上次封城的经验教训，如何运用到这一次？丨民宿

地产经理

唐太宗曾在魏征死的时候说过：“以史为鉴，可以知兴替。”
而西方著名哲学家黑格尔则曾略带戏谑的写道：“人类从历史中学到的唯一教训，就是人类无法从历史中学到任何教训。”
不管怎么说，都说明了人类从历史中学习经验的难能可贵。
从民间的二十四节气民俗文化，到金融经济中的股票预测，数据建模，再到最前沿的机器学习，人工智能，无一不需要从大量的历史数据和经验中吸取信息。
而对于一个人来说，如果能够及时的从过去的经历中总结出经验教训，往往再面临相同或者类似的情况，就会得心应手。而如果一个人“记吃不记打”，那很有可能相同的情况发生一百次，他依然毫无应对的方法。
这次新州政府逐渐把封城的期限一而再再而三的延长,这些突发的状况，也给租房市场带来了巨大的冲击。然而，我们真的是毫无准备，措手不及吗？其实，这些状况，只不过是一年多之前的情景重现罢了。
我们无论是房东还是中介，在已经知道剧情走向的情况下，只要做法得当，绝对可以避免上次封城的狼狈。
「 封城后租房市场大致走向 」

根据上次封城时的一系列反应，我们可以推测出这次封城租房市场大致的走向：
第一步：封城2周，短租市场影响较小，顶多会损失掉两周的订单。在之后会很快恢复常态。
第二步：封城3周，首先面临冲击的就是短租市场。90%的短租订单会受到影响，直接取消。
第三步：封城1-3个月，短租行业陷入沉寂。长租市场整体开始受到冲击，大量长租租客失去工作和收入，无法交房租。
租房市场上，出现大量拖欠房租，租约违约现象。Work From Home 暂时性增长，政府介入出台各种临时政策法规，以保护租客。
比如去年出台的禁止驱逐租客法案。疫情达到增速最大后逐渐下降缓和。
第四步：封城3-6个月，长租市场萎靡。失去工作和收入下降的租客越来越多，整体市场无法承担封城前的房租水平，长租市场租金大幅度下降，房东收益下降约30%--40%左右，市场空置率上升。
Work From Home 永久性增长，租客逐渐从市中心转向周边区域。长租市场空置率大幅度上升，长租市场出租房子非常难。疫情得到绝对控制。
第五步：解封，境内报复性旅游消费增加，短租市场出现急速回暖。经济水平开始回复，长租市场由周边向中心缓慢复苏。
「 两次封城对比 」

可以看出，这次的情况，跟上次有很多相同点：
1.短租率先受到冲击。
2.政府都是在封城3-4周的时候出台了保护租客的法规。
3.保险公司都是在3-4周左右开始逐渐调整政策，不再售卖新的房东保险，或者调整房东保险内容。
除此之外，还有不同的地方：
上次由于国际边境线的关闭，长租市场一下损失了外来人员，导致受到的损失比这次要大很多，受到波及的时间比这次要快很多。
而这次的国际边境一直都是关闭状态，并不会有外来人员的损失。这就导致，在本次的封城中，长租市场在前几周受到的波及很小，甚至最近市场还有趋于上升的势头。
而长租市场全面受到打击的时间会推迟，要在1个月之后，在大量租客失业无法交付房租之后，才会逐渐显现出来。
「 房东该如何做决策 」

针对以上的分析，作为房东来说，就比较好做出决策了：
1.在封城前2周，长租房东确保自己有房东保险。否则4周之后很可能就买不到了。（事实上经，客户反馈，现在大量保险公司已经开始调整政策了）。
2. 在封城前一个月，短租房东要及时的将短租转为长租。因为这次长租市场受到波及的时间跟上次相比会大大推迟，趁现在长租市场还没有受到波及，现在转长租还是依然可以很迅速的找到合适的租客，以保证收益的稳定和最大化。
如果依然心存侥幸，等到长租市场崩溃，那么再想进入长租市场，获取不错的收益几乎是不可能的。
3. 等到解封日期确定，手头有空闲房源的房东，可以迅速进入短租市场，抓住这个机会，在短租市场出现回暖高潮的时候大赚一笔。


关键词：
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