澳洲房市持续升温，经济学家警告：明年房价可能逆转（组图）

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澳大利亚新冠疫情下的房地产热潮仍在继续，5月份房价上涨逾2%，自疫情爆发以来房价上涨幅度更是超过10%。
上月房价上涨2.2%，标志着房地产价格增速再次加快。之前的4月份房价的增幅放缓，上涨了1.8%。
悉尼继续推动全国平均价格增长，上月悉尼房价上涨3%，过去三个月涨幅高达9.3%。
上月，霍巴特的房价攀升力度更大，达到3.2%，过去一年涨幅居前的是三个最小的首府城市，分别为：达尔文 (20.3%)、霍巴特 (16.5%)和堪培拉 (15.6%)。
上月，乡村地区房价涨幅低于首府城市 (分别为2%和2.3%)，但过去一年它们的房价涨幅高于首府城市 (分别为15.2%和9.4%)。
房地产数据分析公司CoreLogic澳大利亚研究主管伊莱扎·欧文 ()表示，在过去三个月里，全国97%的地方政府辖区的房价都出现了上涨。
“看到房价出现如此广泛的增长真的不同寻常，”她告诉澳大利亚广播公司新闻部（ABC News）。
“澳大利亚的大多数房主都将受益于目前住宅价格的上涨。”

CoreLogic的研究负责人伊莱扎·欧文表示，相对于感兴趣的买家数量，上市出售的房产严重短缺。（ABC News: John Gunn)
房地产价格“明年可能会略有下降”
房价上涨如此之快的一个原因是相对于买家而言，待售房产缺乏。
欧文女士表示，在过去三个月里，待售的房产数量远远少于买家的数量。
“CoreLogic估计全国约有16万笔销售。与此同时，最多只有约12万个待售房产进入市场，”她表示。

凯投宏观预计今年房价增长将放缓，而明年房价可能小幅下跌。（ABC News: Ian Cutmore)
然而，凯投宏观 (Capital Economics) 的分析显示，购买者和待售房源之间的差距已经登顶，未来几个月，市场将恢复更好的买家和卖家之间的平衡。
经济学家本·乌迪 (Ben Udy) 表示: “由于基本盘利好，年度房价仍将在近期继续强劲增长，尽管如此，我们认为未来几个月每月价格涨幅将会放缓。”
“此外，随着负担能力的限制，以及建筑活动激增导致住房供应扩大，我们认为明年价格可能会略有下降。”
瑞银 (UBS) 经济学家乔治·塔里诺（George Tharenou）预计，这一房地产市场的繁荣还会持续几个月，直到监管机构出手干预。
他写道: “我们预计这一兴盛状态将继续下去，直到政策作出回应，我们仍然认为最有可能出现的是宏观审慎紧缩，而不是联邦储备银行调高利率或联邦政府改变政策或税收 (这一点与新西兰形成对比)。”
走高的房价将首次购房者挤出市场
过去6个月左右房价的快速上涨开始对市场上的买家类型产生影响。
欧文表示: “从澳大利亚统计局的金融数据来看，过去两个月，首次购房者贷款下降了5%。”
“但我的猜测是，随着房价上涨的速度越来越快，首次购房者将无法跟上这个市场，除非他们得到父母的大力相助或者获得低首付住房贷款。
“最后结果是，我认为今年余下的时间里，我们将看到首次购房者的参与度继续下降。”
这份贷款数据还显示，随着首次购房者退出市场，房地产投资者又开始对购房感兴趣了。
“至少在过去几个月里，随着首次购房者需求的下降，我们看到投资者群体的增长，”欧文女士观察到。
“投资者目前很可能被房地产市场所吸引，因为租金上涨非常强劲，当然，资本增长也非常强劲，更不用说自住者和投资者的房贷利率都非常低了。”
超低固定房贷利率正在消失
虽然浮动和短期固定抵押贷款利率保持在或接近历史低点，但长期固定房贷利率正在上升。
澳大利亚房贷比较网站RateCity表示，随着BankVic银行将房贷利率从1.95%调高至2.29%，最后一个低于2%的四年固定房贷利率业已从市场上消失。
此前几个月，澳大利亚各大银行，从联邦银行到西太银行和国民银行，纷纷将四年期利率上调至2%以上。
目前四年期固定利率最低为2.04%，五年期固定利率最低为2.24%。
然而，仍有大量1年期、2年期和3年期固定房贷利率低于2%。
“我们预计，在联储行定期融资机制于本月底结束后以及我们离下一次现金利率上调又近了一步后，会有更多的固定利率上调，”RateCity的研究主管莎莉·廷德尔 (Sally Tindall) 解释说。

RateCity研究主管萨利·廷德尔表示，尽管最近有一些固定利率上调，但利率低于2%的抵押贷款数量仍创下纪录。（ABC News: Daniel Irvine )
“尽管如此，市场上仍有大量竞争。我们的数据库中有189项住房贷款利率低于2%，是我们记录中最高的。”
三年期最低利率为1.79%，而一年期固定房贷“蜜月”利率低至1.67%。
RateCity数据库中的最低浮动利率为1.77%。
金融研究公司Canstar表示，尽管利率很低，但相对较少的澳大利亚人抓住机会为他们的贷款再融资。
该公司对统计局贷款数据的分析显示，本财年迄今为止，仅有25万笔贷款进行了再融资，即只占到拥有自住房抵押贷款者中的10%多一点。
Canstar数据库中的平均可变房贷利率为3.22%，因此再融资至低于2%的利率每年可以为大多数房主节省数千澳元的还款。
Canstar公司估计，如果所有澳大利亚房主都进行再融资，他们的年度利息账单可能会减少150多亿澳元。
“抵押贷款持有人的困境与其说是试图获得一个便宜的利率，不如说是尽可能多地还贷，以确保自己在利率上升之前有一个缓冲，”Canstar理财专家艾菲·扎霍斯（Effie Zahos）补充说。
“专注于在2024年前还清你的房贷债务，联储行已经表态到时候可能会进行11年半以来的首次上调现金利率。”
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