恒业信贷， 您的贴心墨尔本贷款专家

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恒业信贷 （Harrison Finance）立足于墨尔本，提供专业的墨尔本贷款服务。恒业信贷是MFAA（Mortgage & Finance Association ofAustralia）的专业会员，并接受ASIC（AustralianSecurities and Investments Commission）的监管。

恒业信贷授权代理20多家银行及非银行机构的贷款产品，致力于为澳洲华人提供专业优质的金融贷款服务。

我们的服务范围：

海外人士贷款 | 房屋贷款 ｜ 重组贷款 ｜ 商业贷款 ｜ 建筑贷款 ｜ 个人贷款 ｜ 汽车贷款

如您有任何贷款相关问题，欢迎联系我们恒业信贷：

电话：03 9818 8777

微信：hengyexindai

邮箱：info@harrisonfinance.com.au

网址：http://www.harrisonfinance.com.au/

地址：35 Burwood Road Hawthorn VIC 3122Australia

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欢迎大家前来咨询～！

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对于每个人来说，购买第一套房是人生中的一件大事。恒业信贷｜墨尔本贷款友情提示，如果你在维州，购买第一套房子之前，你需要了解很多非常重要的事情。首次置业的你，一定要记住两个关键词，FHOG和印花税。

什么是FHOG呢？
FHOG的全称是 First Home Owners Grant，这是维州政府为了帮助首次置业的群体进入房屋市场而设立的津贴。首次置业者在墨尔本大都会区买房，可获得津贴10,000澳元, 在维州偏远地区买房，津贴高达20,000澳元。根据市场客户需求，我们下文暂时讨论墨尔本大都会区的购房条件。

获得FHOG $10,000需要什么条件呢？
1 你所签署的购买新房或建筑新房的合同是在2013年7月1日之后（含当日）；

2房产可以是别墅，联排别墅，高层公寓或者矮层公寓，购买的房产价值不超过750,000澳元；

3 购买的房屋为自用住宅（PrincipalPlace of Residence, 简称PPR），并在交付后的12个月内入住，连续住满12个月；

4 购房者年龄超过18岁；

5 购房者为澳洲永久居民或公民；

6 从未在澳洲申请过任何住房补贴；

不过，如果你不是单身，其实还有一些其他的限制条件，如果你的配偶伴侣（Spouse／Partner）：

1  收到过澳洲FHOG；

2 2000年7月1日之前在澳洲拥有过房产；

3  在2000年7月1日之后澳洲拥有或部分拥有的房产中，持续居住6个月以上；

即使你的配偶伴侣不和你一起申请FHOG，只要他／她符合以上条件，你也不具备申请FHOG的资格。

除此之外，首次置业者在满足一定的条件下，还可以获得印花税（Land transferduty or Stamp duty）减免。
一般来说，印花税的金额取决于你的房产价值，房屋用途，签证身份以及减免资格。根据2017年维州税务修改法案，印花税的减免政策做出了一些改革。

如何具备印花税减免资格呢？

首先，你的房产价值要满足制定要求：

   维州首次置业者购买60万澳元以下的自住房产，均可免付印花税；
   首次置业者购房，房产价值在600，001－750,000澳元区间的新房以及二手物业，那么置业者将获得一定的减免。

其二，所有的购买者和他们的配偶伴侣都必须具备可申请FHOG的资格，才能享有印花税减免的待遇

其三，所购买的房产必须用于自住，并在交付后的12个月内入住，连续住满12个月

有些朋友可能会问，我是首次置业者，7月1日之前签署了购房合同，7月1日之后才交割，这种情况可不可以享有新政策的待遇？

很遗憾，并不可以。因为新的印花税政策是在2017年7月1日之后生效。 但如果该房产价值低于60万澳元，并且房屋交割日期是在2014年9月1日（含当日）之后，根据这位朋友的情况，是可以获得50%的印花税减免的。

除此之外，2017年7月1 日之后，期房(Off-the-Plan properties)在收取印花税时，就没有之前只根据土地使用面积征收印花税的优势了，印花税要按照土地和房屋的使用面积总和计算。

如果还有更多关于首次置业的问题，恒业信贷建议大家还是去咨询相关专业人士比较稳妥。当然，如果有关于墨尔本贷款的问题，欢迎联系业信贷｜墨尔本贷款。


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“恒业致远，真诚相伴”

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澳洲买房贷款十大注意事项

1.不要选错房贷产品。澳洲房贷产品选择余地比较大，浮动利率或固定利率、部分固定或全部固定、只还息或本息同还等等。决定贷款前，要根据自己的实际情况和需求选择适合的贷款产品。

2.预批准(pre-approval) 不是正式批准（formal approved)。我们一直建议客人买房前要做预批申请，银行可以根据你的信用记录、收入、资产和债务等决定你的最大贷款能力。但是银行是否能够正式批准还是要看你的收入情况是否变化、购买的房产银行是否接受，以及银行估价等。

3.申请贷款时不要隐瞒或谎报信息。如果你在A银行有了一个贷款，又要在B银行申请新的贷款；你认为B银行不可能知道你的A银行贷款，决定隐瞒不报。但B银行一旦知道你已经有一个贷款，没有能力再申请新的贷款，一定会取消新的贷款。这个是有案例的，所以不要侥幸。

5.
不要为了省钱跳过验房这一步。 验房人员会从头至尾帮你仔细检查房子，告诉你屋顶、地下室是否漏水，房内的机械设备是否能用，使用年限多长。他们检验的一定比你好。因此不要为了省300~400澳元因小失大。

7.
不要随随便便找个房屋装修商。很多人卖房前要装修一下房子，找好的装修公司是个头痛的问题。这个是不能偷懒的，可以多问问朋友，上网查些资料，找到靠谱的公司。

9. 无论如何，都不要付现金。

10.
如果您在墨尔本有房屋贷款相关问题或意向，欢迎咨询恒业信贷，我们会在这里为您提供专业优质的金融贷款服务。

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什么是重组贷款 （refinancing）？
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重组贷款 （refinancing）通常是指终止和现在 Home Loan 所在银行的房屋贷款，然后把贷款转移到一家新的银行。在转移贷款的过程中通常会对房屋重新评估，从而降低贷款的贷款占房屋价值的比例（Loan to Value Ratio，简称LVR）或保持不变。重组贷款也可以不换银行，可以要求原有银行把贷款重做，从而达到一些目的，通常这被称为内部融资（Internal Refinancing or Top up）。

如果是更换银行，那么就会发生一些额外的费用，如Discharge Fee、 提前还款罚金（EarlyRepayment Fee/Deferred Establishment Fee）、政府房契和贷款的Discharge Fee和Registration Fee、新的银行贷款申请费（Application Fee）等。
为什么需要贷款重组呢？
一般会有以下几种情况

1 新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷时候发生的费用。

2 如果考虑购买投资房，而原有银行的审批条件比较严格时，重组贷款到新的银行后可以审批数额更高的贷款额度。

3 可以把房屋价值的增长部分套现。贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估。如果需要的话，可以要求银行提高贷款额度，这样就可以拿出一部分现金出来做其他用途。

4 可以把其他贷款（个人贷款/ 信用卡债务/ 车贷等）打包到房屋贷款中去，从而降低偿还利息，也就是所谓的Debtconsolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子， 这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。
贷款重组如何运作？
我们来做个假设。

第一年，您购得物业价值10万澳元，贷款9万澳元，自己支付1万澳元以及其他政府费用；您选择了Interest Only loan，并且只是支付最低还款额，这时候LVR（Loan To Value Ratio ）=90%。第三年, 你的贷款额度仍然是9万澳元（因为您没有多还本金），但是现在的房屋价值已经增加到了12万5千澳元，这时候LVR=72%。第五年，你的贷款额度降到了8万澳元（因为您有开始还一些本金），而现在的房屋价值已经增加到了15万澳元，这时候LVR =53%。

这时候，您有可能会决定：
A.买辆新车；
B.买投资房；
C.结婚。
您需要额外4万澳元的借款。
不管你是更换银行，还是使用原有银行进行Refinancing，您多借4万澳元后，新的贷款额度增加到了12万澳元；这时房屋评估价值为15万澳元，LVR则为80%。

在重组贷款的时候，经常会使用拆分贷款账户（split loan accounts）。如把因房屋增值可以多借出来的额度新立一个账户，这样方便管理；如果转移到新的银行，您也可以考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款。

买房和贷款都是人生大事，在行动之前，要谨慎细心，考虑周全。当然，墨尔本恒业信贷，会在这里一直陪着大家，帮大家解除疑惑，帮助实现你们的人生目标。
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