B君同样拿出首付11万,贷款80%,购买了和A君完全相同的apartment楼花,可是他在等楼宇settle后选择了继续持有。B君以550/周的价格将该套apartment出租,年租金收入为$28600。可是在该财政年度,B君在这套apartment上的年度开销如下:
Loan Interest: $440000 x 5%=$22000
Body Corporate:$3000
Council Rate:$1000
Water Rate: $400
Agency Deduct: $28600 x5%=$1430
律师费+会计师费:$1000
其它(汽油费、电话费):$150
房产折旧:$18000
总计:$46980
B君年收入为税前$60000,如果没有该套房产,他的上税金额应为$3600+($60000-$30000) x 30%=$12600 (按2008年tax rate标准计算);可是现阶段,B君在拥有该套房产后的收入情况就变成了$60000+$28600(rental income)-$46980=$41620,那么在这个财政年度,B君所应缴纳的税款就变成了$3600+($41620-$30000) x 30%=$7086。那么根据澳洲的退税政策,B君从ATO退回了$12600-$7086=$5514。因为这套apartment地处CITY范围,位置相对优越,那么它的租金收入与养房开销基本持平,做到了以租养房,而且五年后这套公寓升值到了$605000(按年增长率3%计算),B君即时卖掉,那么这五年内B君的收益就是$605000-$550000+$5514x5=$82570。
和A、B不同,C君拿出了首付10万,贷款80%,在距city25公里外的郊区买了一处占地400平米价值50万的house,因为位置偏远,所以租金不高,$300/周,年租金收入为$300 x 52=$15600。C的这套房子年度开销如下:
Loan Interest: $400000 x 5%=$20000
Agency Deduct: $15600 x 5%=$780
Council Rate: $1900
Water Rate: $450
房子维护:$3000
其它(汽油费、电话费):$150
房产折旧:$0
总计:$26280
很显然,在这个投资方案中,首先,C的房子显然无法做到以租养房,每年要拿出$4400来补足银行贷款的差额;其次, house没有Body Corporate,每年维护房子的开销差不多也是$3000,但是作为房东,维修工作需要C君亲力亲为;第三,房屋可抵税亏损为$26480, C的年收入为$60000+$15600-$26480=$48920,可退税部分为$12600-($3600+($48920-$30000) x 30%)=$3324。那么在今后的五年,C需要每年往这个房子里继续投入$4400-$3324=$1076。可是五年后这栋house升值到了$650000(根据过去5年墨尔本西区6%的增涨率计算),那么这时C如果即时卖掉房子,他的投资回报就是$650000-$500000-$1076 x5=$144620。可是如果C做出另一个选择:基于house相对容易贷款的优势,C向银行申请re-finance,再次贷出$150000x80%=$120000,那C就可以用这$120000作为首付购买了第二套投资房。那么在这过去的五年里,C的收益就是2套房子,按照同样的方法继续操作,C所拥有的投资房会越来越多,在抵税方面就会越来越有优势,房子将来的升值前景也会越来越乐观。