普通人进行抢房大战时，全球富豪正悄悄在澳买房

澳洲地产

上周，澳大利亚全国住房拍卖清盘率又回到80%以上，表明市场热潮仍在持续。
对于澳大利亚普通的购房者而言，现在想要买到一套满意住房，需要花费大量时间在看房、参加拍卖上。即便如此，由于获取的信息有限，常常在达成交易之前，他们已经错过了买房的最佳时机。
相比之下，因为资源和财富不对等，富豪们买房的方式则可能截然不同。

对于在澳大利亚富豪榜上“拥有姓名”的超级富豪而言，他们往往能够逃避公众的视线，既能买到好房子，又能避免“烦人”、甚至“残酷”的众人抢房大战。
因为富豪之间建立了一个类似的秘密俱乐部，在这个圈子里，他们一般会交易一些独家提供的房产。从最开始找房、到最后的成交，即使财产所有权会公开记录，公众仍然很难知道他们拥有什么。
他们往往会一开始便会雇用买方代理人，后者帮助其承担了繁琐的找房活动。在自己亲自看房之前，他们会要求经纪人对场内和场外的房产做大量筛选。
海外富豪越来越多购买澳洲房产
经手过大量豪宅交易的拍卖公司James Pratt Auction Group的首席执行官兼拍卖师詹姆斯·普拉特（James Pratt）表示，对于许多超级富豪而言，买房过程通常都保持“非常低调”，一般都会派助手去谈判和签署文件。“在签署合同之前，买家是谁都不知道。”
除非他们自身比较高调，希望让别人知道，否则一般都会通过保密的访视进行购房。
有时购房也属于商业决策。而且“这不仅仅是一个人的决定”，所以往往他们就更低调。

不过，Eastern Suburbs房产中介本·科利尔（Ben Collier）透露，虽然名人和高净值人士在出售房产时总是表现的非常谨慎；但是，在去年的市场中，这种情况开始发生变化。
“我们看到了这方面的变化。房产卖家从最开始的不愿公开信息，现在变得更加开放。”之所以会发生这样的变化，他们观察到，是由于海外买家的增多。
澳大利亚已经从一个本土市场走向了一个更全球化的市场。在考虑报价时，卖家会确保已经接触到更为广泛的市场，没有错过任何人。近期他们经手的一些豪宅交易，不少卖给了澳大利亚海外侨民。
LJ Hooker Double Bay董事兼负责人比尔·马洛夫（Bill Malouf）表示，在千万级别房产的成交过程中，有兴趣的各方会选择在签署保密协议后直接与代理打交道。
“我已经完成了超过4000万澳币的豪宅交易。这些富豪往往会私下联系你，他们不介意让你知道他们的名字。除非他们以公司结构购买，否则一旦菜场开始结算，信息就无法再保密。”
据其透露，有时候，有钱的买家会选择通过他们的会计师或律师，采用与他们没有直接关系的空壳公司购买房产，以便交易不被发现。但是，这不是唯一的方法。
“购房者都希望保持私密性，他们可以通过公司结构来做到这一点，但是，为此，他们将支付资本利得税。不过，他们也可以通过家庭信托结构来购房。律师们有很多方法来保护客户的隐私。”

值得注意的是，许多购买现房的海外买家都需要获得澳大利亚外商投资审查委员会（FIRB）的批准或具有澳大利亚国籍。有海外买家试图通过公司结构来秘密购房，但以失败告终。
根据《澳大利亚金融评论报》此前的报告，一名中国开发商打算以5200万澳币购买了悉尼Point Piper的Altona豪宅，采用的是公司信托购买结构，公司信托的唯一董事是丁秀珍（Ding Xiuzhen，音译），但后来透露最终归中国商人王志军（音译Wang Zhijun）所有。
据悉，当时王只持有457临时工作签证，而非澳洲永居或公民身份。王原本希望用自己的名义购买这套房产，但因为FIRB的审批会对交易施加限制条件，所以接受了他人的建议，用家族信托结构买。
悉尼：“富豪可负担性较高”的城市
让很多普通的澳大利亚人无法想象的是，之所以海外的富裕阶层会不断希望在澳大利亚购置房产，很可能是由于后者认为澳大利亚的住房价格“比较实惠”。
对于澳大利亚本地人来说，悉尼的房价和生活成本似乎贵得离谱。但是，对于海外高净值投资者而言，悉尼相比全球其他主流大城市，如伦敦、纽约、上海、香港等，生活成本并不算高。

加之由于莫里森政府开始简化签证流程，并增加海外投资者签证的配额，对于富人的吸引力更为增强。
根据《2021胡润财富自由门槛》的数据，在中国一线城市入门级的财富自由需要1900万人民币（约合380万澳元），而高级财富自由门槛高达1.9亿元人民币（约合3800万澳元）。
而一项由房地产信息平台进行的研究显示，在分析了全球主要城市的真实生活成本之后，对于希望维持一定生活质量和标准的高净值投资者而言，悉尼可以说仍然是“可负担性”最高的城市之一。
在悉尼，满足上述财富自由的价格标签为245万美元（315万澳元），比伦敦、纽约、多伦多、新加坡、温哥华、香港和上海的价格都低。
因此，与中国一线城市北上广深相比，在悉尼过获得初级程度的财富自由生活，还有接近65万美元的剩余。其中，有一个很重要的影响因素——房价。
尽管悉尼房价近段时间猛涨，中位房价已经超过100万澳元。但是相较全球其他主要城市，当地一些传统富人区的房地产明显“性价比更高”。
许多中国富裕家庭花同样的钱，在悉尼买的房子肯定比北上广更大并有更好的自然环境。同样，维持生活方式、小孩上私校的成本也明显更实惠。
不过，这仅仅是对高净值家庭而言。
对普通的中产阶级家庭来说，悉尼的房价已然“贵出天际”。根据智库URI和FCPP的《2021年国际住房可负担性》报告，在全球八个国家的92个主要城市中，悉尼的住房可负担性已经居全球倒数第三，仅好于中国香港和加拿大温哥华。
当更多富豪希望搬到悉尼的同时，许多中产家庭正因为房价，离开悉尼搬往墨尔本、布里斯班等其他首府城市，或是更偏远的地区。

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