澳大利亚主要城市房产投资项目推荐与评析

aurealestate168 · 发表于 2014-12-17 09:27:27

　　楼主来澳几年，接触房地产不久，希望通过这个平台和有这方面兴趣的朋友分享一些房产资讯和个人拙见，也以此激励自己把平日里的所想收集起来形成文字。
　　郑重承诺：不在此做任何销售广告，只针对具体项目做客观分析，帮助大家解答疑问。
　　近来由于国内房产市场的低迷和未来的不可预见性，国内投资者对海外投资的需求越来越大，但相关信息的不对称导致部分投资人由于不了解真实情况就轻信一些唯利是图的中介的虚假广告，最终做了错误的投资选择，或者贷款出了问题合同无法履行最后支付高昂的违约金。
　　比起其他国家，澳洲无疑是最受瞩目的一个发达国家。这不仅是因为澳洲房产市场本身健康稳定（长期保持年增长率7%左右，空置率低于3%），其完善的法律体系和严格的项目开发程序都为投资者规避掉了很多风险。举个例子，国内出现过不少开发商收取了购房者的首期款，却由于自身资金问题无法完成项目修建造成烂尾楼的现象，投资者的前期投入血本无归。而在澳洲，同样是买期房，虽然也要交首付，但这笔钱会交由政府监管的第三方信托机构管理，直到开发商如期完工才会放款给开发商，所以澳大利亚几乎是没有烂尾楼的。其次，澳洲房产的产权绝大多数都是永久的，这意味着没有你的同意，谁也没有权利要拆掉它。澳洲没有强拆。
　　为什么澳洲的房产能够一直保持稳定增长？
　　希望通过澳洲房产投资在短期内获得暴利是不可能的，换言之，这样的市场也是不健康的。但只要您遵循一定的投资原则，掌握基本的市场规律，把握好入市的时间点，澳洲房产投资带给您的回报是非常可观的。近30年来，澳大利亚的主要城市Sydney，Melbourne，Brisbane等都经历着房价的稳步增长，以悉尼为例，房价几乎是每十年就会翻一番。在楼主看来有以下几个方面的原因：
　　1.人口增长
　　根据国家住房供应理事会(National Housing Supply Council)的预测，到2031年，仅新南威尔士州的人口增长达200万，每年增长10万左右。到那时住房需求量将比供应量高出66.3万套。
　　2.住房供应不足
　　在过去20年里，澳洲平均每年开建155,500套住房，而据澳洲住房产业协会HIA的保守估计，每年要18万套住房才能满足需求，也就是说其实已经累积了一个很大的缺口，要把它填平了，才能供需平衡。悉尼房价在过去两年里罕见的增长了30%（之前平均涨幅为每年7%），主要原因就是其修建量缺口大，在过去几年里累积爆发，供求失衡。
　　3.空置率低
　　澳洲房子的空置率一直都低于3%。在悉尼，由于海外留学生多，很多区空置率更低至1.3%-1.5%. 通常一个物业放租，房东能收到多份申请，由房东挑选租客。常年保持的低利率保证了较高的租金回报率。
　　4.银行利好政策
　　房贷利率低。近来澳洲银行保持低息长达数月，只有不到5%。
　　澳元汇率自9月以来一路降到5.1，对国内的投资者来说，正是入市买房的最佳时机。
　　5.良好的房产买卖制度
　　澳洲房产买卖的制度是非常完善和透明的，它让开发商及银行利益分离，避免了利益集团联合控市，它强制买卖双方聘请律师，成立信托帐户，又要求建筑商完全脱离开发商，强制实行透明的施工招标，不允许投机圈地，不允许开发商交房前动用业主购房款等等，这些良好的措施令投资房产变成一个非常有保障的受资金热捧的投资手段。
　　6.充实的资金
　　从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。去年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。
　　近来有传言中国人炒热了澳洲的房价，事实并非如此。在澳洲这样一个多元化的国家，中国人所占的比例还不到10%，而更多地来自欧美国家的投资者更加活跃。所以小编要说，决定澳洲房价的主要还是供求关系，澳洲权威房产集团Domain Group在上个星期发表了一篇文章，其称明年悉尼房价将不会出现类似前两年的爆涨趋势，但仍会保持稳定增长，悉尼仍然是值得投资的健康的房产市场。
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