转贷是把双刃剑，这把神器你真的会用？丨财神

澳洲地产

月底利率总结那篇文章发表之后，我收到了一个有关转贷的咨询。
这位客户在5个月之前刚换了一家银行，现在又想转。
我问了一下客户目前的利率，其实也很不错。
我说目前你的情况都还好，没必要转贷。
他回答说上次转贷银行给了补助，这次转过去可以再拿一次补助。
我反问他你知道转贷的弊端与好处吗？
他回答说不太了解。
在我耐心的解释一遍之后，这位客户打消转贷的念头。

“房贷支出”是我们个人财务中时间最久，数额巨大的一项支出，管理现金流和做好投资赚钱是同等的重要。
就像足球比赛中防守好的一方，获胜的概率要大于进攻端强的球队。
在低息并伴随转贷补助的环境下，越来越多的借款人开始考虑“转贷”。
然而每一次转贷都会达到预定效果吗？
答案是当然不会，而且有些时候是越转越糟。
所以，今天我利用这期专栏和大家说说转贷的利与弊。
我先说一下为什么要“转贷“。转贷最主要的目的就三点：
● 降息
● 降还款额度
● 转贷再套现
看似简简单单的转贷，有些客户目的错了，随着时间的累积甚至承受着巨大的经济损失。

第一点
降息
如果你选择即将要做转贷申请，我建议一定先把降息作为首要考虑的因素，尤其是在低息的情况下。
因为降低利息支出，作为借款人可以立刻在这项操作中省下很多的钱。
就像我最近操作的一些案例，在做完贷款重组之后，基本每年都省下几千澳币的支出。
这是实实在在可以马上看见的好处，同时也缓解还款现金流的压力。
第二点
降还款额度
控制现金流在个人财务管理中是最重要的因素，尤其是对拥有多套物业的房产投资者而言。
因为其中很多投资者在房贷开始的前几年，都喜欢用只还利息的还款方式。
一旦转成25年本息同还，每月的还款将上升近40%。
举个例子：50万澳币的贷款只还利息时，借款人每月还1500澳币左右，如果仅付息贷款到期之后，25年本息同还每月将达到2500澳币左右。
由于近两年疫情的原因，有些借款人觉得压力很大，所以通过转贷把年限拉长，同时降息，给自己一些缓冲时间，等个人情况好转之后在增大还款力度。
第三点
套现投资
从去年开始，澳洲各大城市的清空率以及均价不断攀升，利率低，货币超发。在存款利率以及对冲利率回报较低的情况下，所有人都不想让自己的存款贬值。
对于有房产的人，将增值部分套现再投资房产就成为了不二选项。
如今影响转贷套现最核心的两个要素就是“借款政策”和“房屋估价“ 这两个因素同亮绿灯，所以这轮涨幅之中，很多买家都是转贷套现做的首付款。
2020年底，一个东区的客户利用房产的增值，在悉尼下北又入手了一套别墅，就正好赶上了这轮的增长周期。

转贷虽然有很多好处，但是同时也会产生负面效果。
缺点一
频繁的转贷可能增加你的花费
只要是贷款就一定会产生费用，费用的多少是要看不同的金融机构。
大多数金融机构都是在成交时从借款额度里扣除，所以很多贷款申请人并没有感觉。
这里最常见的费用就是退出费、申请费、估价费、借款机构注册费和注销费及年费。
如果借款人是定息，这里还涉及解除费等。所以转贷前借款人要仔细算好支出的成本。
缺点二
频繁的暴漏申请信息
只要是涉及更换银行，贷款申请也就需要重新做一遍，包括现在的工作情况，家庭情况，存款情况等等，都要被银行重新考核。
你的很多信息也将会被上传至个人征信系统上，更新的数据包括，雇主，即将申请的贷款额度，住址等。
有些银行会问一些留下这么多咨询记录的原因，如果给不出合理的解释，银行极有可能拒批申请。
对于很多自雇人士，或工作收入不是很稳定的客人，频繁转贷百害而无一利。应该把机会留到最需要的时候。
缺点三
增加你的实际还款数
贷款期限通常是30年，如果是本息同还的前提下，本金是越还越多，利息产生的费用是越来越少。然而贷款人经常转贷，就会将实际还款年限拉长。
本来30年解决的房贷的时间实际拉长到40年甚至更长，所以实际产品的利息成本也就增加很多。
再有就是增贷的同时，你的利率支出也在增加，所以套现投资成败最核心的就是现金流的规划。

转贷是一件非常慎重的事情，转贷的所有操作一定要有强有力的财务目标作为依托。
理解了转贷的利与弊才能更合理的给出自己的转贷理由，才能随心所欲的用好这把神器。


关键词：
房贷转贷利率

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