你知道澳洲房产的“主要消费群体”是哪些？

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2014-12-5 14:00 上传

(1)  短线投机不如长线投资，长期持有
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       在澳大利亚的悉尼和墨尔本等地，平均每户家庭每2.8年搬一次家，一方面是职业追求的改变，另外就是澳洲人选择的一种变化的生活习惯和传统。事实上，很多澳大利亚家庭是把房产作为一种长期投资。?
       近几年移民的不断涌入，极大地增大了住房需求。由于新房的年供应有限，截止到2014 年中，澳洲目前房屋供应缺口超过20万套，且年度新建商品住宅赶不上有效需求增长，上述缺口呈现不断扩大之势，长期的住宅供应不足，造成房市交易非常活跃；同时，政府的住宅政策非常鼓励人们贷款投资和提前消费，房价上涨自然在情理之中。?
       但从澳洲房地产市场分析，五大首府城市的地产周期各不相同，尽管墨尔本和悉尼的周期略微同步，但由于两大城市的人口增加、城建、房源供应和经济状况不同，房市特别是在目前的这个增长期也呈错开的状况。因此，一个长线投资者不应被短期的升值现象所左右，不能只拿一年两年，甚至三年五年的升值好坏或与否来判断。?
      投资的关键是买下并长期持有高质资产
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      就像在股市上，有些非高质的股票由于投机炒作或受大势的影响在短时间内也会升值甚至被炒的较高，但如果那个公司经营的并不好，管理层不行，或商业模式有问题，产品缺乏竞争力和创新，那这样的股票从长期看肯定不值得持有。相反那些高质公司的股票，即使短期也会受大势的影响而不涨价，但从长远看，只要经营的好，股价肯定升得好并值得长期持有。?
      澳洲房地产投资也一样，在上升周期似乎所有房子都升值，但如果我们以房致富、以房养老，那最好买质量、设计、地点最好（高收入者集中的地区），性价比最高，最有升值后劲儿的房产。?
      记住物业是项长期投资而你不应依赖短期的价格上涨。因为，你能够持有的时间越长越好。房产不像是基金之类，你无法在你缺钱的时候卖掉一部分。总而言之，慎重考虑，使房产成为比基金之类更好的投资选择。?
(2)  分析“未来买家”喜好和“租客人群”来评估投资增值
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       投资是为了升值，我们每买一套房子，都要评估一下租客或下一个买家会是什么人，这点非常重要。
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       如果我们花80万澳元买一套投资房，我们肯定希望下一个买家有朝一日会花120万甚至更高的价钱把它买下，或有人每周花只少1000澳元或更多来租住。也就是说，要把投资房买在日后有钱购买或比较有钱的人喜欢住的地点或楼盘里。
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（3）
根据数据分析，澳洲未来10-15年最有买房与租房潜力的人群有：
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1.空巢族：1945-1961年出生的人从2010年开始逐年退休。?这些人是目前历史上最富有的一个群人。?
               
       在澳洲他们多住在富庶郊区的豪宅里。但孩子长大离家后，他们不再需要豪宅，他们开始追求生活方式，他们退休后经常旅游。?据统计，他们当中的30%会搬到沿海区居住，另外的70%会把豪宅卖掉，搬到内城、市中心、近城的水边、或时尚区的高档公寓或 townhouse里。他们代表巨大的购买力。
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2.当地新贵：80、90后甚至00后的专业人士、成功者、白领。?
      他们是高消费群体，追求时尚、生活方式，他们愿意牺牲一些空间要近距离。他们一般喜欢住在CBD或近CBD（近工作单位、娱乐、生活设施）及一些时尚区的高档公寓里。这些新贵对楼盘的地点、设计、品牌、质量和设施有较高的要求。他们代表着未来的巨大购买力和租房能力。?
3. 新移民：包括陪孩子在这边读书的富家母亲，独立在这边打拚的富二代，移民前就已经事业有成的年轻夫妇等。?
     澳洲的郊区生活虽恬静、美丽，但相对孤立、单调。新移民应该不会太喜欢。对于那些习惯了热闹、繁华、社交、方便的新移民来说，难以适应。他们当中的相当一部分选择住在繁华、方便、近城、近各种生活娱乐设施的地区。他们对房子和楼盘的地点、设计、质量、品牌、设施也有较高的要求。?
   
4. 近年来在澳洲还出现一批极有购买力的年轻女士。?
      她们事业有成，追求独立，对住房有较高的要求。?她们一般比较喜欢安全的，闹中取静、环境好（最好有景）、生活设施齐全、交通方便、高质量、有名气的房子或楼盘里。?
       一个较理想的长线房产投资组合应该包括上述4种人愿意住（买或租）的地点和楼盘类型。
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      另外，在相似的地点投资还要考虑性价比，要问自己花同样的钱能否有更好的选择和回报。

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