上父亲或母亲的名字。
通常我们建议将父母的名字加入房产所有权，往往是因为留学生年纪偏小，或收入偏低，信贷能力稍有不足等原因。父母在海外的收入即可帮助偿还贷款，同时，投资房的租金收入还可以赖帮助提高还贷者的信贷能力，减轻还款压力。
当然记得房契合同上父母拥有权占有比例要至少 20% 以上，银行才会考虑可以使用父母的收入做贷款申请。
如果是夫妻关系共同买房：
夫妻双方的名字都在房契上，那贷款必须两个人联名申请；夫妻其中一方的名字在房契上，那么借款人可以是房产所有者也可以是两个人联名。
倘若另一方没有工作，或者收入较高等因素都会影响到贷款申请。所以从房贷申请的角度考虑到房契上的比例分配，平均分配就写 joint tenancy 或按规定比例划分就写 tenancyin common。
1.房契上的名字，必须作为抵押借款人。那么如果其中一方的财务情况不如意，可能会影响到贷款申请。
2.收入比例高的人，如果是投资房可以考虑多一些比例在房契上，也会相应获得更多税务利益。
在多方购买一个物业时还有一个概念，叫做Common Debt Reducer：
房契上如果不单只有一个人的名字，在申请贷款时会很更加有力。因为从银行角度考虑，多一个人参与还款，借款能力会增加。假设有兄弟俩人一起购买物业，
1.在共同购买第一套物业时，让银行做property share 的明确划分。申请贷款时可以直接设置好兄弟两个人不同的贷款帐户；而且两人的贷款一方可以是只还利息固定，一方贷款本息一起还，全部浮动，各自管理自己的贷款和还款，相互不影响。在这里，我们再次假设兄弟俩是平均分配的（各占50%）。
2.在一方购买第二套物业时，就可以考虑到common debt reducer，那相关第一套物业的已拥有资产和负债就只会算入一半。也就是说，哥哥在独立购买物业时，已拥有资产和负债就只是第一套物业的50%。主流银行和 non-major bank 都有类似的产品可以选择，需要 Broker 和银行做好沟通将贷款的规划结合对应产品，不影响借贷能力。
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本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-11-3 18:03 编辑

在澳洲投资置业尤其是海外买家，熟知房产交易中的欺诈手段是非常必要的。下面是一些常见又非常有用的反欺诈技巧。
海外买家和房主的反诈骗技巧：
1. 定期检查房产经理/房地产代理经纪人的档案中储存当前联系信息是否正确。
2. 与房产经理/代理经纪人联系时设置密码或秘密问题来确认身份。
3. 提供个人身份证明的复印件给房产经理，以便代理收到伪造证件时进行比对。
4. 积极主动寻问房产经理、代理经纪人、过户师确定他们出售或代理的房产的房主身份的方式，了解是否做100分的身份核查，是否遵循澳洲土地注册管理局（Landgate）的身份认证程序。
5. 确保房产经理/代理经纪人遵循正确的程序更改房主联系方式，即同时使用书面和电子文件方式通知旧地址和新地址。
6. 确保房产经理/代理经纪人保存了房主的正确签名文件，以便检查签署文件时用来比对。
7. 保护个人信息，防止身份盗窃，使用安全邮箱进行邮件投递，丢弃信件应撕毁或烧毁。
8. 警惕通过电话或电子邮件向第三方提供个人或财务信息。
9. 定期更改电子邮件和银行账户密码。
10. 千万不要点击来源不明的电子邮件中的任何链接。
11. 在计算机上安装防病毒和恶意软件的软件，并保持及时更新。
12. 房主可以通过澳洲土地注册管理局为他们的房产设置限制性条款，以防止不当交易。如果要除去这项限制性条款，房主必须亲自到澳洲土地注册管理局的办公室，通过身份检查才能做。这能降低房产在房主在不知情的情形下被交易的风险。
13. 考虑订阅澳洲土地注册管理局的Title Watch服务，当房产房主更换文件递交时将会收到提醒。
14. 如果房主将去海外，需要卖掉房产，可考虑授权委托可信任的中介作为代表执行，记得随身携带原始身份证件，以便澳大利亚领事官员进行身份验证。
在海外置业是一笔不小的投资，所以务必做到小心，任何不确定的事宜必须事先咨询专业的房地产中介和房贷经纪机构。

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住宅类贷款

本帖最后由 住宅类贷款 于 2014-11-3 18:04 编辑

在澳做投资，即使投资者身处海外，其通过在澳大利亚境内投资产品所获收入以及相应支出，仍然需要在每个财政年度申报给当地税务局（ATO）。根据不同类别的投资项目，海外人士的澳大利亚报税义务也不尽相同。
非澳大利亚税务居民（Non Tax Resident）：
这里我们首先要区分的是澳大利亚税务居民和非澳大利亚税务居民的概念，它直接影响了纳税人收入申报的范围，税率以及是否可以享受一些优惠的税务政策。
非澳大利亚税务居民只须申报其在澳大利亚的收入，并且不需要上缴医疗保险税。2015财政年度非税务居民的缴税的比率请参照以下图表。
需缴税收入        税率
0-$80,000        每$1缴付32.5c
$80,001-$180,000        $26,000 加上在$80,000以上的收入，每$1缴付37c
$180,001 and over        $63,000 加上在$180,000以上的收入，每$1缴付45c
以上税率不包含临时预算修复税。澳大利亚税务局对如何判断某个纳税人是否税务居民制定了一系列“测试”。
居住测试：如果纳税人长期居住在澳大利亚，便可认定其为澳大利亚税务居民而无须通过其他测试。
常住测试：如果纳税人永久的居所在澳大利亚，那么其符合税务居民条件。相反如果证明其永久居所在海外，那么他/她属于非澳大利亚税务居民。
183天测试：如果纳税人在一个财政年度中有超过半年连续或间断的时间段居住在澳大利亚，那么他/她属于澳大利亚税务居民。除非可以证明其没有在澳大利亚常住的意愿并且在海外具有永久的居所。
养老金测试：这个测试确保澳大利亚政府派遣在海外的工作人员为澳大利亚税务居民。
非澳大利亚税务居民在当地不同的投资项目：
1. 投资收入类别1–银行存款利息，未缴付税款的分红,以及版权收入。
针对此类别的收入，澳大利亚的金融机构会在将投资收入钱款支付给海外投资者之前会直接扣除相关税收。所以如果这是唯一的收入来源的话，海外投资者并不需要每年向税务局申报。
具体预付税率如下：
        签署税务协定国        非税务协定国
利息        某些情况下免除预付税        10%
未缴付税款的分红        大多数协议为15%        30%
版权收入        大多数协议为15%        30%
作为海外投资者，你需要向金融机构表明情况，以避免被按照最高税率预扣所得税。最高税率现在为45%。如果您的股票分红已经包含已缴税额则这部分收入将不再纳入预扣税范畴。如果投资人士需要在本国报税，则可以透过银行或者其他金融机构向税务局索取已缴付税款的凭证。
2. 投资收入类别2–房地产投资收入
房地产投资收入是需要每年向澳洲税务局报税的。在房子交割之后，将投资房出租前需要尽快向税务局申请税号。税号是澳大利亚每个需要报税的自然人，企业或其他实体所拥有的一个独一无二的号码，用来申报税务以及查询记录。
租金收入缴税的同时，相关费用可扣税。由于报税的专业性和复杂性，一般纳税人会通过会计师（注册税务代理）填写并递交退税表格。如果收入大于相关费用，投资者则需要支付相对应的税款（税率在前文已述），反之亏损则可以延续至下一个财政年度并抵消将来的收益。

如果您投资商业房产，您可能还需要支付租金收入中所含10%的消费税，当然同时也可以申请退回一些包括消费税的费用。消费税通常是每季度向税务局申报。消费税仅在商业房产中产生，普通住宅房产不含消费税。
3. 增值税
在澳大利亚，除了收入税之外，还有一个税项叫增值税。当您出售澳大利亚的投资时，您需要对资产增值的部分，即出售价格和购买成本的差额缴税。投资项目包含以下类型：
a. 房地产投资或采矿或挖掘或对矿产，石油或其他在澳大利亚的可开采物质的勘探权。
b. 在澳大利亚经营生意时使用过的需缴付资产增值税的资产。
c. 对澳大利亚物业的间接利益。也就是您或您的相关人士对某个实体，包括海外的实体拥有大于10%的利益并且您权益的价值主要来自澳大利亚的物业。
同时对以上投资项目的期权或购股权同样属于需缴付税款的投资项目。
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