澳洲房市：因供应过剩，业内人士建议“别买公寓”（图）

地产经理

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尽管澳大利亚房价的上涨速度达到了32年来最快的水平，但一些城市的公寓市场却出现供应过剩的局面。在一些情况最为严重的城市，公寓并没有乘势赢得购房者的青睐。

伊恩·金斯福德·史密斯和伯尼·约瑟夫在悉尼帕拉马塔附近的新公寓前。(ABC News: Simon Beardsell)
在一些地区，单元公寓的价格在过去一年里大幅下跌，始终未从疫情引发的暴跌中走出来——悉尼和墨尔本两座首府城市的情况则最为严重。
究其原因则是，投资物业一般不用于自住，而是出租给能够自由出入境的国际学生和外国工人。这就是为什么严重依赖这类人群的悉尼和墨尔本公寓市场低迷不振。
也正因如此，两周前，伊恩·金斯福德·史密斯（Ian Kingsford-Smith）和他的伴侣伯尼·约瑟夫（Berni Joseph）有能力在悉尼买下了他们的首个物业。
“如果是在6至12个月前买下这套房，价格可能会比现在高出5%至10%，”金斯福德·史密斯对澳大利亚广播公司新闻部记者说。
像许多澳大利亚人一样，这对伴侣很多年来都是在租房，在悉尼西郊帕拉马塔（Parramatta）附近，找到不到任何价格合适、又合心意的物业。
据房地产分析公司核心逻辑（CoreLogic）提供的数据，过去一年，帕拉马塔单元公寓价格中位数下跌了3%（至574,963澳元)。
澳大利亚全国的单元公寓价格中位数在过去12个月里上涨了（+2.3%）至547,543澳元，独栋房屋价格中位数则上涨了（+7.4%）至643,203澳元。这样一看的话，3%的降幅着实不小。
所有这些与边远地区房价走势相比都不值一提。疫情期间工作安排灵活度增加，大量人口流向农村（和中小城市），边远地区的房价因此一路飙升(+11.7%)。
然而，深度分析一下这些数据就会发现，澳大利亚各州首府城市部分地区的房价涨势则被远远甩在了后面。
移民聚居区跌幅最大
对比一下公寓市场的情况，悉尼和墨尔本的涨幅在过去一年最为疲弱——分别上涨0.2%和0.9%。
规模较小的首府城市表现更好，例如布里斯班(+1.9%)、珀斯(+4%)、阿德莱德(+5.1%)、堪培拉(+5.8%)、达尔文(+9.8%)和霍巴特(+11.2%)。
然而，某些郊区仍未从走出疫情的影响，房价下降了许多，这一点在澳大利亚最大的两座城市尤其明显。
核心逻辑公司将“单元物业”定义为分契地权上的任何物业。所以不仅仅包括公寓，还包括单层联排房屋（villa）和联排别墅(townhouse)（一般都比较贵）。请看该公司提供的以下数据。
截至3月31日的12个月内，悉尼和墨尔本郊区的单元物业价格大幅下降（期间至少销售了80套）:
悉尼

郊区	中位价格	年跌幅
St Leonards	$1.028m	-8.4%
Chatswood	$1.034m	-8.4%
Croydon	$733K	-8.1%
Lane Cove	$834K	-6.3%
Arncliffe	$701K	-6.2%
Macquarie Park	$756K	-6.1%
Lane Cove North	$775K	-5.6%
Marsfield	$777K	-5.5%
Haymarket	$1.02m	-5.4%
Wolli Creek	$734K	-5.2%

墨尔本

郊区	中位价格	年跌幅
Moonee Ponds	$566K	-9.7%
Ascot Vale	$570K	-9.7%
Kew	$769K	-8.2%
Essendon	$577K	-7.8%
Glen Iris	$731K	-7.2%
Camberwell	$801K	-7%
Hawthorn	$598K	-4.3%
Richmond	$634K	-3.6%
Chadstone	$767K	-3.3%
Toorak	$1.029m	-3.1%

核心逻辑公司澳大利亚研究部主管伊莱扎·欧文（Eliza Owen）说，悉尼和墨尔本郊区的单元物业价格跌幅最大，原因是这两座城市是“我们最国际化的城市”。
“疫情爆发前，在接待入境旅客的首府城市中，悉尼和墨尔本占比达到了63%。”
“因此，国际边界的关闭对这两座城市造成了较大的需求冲击。”

伊莱扎·欧文说悉尼和墨尔本的单元物业比其他首府城市表现要差。(Supplied)
欧文女士说，总的来说，还有一些其他的原因，为什么某些郊区的公寓价格跌得更惨。
“由于海外旅客更有可能在大城市中心落脚，因此最大跌幅发生在靠近CBD的区域。”
“别买公寓”
即使某个区公寓价格表现不佳，但还是有些单元物业价格还是能够逆势增长（以非常高的价格出售）。
“我有一套三居室的公寓，售卖的价格比心理底线价格多买了30万澳元。那是一套可以看到风景的顶层公寓，”Raine & Horne房地产经纪人黑兹尔·麦克纳马拉（Hazel McNamara）说。（Raine & Horne是一家位于悉尼北部莱恩科夫（Lane Cove）区的房产公司）。
“标准的一居室或两居室已经卖不动了。带两间浴室和两个停车位的公寓的价格没怎么变——还算不错。”
与此同时，房产销售买方代理人凯瑟琳·凯什莫尔（Catherine Cashmore）表示，公寓的主要问题就是供应过剩，在她的老家墨尔本，尤其如此。
她说，公寓“太多了”，而且“租房的人不够多”——这导致租金下降，投资者的意愿减弱。
近年来，新建公寓传出了一些负面消息——涉及覆层易燃，高层建筑建造质量有问题。例如，位于悉尼的Opal Towe和Mascot Tower公寓楼。
尽管一些房地产专家警告说，不要购买过去20年建造的公寓，但凯什莫尔的建议则更为极端。

购房者代理人凯瑟琳·凯什莫尔说“不要买公寓”(Supplied)
“如果想买房，想房价上涨，那就别买公寓。
“如果想资产增值，买公寓不是什么好的投资选择。尤其不要买较新的公寓，新公寓的价格还会一路跌下去，之后才会有所升值。”
她给买不起房独栋房屋人士的建议是"租房住，然后在别的地方买投资房"，也就是所谓的
从本质上来说，她建议租房住，然后买房买得"再远一点"，即在对有孩子的家庭有吸引力的区买房（即使自己并不想住在那里）。
几乎每个首府城市都下跌
尽管悉尼和墨尔本存在供应过剩的问题（更依赖国际学生和外国工人来填补这些空缺），但几乎每个主要城市都多多少少存在问题公寓市场。
根据核心逻辑公司的数据，唯一的例外是塔斯马尼亚州和北部地区的首府城市。
达尔文和霍巴特
根据这些数字，达尔文"表现最差"的单元物业市场是利耶尔（Leanyer）区。在过去的一年里，单元物业中值价格上涨了4.5个百分点，达到260,021澳元。
同样，对霍巴特来说，没有郊区出现公寓价格下跌。百特立角（Battery Point）的单元物业价格涨幅是最小的。即使如此，其价格中位数也飙升（+5.6%）至703,180澳元。
布里斯班
与此同时，昆士兰州首府郊区的公寓（过去一年至少销售了80套）经历了大幅下跌:
中位价格

郊区	年跌幅
South Brisbane	$470K	-9%
Brisbane City	$503K	-7.8%
Fortitude Valley	$393K	-4.4%
Spring Hill	$386K	-4.4%
West End	$523K	-3.8%
New Farm	$618K	-3.6%
Nundah	$369K	-2.5%
Chermside	$375K	-2.5%
Kangaroo Point	$535K	-1.9%
Toowong	$442K	-1.9%

堪培拉
堪培拉的单元物业市场，只有三个郊区的中值价格在过去12个月有所下降:

郊区	中位价格	年跌幅
Forrest	$651K	-3.4%
Denman Prospect	$622K	-1%
Scullin	$360K	-0.5%

阿德莱德
南澳州首府城市阿德莱德也表现强劲。只有这两个郊区（至少销售了80套)的公寓价格出现了下跌：

郊区	中位价格	年跌幅
Adelaide	$416K	-4.8%
Prospect	$359K	-2.3%

珀斯
至于西澳州的首府珀斯，只有三个郊区（至少销售了80套）的单元物业价格在过去一年有所下降:

郊区	中位价格	年跌幅
South Perth	$511K	-4.2%
Mount Lawley	$384K	-1.8%
West Perth	$450K	-1.5%

尽管与悉尼和墨尔本相比，这些较小的首府城市不那么依赖海外租房者，但单元物业供应过剩（以及自疫情爆发以来对独栋房屋的购买偏好）也是影响因素。
核心逻辑公司的研究主管蒂姆·劳里斯（Tim Lawless）说：“许多外围郊区的独立式房屋的销售表现超过了单元物业。”
“随着购房偏好向低密度住房转变，许多这类地区的公寓需求将会减少。
“此外，投资者一直相对较少。
“由于对单元物业住宅需求的很大一部分来自投资者，中间和外围地区的单元物业需求可能会不断减弱。”
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房地产楼市公寓
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