每日地产丨澳联储对房价飙升发出警告，不排除监管机构介入的可能性

地产经理

澳洲储备银行发出了迄今为止最直接的警告，警告人们最近房价上涨的危险，以及监管机构介入以抑制房价上涨的可能性。
央行行长Phillip Lowe在《澳大利亚金融评论AFR》商业峰会上发表讲话时证实，最近澳大利亚大部分地区的房价都在上涨，许多地区甚至达到了创纪录水平。这已经成为澳联储董事会讨论的话题之一。

在向购房者发出的警告中，Lowe表示，未来几年人口增长放缓的前景对房价的影响，可能压过其他一些推动房价走高的条件。
“目前市场中活跃着诸多因素：创纪录的低利率；人们对住宅的偏好从公寓转向独立屋；对大城市以外地区住房的强烈需求；政府对首次购房者和房屋建筑商提供了大量激励措施；以及一个世纪以来最慢的人口增长速度。”
“时间会告诉我们，这些不同的因素最终如何相互平衡抵消，但历史表明，人口增长的变化可能会对房地产市场产生巨大影响。”
RBA将不会提高利率以抑制房价上涨
央行行长重申，澳洲联储现在没有，将来也不会用其利率政策明确地抑制房价。
相反，他认为政府和金融监管机构应该解决人们对住房成本飙升的担忧。
他表示：“我承认，低利率是导致房价上涨的因素之一，而高企且不断上涨的房价引发了许多人的担忧。”
“除了提高利率之外，还有各种工具可以解决这些顾虑，而使货币政策继续着重保持对经济、就业和工资水平上涨的关注。”
其中一些工具包括政府政策的改变，例如减少目前的住房税收优惠，以及所谓的宏观审慎政策。
银行监管机构在澳大利亚最近一次范围主要集中在悉尼和墨尔本，并在几年前达到峰值的房价上涨中就曾实施贷款限制措施。

在峰会中，Lowe对住房贷款行业发出了几乎不加掩饰的警告。
他表示，如果包括澳大利亚央行在内的金融监管委员会认为银行和其它机构在发放高风险贷款，将再次进行干预。
他表示：“金融监管委员会已表示，如果贷款标准恶化、金融风险增加，它将考虑可能的应对措施。”
“虽然目前我们还没有介入，但我们正在留意观察。”
充分就业？
Lowe也参与了有关“充分就业”的讨论。他承认，在澳大利亚现代经济中，对于充分就业的构成还存在一些不确定性。
大多数经济学家普遍认为，充分就业是一种失业率水平，它能导致工资适度增长，而不会给通货膨胀带来过度的上行压力。
澳大利亚央行行长对在过去10年里，无论是澳大利亚还是海外的官方，都对充分就业可能达到的水平进行了多次下调表示认同。
但他坚持澳大利亚“能够实现并维持失业率在4以下的水平”的观点。这意味着他认为，在澳大利亚，失业率在4%至4.5%之间就属于“充分就业”。
他表示:“我们将依赖工资和价格数据来提供一个信号，以表明我们还有多大的差距。”
“目前的信号是，我们离充分就业还有很长的路要走。”
澳大利亚目前的失业率为6.4%。

澳大利亚最受尊敬的经济学家之一的Ross Garnaut最近批评了澳大利亚央行对充分就业的定义。
在他的新书中，Garnaut表示，2013年至2019年期间，澳大利亚的“就业人数平均减少了几十万人”。
他指出，包括澳大利亚央行在内的澳大利亚经济当局一直允许澳大利亚存在这样的失业率水平，因为这有助于抑制通货膨胀和工资。
“这是自愿失业——对储备银行来说是自愿的，因为储备银行选择‘允许失业’，”他写道。
他表示，政策制定者应停止猜测充分就业可能达到的水平，而应让澳大利亚恢复真正的充分就业——即失业率为3.5%或更低，这将是自上世纪70年代初以来的最低水平。
他写道：“我们可以通过增加对劳动力的需求，直到劳动力市场的工资增长速度可能导致通胀在很长一段时间内高于央行设定的区间，来找出充分就业水平的标准在哪里。”

商业投资
Lowe表示，澳大利亚经济最近经历了消费的强劲反弹(去年下半年增长了12%)，但商业投资未能实现这一复苏。
他表示，去年第四季度，机械和设备投资出现令人鼓舞的增长，但总体而言，商业投资比他在去年年初预计的水平低了逾10%。
他表示:“非住宅建筑尤其疲弱，前瞻性指标表明，这种状况可能还会持续一段时间。”
“在商业投资出现这种疲软之前，以历史标准衡量，非矿业企业投资占名义国内生产总值的比例已连续多年处于低位。
“自2010年以来，这一投资比率平均为9%，而此前30年为12%。”
他表示，提振商业投资没有“秘诀”，但如果需求回升，这将有所帮助。
他补充称：“一个好的起点是……企业对经济将会增长、对其产品和服务将会有需求抱有信心。”

债券购买计划
Lowe还表示，澳大利亚央行董事会将在今年晚些时候考虑是否有理由再次延长其债券购买计划。
Lowe表示：“如果有必要，我们准备进一步购买债券，以实现我们的目标。”
他说：“在那之前，我们仍然准备根据市场情况改变目前购买计划的时间。”
澳洲央行目前的目标是将3年期联邦政府债券利率控制在0.1%，并寻求对较长期债券利率施加下行压力。
目前，央行瞄准的是2024年4月到期，利率为0.1%的债券，但它正在考虑是否转向2024年11月到期的下一期债券，这实际上延长了超低利率的期限。
Lowe补充称:“董事会尚未就这个问题做出决定，将在今年晚些时候获得有关经济复苏和劳动力市场的更多信息时再次考虑这个问题。”


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