开发必备: 悉尼大市区各市政厅对Duplex双拼别墅土地面积的规定

地产经理

2021年，随着悉尼房价的不断上涨，Duplex(双拼别墅)越来越有市场。
和free standing house 相比，Duplex 更便宜。
和Townhouse相比，Duplex占地更大，更私密，更保值。
特别一提的是有的Duplex是独立地契，和独立屋差别不大。
因为开发成本低，开发周期短，双拼别墅深受普通投资者和小开发商的喜爱。
那么，考您一下，问一个小白问题
什么是Duplex双拼别墅？
看似简单的问题，其实能清楚表述的人并不多。
中文所称的双拼别墅英文叫Duplex，指一块土地上可以建造两套房子的项目，大部分情况这两间房子有一堵公共墙的( Attached Dual Occupancy)，也可以完全不连在一起(Detached Dual Occupancy)，是否能分地需要根据不同康嫂的要求以及土地的情况。
至于是否能分地，悉尼大市区不同Council有不同规定，可谓百花齐放，大致可分为四类
第一类
分割成独立地契Torrens Title
第二类
分割成分契地契Strata Title
第三类
允许申请Dual Occupancy, 但是不允许进行分契。
第四类
你说啥？ 我不懂什么叫Duplex

想做双拼别墅开发的人最关心的问题就是土地到底能不能做开发？
这是最重要的问题，没有之一。
解决办法如下
先检查LEP (Local Environment Plan)对于用地性质的描述，查一下可开发的种类里有没有包含双拼别墅Dual Occupancy 或者 Semi-detached Dwelling
再看销售合同里的SECTION 149 ，该报告会对用地性质进行描述。
悉尼大部分独立屋的土地性质的都是R2 Zoning (Low Density Residential), 请查Permitted with consent的条款下有没有Dual Occupancy 或Semi-detached Dwelling。
如果没有，说明不可以建双拼，例如上北的Ku-ring-gai和Hornsby 就不可以。
想一句话说清楚各个康嫂的规定是不可能的，想用一篇文章说清楚也是不可能的，所以，不是谦虚，这篇文章只是说了一个大概，真正涉及到一块土地的开发，还是要亲自问康嫂，找专业人士咨询，本文仅供参考。
除了用地性质影响以外，还有很多因素会影响双拼别墅的开发，需要进行更详细的分析。
只是简单看一下地址，就轻易说“能建两套”或者说“不能建”都是很草率的行为。
常见影响开发的因素有：
对土地最小面积的要求？（很重要）
对面宽的要求？（很重要，太窄无法建。）
土地是否方正？不方正是否有办法补救？
是否在Flooding Zone？
是否在Bush Fire Prone Land？
土地上的树是否能砍？（砍树比砍人难， 请看以下链接文章）
在澳洲砍树比砍人难！ 亲身经历
现有的房子是不是heritage? （如果是，很难拆掉）
是否有排水问题？
能否进行分契?
如能分契，是Torrens Title还是Strata Title?
甚至还可以列举一些

笔者按照地理位置划分将各个康嫂规定整理如下，因为康嫂众多， 遗漏在所难免，欢迎补充。
西南
Canterbury-Bankstown Council:
可以建duplex with torrens title subdivision，attached 面积要求500平，detached面积要求700平，可以进行Torrens Title Subdivision
西北
Ryde Council:
可建attached duplex, 面积要求580平，面宽要求15m，可以进行Torrens Title Subdivision
Hills Council:
不同zoning的地建duplex的要求不同，建成以后不给分地。
西边
Blacktown Council:
可以建duplex, attached要求500平，detached要求600平，但只有Corner 位置的地块可以分地。
Parramatta Council:
已经在全面禁止duplex，但部分区还是可以建duplex，允许建的可进行Torrens Title Subdivision。
南边
Georges River Council:
可以建duplex，面积要求650平。
在DCP里有dwelling houses on small lots, 400平12米宽就可以建
内西
Canada Bay Council:
可以建duplex，但是分地只可分成strata title。
attached duplex面积要求450平，面宽要求14m；detached duplex要求800平，面宽要求16米
下北
Willoughby Council:
700平的地可以建duplex，建成拿到occupation certificate 5年后可以分地。
也就是说5年之内只能出租或者整体出售，五年后才能分开出售。
Lane Cove Council:
可以建duplex，但不给分地
上东
Woollahra Council:
R2和R3要求不同，attached和detached 要求又不一样。
换一句话说，就是因房而异。
Waverley Council
允许分地后大于Minimum Lot Size的双拼别墅做Torrens Title Subdivision, 但是小于Minimum Lot Size的双拼别墅只能做Strata Subdivision
上北
Ku-Ring-Gai Council 和Hornsby Council，完全禁止duplex
最后，还是那句话， 在悉尼找deal，水很深，越是老司机，越觉得难，也越谦虚。

Kevin 王老师介绍，凯文地产学院发起人，太平绅士，NSW一级地产牌照，微信：kevinwang117119 手机0401-481-701 从2003年开始研究澳洲地产，每两年左右买入一套物业，在寻找deal 和房屋翻新方面积累了丰富的经验，主讲《如何寻找最佳deal》，《旧房翻新盈利秘笈》课程,代理澳洲地产牌照课程。
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