RBA：房价的飙升会结束，但不是现在

澳洲地产

澳大利亚储备银行行长预测，房地产价格的飙升将会结束，但不认为最新一轮疫情封锁会将经济推入另一轮衰退。
澳大利亚央行行长Phillip Lowe明确表示，央行董事会仍计划将现金利率维持到2024年，同时承认创纪录的低利率正在推高房价。
尽管Lowe和经济学家们预计，诸如负担能力限制等因素将开始减缓房价的增长速度，但今年全澳房价预计仍将跃升20%。

Lowe于上周五预测，房产价格的上涨还将继续。
“虽然我不愿对房市作出预估，但我认为很有可能在未来一段时间内看到房产市场的进一步上涨，”他在联邦议会委员听证会上表示。
“这是一个全球性的议题。不仅仅是布里斯班、悉尼或墨尔本的房价在涨，世界上几乎所有城市市场都在攀升。这主要是因为利率很低，而且很可能会保持在低位。”
Lowe表示，低利率将继续推高房价，但他指出，目前有一些因素可能开始产生下行压力。
“我们正在建造大量住宅，而人口增长速度并没有那么快。同时，房价每上涨一天，人们就更难负担得起。”
“最终，在某个时刻，这些客观因素会达到平衡状态，这将使房价的大幅上涨走向尾声，但我恐怕无法预测这种情况何时会真正发生。”

在上周二的月度会议后，澳大利亚央行董事会将现金利率维持在0.1%的历史低位。
周五，Lowe重申，在通胀率维持在2-3%的目标范围内之前，澳洲联储董事会不会提高现金利率，而且这一条件预计直到2024年才能达成。
他说：“通货膨胀率仅仅在一两个季度内略微越过2%的界限是不够的。”
“我们希望看到通胀在目标区间内，并有信心保持在这一水平。”
REA的经济学家Paul Ryan表示，大悉尼地区延长的封锁令澳大利亚央行对利率变化的立场更加明确。
Ryan表示，即使在最近的疫情封城之前，预计澳联储也不会在2024年之前提前加息。
Ryan表示：“提前加息在以前就是非常不可能的，现在我则认为，这肯定不会发生。”
“这些封锁有能力将加息的时间推得比预期还要长。”

疫情预计“不太可能”导致经济衰退
Lowe表示，澳大利亚强于预期的经济复苏已经被高传染性的新冠Delta毒株的爆发所中断，新南威尔士州尤为明显。
大悉尼地区的长期封城、维多利亚州和昆士兰州东南部目前的紧急限制，以及维多利亚州和南澳大利亚州早些时候曾出现的短暂封锁，预计将使经济在第三季度出现倒退。
但Lowe认为，在2020年上半年经历了29年来首次经济下滑后，澳大利亚不太可能再次陷入技术性衰退，即GDP连续两个季度同比增速为负值。
"我认为GDP不太可能连续两个季度出现负增长，"他说。
Lowe预计，GDP在9月的季度将至少下降1%，更大的下降可能取决于是否会有进一步的封锁，以及现有的封锁会持续多久。
“但到今年年底，我们中的许多人将接种疫苗，人们希望疫情限制从本季度晚些时候开始缓和。随着下个季度限制的放松，经济应该开始复苏。
“如果健康状况恶化，我们不能排除GDP出现两个季度的负增长，但我认为在现阶段这种情况不大可能发生。”

Lowe表示，澳大利亚经济的很大一部分仍处于最近这一次疫情爆发前的积极轨道上，这与2020年上半年整个澳大利亚处于封锁状态时的情况有很大不同。
“重要的是，我们不要忽视一个事实，即并非整个澳大利亚都受到了影响，”Lowe表示。
他认为，澳大利亚和其他国家得出的经验是，一旦限制解除，支出就会强劲复苏，经济也会迅速反弹。
他表示：“尽管很难预测反弹的确切时间，但反弹很可能在距离年底前很久就开始了。”
“疫苗接种计划正在加强，政府正在提供大量有针对性的收入支持，以帮助企业和家庭度过这一困难时期。
“这意味着，今年是有办法摆脱当前困境的。”

监管机构并不担忧房价的上涨
澳大利亚央行上周五发布的最新货币政策声明指出，在去年新冠疫情爆发初期房价下跌后，所有主要市场的房价都在上涨。
澳大利亚央行表示：“整个7月份，包括悉尼在内，房价持续强劲增长，全澳房价比年初高出约15%。”
澳大利亚央行还指出，住房信贷增长已经加快，除了首次购房者和现有业主的强劲需求外，投资者对融资的需求最近也有所增加。
澳大利亚四大银行中有三家的经济学家刚刚上调了对2021年澳大利亚住宅价格的预测。
今年上半年，澳大利亚住宅价格出现了强于预期的飙升，且预计这股上升趋势将在2022年放缓。
澳大利亚联邦银行的经济学家目前预计，今年全澳房价将上涨20%，而澳大利亚国民银行和西太平洋银行的经济学家预计，今年的房产价格涨幅分别为18.5%和18%。

虽然澳洲央行和澳洲审慎监管局并不以房价为政策目标，但他们正密切关注住房贷款的标准和趋势。
Lowe表示，目前没有迹象表明贷款标准在恶化。
他表示，如果澳大利亚金融监管委员会计划干预市场，第一步将是提高银行在决定向借款人发放多少贷款时使用的最低利率。
监管机构还在考虑对银行的投资组合实施LVR或负债与收入比率DTI的限制。
“我们现在还没有到需要采取这些限制措施的时候，但我不能排除明年出现这种情况的可能性，时间会告诉我们一切，”Lowe表示。
Ryan表示，宏观审慎限制措施不会马上出台，不过，如果出现持续增长数月的强劲信贷和房价增长，情况可能会发生改变。
“封锁意味着，在经济中还存在其他负面冲击的情况下，监管机构不太可能实施减缓房地产市场的措施，”Ryan表示。

虽然低利率正在推高房价，但Lowe表示，随着时间的推移，房价的主要驱动因素不在澳大利亚央行的控制范围之内。
Lowe表示：“如果社会想要对房价采取行动，那实际上是考虑每栋房屋所带有土地的价值。”
“工具不在我们手中，而是在政府手中。它关乎城市设计、规划法律、交通和税收。”
封锁的确对住房市场产生短期影响
澳大利亚央行在声明中指出，自从悉尼重新推行居家令以来，房价增长已略有放缓，房产拍卖市场的撤回宗数也有所增加。
RBA表示：“过去几年中，新挂牌出售的房产供应量一直很高，但随着一些市场活动受到限制，过去一个月的房产挂牌数量有所下降。”
“随着房地产继续迅速在市场上售出，挂牌房源总数进一步下降，表明相对于挂牌房源的数量，需求仍然强劲。”

Ryan表示，许多卖家推迟上市，因为他们希望在最佳销售条件下出售自己的房产，而悉尼的交易情况已开始下滑。
“悉尼市场将进入一种休眠状态，”Ryan表示。
“一些房产仍然会挂牌出售，但我不认为会出现交易的问题。卖家知道市场很火爆。
“房价可能会保持稳定，你会看到大部分房产的销售活动被推迟，所有人都会等冬天过去，然后再将房产出售。”


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