这场疫情，是如何改变澳洲老年人群住房需求的？

澳洲地产

澳大利亚现在的人口寿命在全世界名列前茅。数据显示，澳大利亚居民的平均寿命是84岁。
不过，即使在20世纪末的几十年，真正达到65岁、领取养老金的澳大利亚人并不多。
这并不是因为他们平均寿命比较短（尽管确实没有现在高），更多是因为大萧条（1929-1933年）之后，澳大利亚和全球很多地方一样，出现了生育低谷。随着二战以后的婴儿潮、（年轻）移民潮的到来，这个人群在全澳人口中的比例变得相对更小。
然而，从2011年开始，澳大利亚的退休人数开始猛增。

原因很简单，婴儿潮最年长的那批人（出生于1946年末）在2011年就已经达到65岁。在接下来的10年，也就是截至到今年，所有1946年以后出生婴儿潮一代也都跨过了退休年龄线。
目前，澳大利亚大约有500万婴儿潮一代。过去10年内，婴儿潮一代的死亡人数占比大约为1/20。按人口学家预计，这代人中大约1/8将在未来十年内过世。
而他们上一代人在退休阶段的人数为250万人，仅为婴儿潮人群的一半。
虽然这种人数差距，让婴儿潮一代在年轻时给这个国家带来更多活力和进步，创造澳大利亚长达30年的经济繁荣。
但是，同时意味着，在现阶段，他们的养老需求——住房、基础设施和老年护理服务都必须翻一番。

这还不是全部。婴儿潮一代不只在人口统计上具有显著意义，他们在生命周期的每个阶段都在改变着世界。
他们在少年时（1960 年代）反抗权威，在青年时（1970 年代）热衷于嬉皮士生活，在中年时（1980 年代）经历过金融市场的混战，然后在步入退休年龄之前——也就是上世纪末叶，迎来了互联网浪潮。
这些经历并不会随着他们的退休而退休——婴儿潮一代是战后世界所发生的一切的见证者。
相比过去的人，婴儿潮一代将拥有更长更多选择的退休时光，这让他们需要为晚年生活制定计划。不是简单的设想，比如对很多华人老人来说，就是和儿女生活在一起，照顾第三代；对于大多数澳大利亚当地的老人来说，退休生活需要真正的规划。
本来，婴儿潮一代中很多人，由于长期有稳定的职业，他们的计划是退休后继续工作，保持活力，充实自己的养老金，置换房产，并尽可能长时间地保持自理能力。
然而，新冠疫情的发生改变了很多是，这代人恐怕将重新构想晚年的生活。
婴儿潮一代住房需求变化
在疫情前，第一波婴儿潮一代，也就是在10年前就达到退休年龄的人，并没有集体大规模退休，卖掉大城市的房产，然后直奔阳光、海滩。
他们中相当一部分人仍留在了劳动队伍中，尽管积累退休储蓄是一个重要原因，但据调查，让他们继续工作最主要的理由是，他们认为自己仍具备工作能力，想要维持自己的价值。
实际上，澳大利亚的婴儿潮一代中，从事体力劳动的人数并不高。他们普遍受过高等教育，有主见、善表达。
在实现明显的复苏之前，新冠疫情的影响可能会延续到至少2023年。
后疫情世界提供了一个机会，让生活减速，在带来严重干扰的同时，也带来了消费行为的转折，并让很多老年人都开始审视自己40年家庭生活。尤其对那些工作收入良好的婴儿潮一代而言，重新考虑他们的余生计划拥有了足够的时间。
生命太短暂了！我还剩多少好年头？我为什么还要工作？如果封锁是常态，我为什么不搬到一个更舒服的地方去？
因此，随着解封的到来，婴儿潮一代将越来越多、更快速地退出劳动力市场。根据一些房地产机构的预期，退休人员驱动的市场变化，可能会从2022年开始爆发。澳大利亚的婴儿潮一代可能会模仿美国老年人，向北迁移到黄金海岸等热带海岸地区。

这在“现在进行时”的房地产繁荣中表现很明显。
我们此前分析过，30-40岁的千禧一代正在经历住房升级的过程：疫情进一步促使他们放弃内城区的公寓，搬到较为偏远的郊区，购置带地的大房子，把家里的一个卧室改造成远程办公室。
与此同时，婴儿潮一代的住房需求变化，也因为疫情，被按下了快进键。
首先，60-70岁的老年消费者不再执著与自己原本生活范围所在区域的联排别墅，他们越来越关注家庭住宅周边的疫情安全情况。
他们所需要的房产，或是希望离子女更近一些，这样即便出现封锁，也不会失去亲人的探访；或是远离那些人员流动混杂的高感染地区，并拥有良好的自然条件。而且空间要足够，随时可以有一个房间可以空出来，留给前来探望的孙辈。

因此，业内人士预计，在后疫情时代，房地产行业的这个新细分市场将越来越火热：在气候适宜、生活方式悠闲的地区、或是在公共卫生安全情况较好、配套齐全的中心地带，适合退休的婴儿潮一代生活的住房将更受欢迎。
另外，疫情的副作用也可能让有些婴儿潮一代停止换房。因为他们的子女由于疫情失去工作，不得不搬回家和他们一起居住。
Finder的一项调查发现，2020年澳大利亚1/4的家庭中有21岁以上的成年子女与父母同住。其中，21％的成年子女是因为新冠而搬回家中。并且，有成年子女的父母中有44％的人在经济上帮助他们的孩子。
这意味着，不少婴儿潮一代的住房将不会出售。而如上文所述，有能力的千禧一代又希望升级房产。两者同时发生，也势必造成一些热门郊区（suburbs）住房市场的供需不平衡。
有房无房差距大
当然，对于婴儿潮一代，新冠疫情带来的不只是换房决策上的改变。退休生活成本也因为疫情发生了改变。
根据澳大利亚养老基金协会（ASFA）最新公布的退休标准，要想过上一个舒适的退休生活，每年需要 63,352 澳元（夫妻）和44,818澳元（单身）。

今年第二季度，该标准分别上涨了0.8%和0.9%。但是，一些常见的退休花费涨幅明显更大。例如，水果上涨4.7%，蔬菜上涨5.5%，私人医疗保险费上涨2.7%。
考虑到新冠疫情期间医保等相关项目推迟涨价的因素，实际退休成本只会涨得更快。
由于对于退休人士而言，生活必需品和服务（食品、汽油、健康保险等）所占比重更大。因此，生活成本上涨，退休人员的体会会更明显一些。他们还面临养老院和医疗保健的支出，此类费用涨幅也都高于正常的通胀率。
ASFA的研究发现，过去12个月内，汽油价格上涨了27.3%，而医疗和医院服务价格上涨了6.7%。
而且，尽管有很多消费价格下降，例如儿童保育、教育、白电和服饰等，但退休人员基本上无法从中获益。
对绝大多数的澳大利亚老年夫妇来说，每年超过5万澳元的退休收入是可以实现的，因为政府养老金大约有3.4万澳元；那些平均合并养老金余额接近40万澳元的人可以预期获得额外的2万澳币。
可这距离一年6.3万澳元的舒适生活需求仍有距离。
不过，相对新冠疫情爆发之前，因为处于防疫封锁状态，许多人的消费选择明显没有正常生活情况下那么多。

但对于多数婴儿潮一代而言，他们养老生活的质量，退休金数量的影响只是一部分。更重要的因素来自本身是否拥有住房。
统计局的数据显示，拥有住房的老人很少陷入贫困，但大多数退休无房的租客却备受贫困的困扰。
有房无贷款家庭（至少有1名65岁老人）的净资产中位数为96万澳元，有房有贷款的类似家庭，净资产中位数为93.49万澳元。而相反，租房类似家庭的中位数资产仅为4.08万澳元。
退休生活的质量如何维持，在很大程度上，是成本的问题。而成本问题，又是如何及早理性规划财富的问题。
对于那些有房的婴儿潮一代来说，他们的问题是，在解封之后，是否要立即奔向阳光和沙滩。

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