墨尔本，真的跌落神坛了吗？

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墨尔本，真的跌落神坛了吗？

天方烨谈 澳洲房产投资专家 今天

这周《The Economist》经济学杂志公布了2018年全球最宜居城市榜单。墨尔本这位处女座的小公举没能完成8连冠，微毫之差位列第二名，排名于维也纳之后。

榜单根据基础设施，稳定性，教育，医疗和文化环境给全球各大城市进行打分。墨尔本的基础设施，医疗和教育三项还是依旧自带扛霸子属性，位列全球最高分，文化环境也是超越维也纳的。不过近来墨尔本人口日益增多，各项资源确实相对前几年紧张一些。交通日渐拥堵；想上私校的孩子一出生就得开始排队；租房的人们也需要在几十组竞争对手中抢破头出高价才行。坦白来说，随着城市规模的壮大，大家伙觉得的日子不如前些年过得那么悠然了，多了一分压力，却也多一分拼搏向上的劲。

之前很多人会说呀，那所以之前墨尔本连续7年被评为全球最宜居的城市，就是因为这个城市承载了教育，文化，体育和艺术咯？文艺青年呗？逼格很高但是没啥实力呗？经济之都还是人家国际大都市悉尼是不是？

错错错！根据澳洲四大银行发出的报告显示，其实墨尔本已经承载了全澳的“经济”这一重要职责，超越悉尼所在的新南威尔士，名列澳洲经济增长第一。

Commonwealth新发的一份State of State报告里一共参考了8个指标，包括：经济增长、零售消费、设备投资、失业率、建筑工程、人口增长、住宅信贷和新屋开工率，分析了澳洲各个州的经济水平。

而墨尔本所在的维州其中6个指标高出了全澳平均水平，尤其是经济增速。截止今年3月份的过去一年中，维州的经济增速比高达26.5%。其实一个城市的房价就像一个城市的股票。城市的经济发展连同各方面的人口就业环境教育医疗等等因素组合影响了一个地区的房价。

人口增加是房屋需求增加的重要因素之一，去年全国人口增加1.6%至2480万，墨尔本人口增加2.4%至640万，而悉尼的人口也增加了1.5%至790万，其中，海外移民是人口增加的主要方式，这些新增移民的房屋购买力旺盛，会消化很多房屋供给，降低空置率，是支撑房价的重要因素之一。

不过，近期澳洲主要城市的房屋走势不再趋于前几年狂涨的态势迎来平稳期，主要的原因是由于澳洲审慎监管局（APRA）针对具有风险的贷款所实施强劲的监管政策，各大银行及各大借贷机构纷纷开始对借贷人进行更严格的评估，使得贷款申请变得越来越难，导致澳洲房贷审批量下跌。

很多人说根据估算，悉尼一般家庭支付房屋贷款需要超过收入的50%，而在墨尔本这个数字也大约达到了40%。很多人肯定觉得，哇，那是很高哦。我一个月赚的工资一半都得拿去养房贷，那我日子不是过得紧巴巴的？

其实不是的，设计这个计算的人忽略掉了澳洲房产高额的租金回报。根据今年第一季度数据，3月悉尼和墨尔本租金分别同比上升2.4%和2.2%，同时个人认为，未来一年租金回报率也将会持续上升。在墨尔本这样的城市，特别是公寓，租金回报非常可观，现在一个两房的市中心公寓年租金收入可以达到$35,000澳币。实际养一套投资房还贷的成本并没有高昂，随着租金上涨但贷款不变，这些回报好的房产还然你在扣除养房成本以外还有多的正现金流收入。同时，房价高会让很多人选择租房，而房租的飞速增长幅度如果超过了房价，也让民众选择买房，进入购房市场。

总的来说，目前墨尔本不再是最宜居城市，但是毕竟底子好，暂时屈居第二，现在政府也在努力投入城市的升级，相信不远的将来重回第一的宝座也是很正常的。同时墨尔本的市场的需求确实因为受到贷款的政策有一些影响，而目前来看贷款变难的情况会持续一段时间，短期内影响房价增涨趋于平缓，但个人认为由于海外移民增加和住房的供给不足，潜在需求其实非常大，房价不会一直如最近般平缓，趁这段时间入市，用合理价格和合理时间投资，长期持有来看，墨尔本房产的投资回报还是很可观的，并且贷款利率下降对房价也是利好。具体来说购买房产需要预先知道哪些基本的方法和原则呢呢？

1.      改变自己的思维模式   

2.      充分调动周边的资金

3.      了解自己的贷款能力

4.      先上车的原则

5.      学会稀缺的原则

6.      利用澳洲政府现在对首套置业者支持的政策

7.      不要只关注自己所在区域

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墨尔本房屋中位价百万俱乐部2006-2017年对比

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