“只还利息”的大陷阱，贷款人你知道吗？

澳洲地产

我从最近转贷案例的申请中发现一些现象：有些申请人转贷的目的是将本息同还的还款方式换成只还利息，有的人甚至想将自住房也换成只还利息的还款方式。
这样做的理由有很多种。
有的人是要想买投资房借更多的钱，（因为有些借贷机构是看现有的利率支付水平做为计算依据），有些人担心未来的租金水平持续走低，换成只还利息来节省现金支出。
还有一些客人是看到如此疯狂的房价，自己将存款花到只剩几千块钱也要去抢房。

当然，这里每个申请人的目的都是不同的。客户选择只还利息一定是了解这项功能的优点，但是只还利息的缺点又有多人真正的了解呢？
只还利息的风险有哪些？
风险一
长期还款额增加
客户选择“只还利息”的还款方式，假设利率不变且在不提前偿还本金的前提下，总计还款数额要比选择“连本带息”高出很多。
举个例子：假设贷款金额100万，利率3%，还款30年。在选择“只还利息”的情况下，每月还款额为$2,083。而选择“本息一起还”则为$4216。
显而易见，两种方式所带给投资者的短期还款压力有很大的不同。
假设借款人可以一直只还利息，那么“只还利息”30年所产生的利息共计90万，加上需偿还的100万本金，合计全部借贷的成本为190万。
但如果选择“连本带息”的还款方式，30年所产生的总还款额（本金+利息）共计150万左右。
因此，“只还利息”看似在早期的现金流压力不是那么大，但借款人实际还款数将远远高于“连本带息”的还款方式。

风险二
市场的变化性
有一些投资者在房屋市场较好时选择“只还利息”的还款方式，从而最小化还款压力，以进行房产投资组合，这部分投资者更看好房屋价值会在短期内增长。
但如果房屋市场的发展并未如预期所愿，投资者将会面临现金流的压力以及被迫变卖物业的风险。
为什么这么说呢？通常来讲银行会给出5年（Interest Only）期限，5年之后银行会要求“本息同还”。由于前期并未偿还本金，5年后本息同还的压力会更大，如果有几套投资房的投资者。
而且你的贷款条件又转不去其它银行，其现金压力可想而知。被迫卖房往往也就发生在这个时期。
早在2013-2014年房地产市场形式一片大好时，大部分华人投资者都选择“只还利息”的还款方式。
因为那个时期大家都看好房屋价值会在短期内增长，投资策略就变得很简单：以最小化的还款压力为代价，进行杠杆多套房产投资组合。
到了2017年-2018年，银行的贷款政策出现大幅的调整，很多投资者在面临大量的现金流风险时抛售物业，惨痛割肉，这些案例才过了没几年。

风险三
较弱的资金管理能力
倘若借贷者没很好的能力去控制自己的消费行为，选择“只还利息”的还款方式可能会使借贷人额外支出更多的资金。
这样来看，或许“连本带息“的方式更具有一种约束性特质，从而帮助借贷人有效管理资金并且养成更好的消费习惯。
作为一个理性的投资者，更应该了解各种贷款方式的风险和自身情况，以确保选择最适合自己的方式还款。
在如今低息的环境下，如果真的没有更好的投资机会，加速偿还本金，也许也是一种最佳的方式，因为等到有一天利息升高的时候，还本的代价也许更大。
对于5年只还利息结束的这部分客户该如何做呢？
方法肯定就是转贷，这个时期做转贷有3点好处。

#1 降低利息
2017-2019年投资房只还利息的这部分投资者，我估计你们的利息基本都是在4%左右；而最近银行的只还利息两年定息促销价已经是2%-3%区间。
即使本息同还，每个月还款都和原来只还利息差不多。
#2 改变年限
如果转贷成功，那么贷款人将启动一个新的30年还款期限，即便是一开始就本息同还，30年期限的本息同还会比25年的本息同还少了许多，因为年限拉长了。等以后手里的资金比较充裕时再加速还本金。
#3 资金套现
对于5年前的投资者来说，投资房几乎都有升值，转贷时银行会对房屋价值重新评估，增值部分可以直接套现。
一旦转贷套现成功，多出来的流动资金，让你的财务状况更具灵活性，面对疫情带来的各种危机，可以提前做出一些准备。


关键词：
房产房贷贷款利率
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