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澳洲房产“Cash Out”的秘密,你知道多少?丨财神

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江湖老手

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发表于 2021-9-15 16:03:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
有些读者在后台留言说,他们身边有些朋友就是用Cash Out的方法升级换了房,有些人买了投资房甚至赚了不少钱。
他们究竟是怎么做的?
能不能详细的讲讲有关Cash Out的话题?
既然读者有需求,我就立刻安排上。本期内容,我们一起讨论一下Cash Out的秘密。

首先我更正一下概念,在我们Broker或者Banker的眼里呢,Cash Out这个词是代表你的房产已经还清,然后拿这套房产抵押给银行,然后再融资的一个过程。
但是后来,这个词的含义就越来越广了。
Cash-Out ,也变成了房屋抵押贷款的一种形式。
它要求新贷款的金额要大于现有贷款的金额,将房屋增值部分转换为现金的融资过程。
这样的操作,都属于Cash Out 的范畴之内了。
例如:原来的房子是100万澳币,你的贷款是80万澳币,5年之后呢,你的房子值200万澳币,银行借给你估价的80%也就是160万澳币(当然你的收入要满足要求),那么新拿出来的80万澳币就是Cash Out。

Cash Out 需要通过什么手段实现呢?
借款人主要是通过增贷(Top Up) 和 转贷(Refinance)这两种方法实现Cash Out这个目标。
Top Up就是在你目前贷款所在的银行进行的,只要重新将你的房产做一个新估价,根据你收入,就可以将增值部分的钱拿出来。
在本银行做top的优势就是速度快,操作起来比较方便,基本没有额外的转贷费用。 转贷就是需要更换银行。
新银行对你的房产进行估价,然后根据估价的结果和你确定一个贷款总额度,这个额度一部分去还掉原来银行的贷款,另一部分就会打入你指定的账户里。
转贷这边的好处,就是新银行给的利率往往比老银行好,再有对物业的估值通常比原来的银行也许会高一些。
影响Cash Out的因素有哪些?
通过cash out实际操作过程来看,物业的估值,借款人的收入,套现的目的这三个核心要素同时影响着套现的最终结果。
物业的估值是Cash Out的基础,因为这个估价决定最终借款人可以套现的上限额度。
我说一个真实案例,Tina 在14年买了一套房子,价格是60万澳币,借款额度80%也就48万,如今房价是80万澳币,在收入允许的情况下Cash Out额度是16万澳币。
Alex在14年同样以60万澳币买一套物业,借款额度是48万,如今房价是110万,在收入条件满足的情况下他的Cash Out额度是40万。
从这个案例中可以看出,这两个人手里把握的资源是完全不一样的,所以房产的增值性是拉开投资差距的重要因素。
有地产公司经常用什么现金流理论,负扣税理论去忽悠人。我觉得房价不涨,啥理论都是扯蛋。

接下来就是借款人收入问题。只要是Cash Out,银行就要审核借款人在新情况下,贷款可负担能力。
当增贷发生时,银行方面会认为借款人的还款压力随之增大,借款人不仅要还原来贷款金额的本金加利息,同时也要还增贷部分的本金和利息。
无论是本银行还是换到其他家银行,都要经过这个步骤。
最后就是Cash Out的目的。
虽然在政策上银行接受很多种Cash Out理由,但银行还是比较喜欢借款人套现的目的用在房产投资,装修,改建等可以使资产持续增值的目的上。
我们的确也应该有投资的需求,才考虑套现的这种方式方法。
如今的疫情期间有些银行对Cash Out对于金额较大的套现银行会做Funds Control。
所以在申请Cash Out 的时候一定要选择合适的银行,因为它们的政策有很大不同。

从最近接触的案例中看,大部分“Cash Out”案例失败的原因基本是公寓类物业估值不理想。
这里的不理想有银行比较谨慎评估的一方面,另外就是一些客户在房市场高点期间进入,并且物业的位置大多在高密度区域。
如果你购买的物业是House类型的房产,并且成交时间超过2年以上,估值的把握会比较大一些。
目前银行在收入方面设置的障碍,主要围绕着DTI Ratio。
在有些银行计算方式下,即便你的收入可以通过贷款审查计算器,但是DTI(债务与收入比)指标不够最后也是通过不了。
所以有些申请人会选择了卖一些表现力差的房产进行新的资产配置。这样的好处是可以释放更多的借款能力,集中火力拿下优质资产。

灵活使用Cash out是每个家庭必须掌握的一种理财技能,有些人明明自己坐在金矿上,但是自己只聚焦工作上,没有注意到如何巧妙的使用融资工具,从而错过了市场给你的一次次机会,这就非常可惜了。
家庭财富的差距,大部分都是因为投资而拉大的距离。


关键词:
Cash-Out房屋抵押投资理财贷款
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