分析：为什么澳大利亚的房价会持续上涨？

澳洲地产

在澳洲每个城区，随处可见人们在开放参观的房产门口排成长队。
由于受到COVID-19疫情的限制，每次只允许少数人同时进入。
排队的人潮，尤其是预备参观单元房的人群，从楼梯上蜿蜒而下，一直延续到外面。

在一些偏远地区，尤其是沿海地带，竞争尤其激烈。
由于富裕的购房者带着能永远在家工作的梦想从城市迁往乡村，部分地区的房价在一年的时间里上涨逾三分之一。
偏远地区的房价在一月份上涨了1.6%，是主要首府城市房价涨幅的两倍以上。而在部分城市，拍卖清空率正逐渐接近顶点。
堪培拉最近的房产清空率超过90%，悉尼的结果远高于80%。这些数字昭示着市场中存在的激烈竞争。
CoreLogic上周五公布了统计的最终数据，此前一周的全国拍卖清空率达到了79.3%，创六年来新高。而上周六的初步结果，预示着清空率表现甚至更为强劲，这一数字将超过86%。

两周前，澳大利亚房地产价格恢复到历史最高点，且仍在继续发展。
由于利率被锁定在仅略高于0的水平，并且澳洲央行保证未来四年内将保持利率不变，购房者们争抢着希望能从中分一杯羹。加上负责人贷款法即将取消，房地产市场已经准备好腾飞。
即便考虑到这个行业经常夸大其词，一封来自当地中介的便条很好的总结了现在的事态。
“ 在我从业的这25年来，市场情况从未像现在这么强劲。”
RBA未有大动作
通常情况下，理性的央行行长现在应该出面表达担忧了，甚至可能警告准备入市的人，房价并不会一直上涨，并且在一个如此疯狂的市场里，谨慎是有必要的。
而对于幕后，你可能会认为有关如何在不损害整体经济的情况下，抑制房地产泡沫的应急计划正在制定之中。
但这次并没有。相反，我们的货币专家正在做完全不同的事情。他们站在一边，很高兴看到房价的飞涨。
澳洲央行行长Philip Lowe最近表示，"目前有很多人关注房价再度上涨，股市也一直很强劲。"
“今天的全国房价指数和四年前一样……而股票市场也回到了去年初的水平。”
当然，他的确是对的。

从统计数据上看，你可能会说房价多年来几乎没有变动。这种逻辑的唯一问题是，它忽略了在此期间发生的事情。
比如，四年前，澳大利亚央行为了遏制失控的房地产市场，曾迫切要求银行业监管机构APRA限制仅还息的贷款。这种贷款是投资者首选的融资方式。
这成功地降低了房价，并保持了这种压力。
显然，当时担心的是会出现房地产泡沫。
现在我们又回到了这里。
而最不寻常的是，我们刚刚从近一个世纪以来最严重的经济衰退中走出来，失业率高得令人不安，产能过剩，通货膨胀水平低迷，工资增长速度空前缓慢。
澳联储是如何爱上泡沫的？
过去，央行行长的指责是泼冷水。
正如美联储行长McChesney Martin在1955年所解释的那样，“在派对刚开始热闹起来的时候，就下令撤掉酒杯。”
这个想法是向前看，采取预防措施，让事情保持平稳。
那么，是什么发生了变化？

首先，全球经济处于脆弱的状态。
此外还有人担心，联邦政府将取消对失业者，和那些在疫情中受重创行业（如旅游业）从业者的预算支持。
如果政府真的减少了支持措施，提振经济的重担就会落在储备银行身上。
随着常规措施几乎用尽，也不想将现金利率降至负值，我们的经济专家们利用了一种已经流传了相当一段时间的哲学。
其被称为“财富效应”（Wealth Effect）。
它的原理是这样的。如果房价攀升，股市持续上涨，人们会觉得更富有，他们会开始消费。
这反过来会提高收入、投资和利润，并提振通胀和工资水平。
降息本来应该能做到这一点，但结果并非如此。
事实上，所做的这一切都只是提振了房地产价格。而现在希望的是，飙升的资产价格能够起到作用。
当然，房价和股市飙升的最大问题在于，它们在富人和穷人之间造成了巨大的隔阂。
那些拥有资产的人最终会过得很好。那些穷人则最终会被远远地甩在后面。

更持久的强劲
在投资者中间有句老话：市场保持非理性的时间，会远远长于你有偿付能力的时间。
因此，尽管最近的市场繁荣是非理性的，但种种迹象表明，它们将比健康的状况持续更长的时间。
包括我们自己的储备银行在内的各国中央银行，已经决定不采取“下令拿走酒杯”这样的预防措施，而是让狂欢继续下去。
这是一场危险的游戏，也可能会适得其反。因为“负财富效应”，即当金融或房地产市场陷入困境时对支出的影响，可能会损害经济增长。

自金融危机以来，全球各国央行都被自己的行动所左右。
无论长期后果如何，他们几乎会不惜一切代价确保市场保持繁荣。
平心而论，澳大利亚央行认为房地产价格将不得不很快开始放缓，原因有两个。
一是在过去的一年里，我们没有移民，这应该会减少对住房的需求。
二是大量新建房产尚未上市。但是，如果价格继续不受抑制地上涨，澳洲可能不得不向邻居寻求经验。
在当地房价飙升逾17%之后，新西兰央行刚刚提高了投资者的贷款门槛。不过到目前为止，还没有任何迹象表明出现了这种情况。


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