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澳-房屋贷款 · 发表于 2013-4-30 13:36:58

本帖最后由澳-房屋贷款于 2014-4-7 08:02 编辑

**首先请论坛里的各位同行不要抄袭我的内容，坚持原创！

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[color=]，并会不断的更新贴子内容,目的就是为了让您在澳洲买房贷款时不至于因为不知情而有所损失,请速与我联系为您解决您的一切贷款问题！请大家懂得如何识别专业人士，不要拿自己的几十万甚至上百万的钱开玩笑。。。

1，海外人士及无收入人士如何贷款。（下面有详细解答）
2，澳洲买房贷款重要流程 。
[color=]（下面有详细解答）

3，首次置业者需要准备和注意事项
[color=]（下面有详细解答）

[color=]4

[color=],  澳洲买房基本知识对冲帐户的好处诀窍

[color=]（下面有详细解答）

[color=]5，澳洲买地建房流程及收费图

[color=]（下面有详细解答）

6，澳洲买房税收杂费明细（下面有详细解答）
7,  澳洲六种房屋产权证种类介绍
[color=]（下面有详细解答）

8，澳洲房产三种Titles
[color=]很多人可能最关心的就是海外人士及留学生如何贷款,下面我会大至的说说,有问题可以给我留言或私信.谢谢
1，首先谈谈海外人士如何贷款
针对海外人士: 1,无任何的澳洲身份,只是想在澳洲做一些房屋的投资者,你需要准备的东西有:
                     A,你自己所有能证明你身份的ID,比如护照,身份证的复印件
                     B,能证明你工作的雇主信(这需要你电话跟我详谈,因为每个人的个案不同)
                     C,现在银行已经开始要求严格,所以当你有买房意向的时候,请提前与我联系,提前至少三个月,
                     我会告诉你一些具体需要注意的事情
                     D,由于地方的不同有可能最终银行给你的贷款额度只有70%,但是个别的案例(最好详细咨询)
                     E,纯海外人仕买房最好要问清楚律师是否能申请FIRB文件，不然银行是不会给贷款的。
                     F,现在澳洲对海外人仕购物业的要求基本是只能买新房或楼花，没有经过任何交易的。
                     G,还有澳洲是个非常看重信用的国度，所以请尽量确保自己的信用没什么问题
                  2,留学生贷款:
                  A,其实和海外人士贷款基本一样,
                  B,但会有一些要特别注意的东西,比如如果你的年纪太小,可又想买贵的房子,(所以最好根据自己的个人情况再详细咨询)

[color=]附言:由于澳洲银行的一些收紧海外人士的贷款问题,所以请提前三个月咨询专业的贷款顾问帮助你,律师和BROKER一定要找好,做为一个贷款顾问如果没有经验也会直接导致你的贷款被拒。

[color=]2，澳洲买房贷款重要流程

很多人买房不知道如何下手，不知道以自己现在的情况是否能贷到款。所以我大至说一下澳洲买房的流程以供大家有个参考：
1，首先，要找到资深的、认真的贷款顾问为你量身打造适合自身情况的贷款计划。(所以请尽量找大公司帮助您,因为银行其实有会因为贷款BROKER的专业程度和良好信用去决定批复贷款的时间先后)
2，根据自己心中的买房价格做个预批（保护自己，万一交了订金，贷款下不来就损失了。）
3，预批下来后开始看房（中介一般会要求交个小额订金，一般是房款的0.025%）
4，在这个同时赶紧找专业律师帮你看合同（发现问题马上解决，或者不买,可以做个Strata report or Building inspection or white ants,flood etc）
5，一般会有个5-10天的冷静期（这就是给你时间考察所有的问题，有经验的贷款顾问broker和律师都会告诉你应该怎么做）
6,Valuation(估价)
7，确定后做预批转全批的贷款
8，交订金，全部房款的10%（包括你之前交的小定）
9，等待签署贷款合同
10，等待交房
另一种情况就是直接参加拍卖，这种是需要你马上付10%大定的，所以在参加拍卖前一定为自己先做个预批，以保护自己的订金不至于泡汤。所以这里的两个人一定要找好，一个是律师一个是贷款顾问，律师帮你看房子及合同的问题，贷款顾问帮你把关贷款问题。
以上就是买房做贷款的基本流程了，一般照着这样做是不太会吃大亏的。澳洲这点很好，专业的事找专业的人就可以解决了。
(请尽量在准备买房前咨询我们,这样才可以帮助您减少很多不必要损失,最直接的损失很可能就是你的大定(大定是指买房后首先交的10%的定金,很多客户事先不问清楚自己的贷款就定了房子,以至于最后贷款下不来,中介是不会退大定的)谢谢)
3，首次置业者需要准备和注意事项
首先，根据每个购房者不同的情况，可能会产生以下费用。
贷款申请费（针对部分银行产品）、政府收缴的贷款的注册费、银行对物业的估价费、贷款保险费（如果超过贷款比率90％）  房屋买卖交易的印花税以及律师费。
其次，在买房之前咨询持牌的售房中介、律师、信贷经理。尤其要根据您的现金存款、收入等情况，找到贷款经理为您量身订做出合理的贷款申请计划。买房之前一定要做好贷款预批做到心中有数。购买期房、楼花您也要立即咨询信贷经理，以便购买到您心仪的物业。
然后，做贷款银行会考虑您的一下情况例如：银行存款记录；信用卡记录；贷款记录；信用记录以及收入历史等等。
最后，如果购买旧房，您交定金钱一定要做好物业报告。如果是未交易过的新房、楼花您需要详细了解开发商、承建商的咨询。还有首次置业者的补助要根据购买物业情况而定。
4,澳洲买房基本知识对冲帐户的好处诀窍
对冲账户英文叫OFFSET ACCOUNT, 在国内有个相同的产品叫存贷通。
对冲账户OFFSET ACCOUNT的作用
贷款下来后银行会给你一个贷款账户，如果你贷款30万，贷款账户的BALANCE就是 -30万。如果你开一个对冲账户（性质和存款账户一样，没有管理费）然后你在对冲账户里放10万，那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息，比如第二天你又放里20万进对冲账户，那你需要付的就是30万-30万=0的利息也就是没有利息了。对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付，每2个星期付和按月付，要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。
所以其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。
OFFEST ACCOUNT的好处主要有3点
1 最大程度上来节省利息
你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。
2.资金的最大自由化
因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意，因为他能增加您的CASH FLOW.
3.潜在的税务利益
澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。
当然所有事物都有优点和缺点，OFFSET ACCOUNT也不例外，他的缺点就是要付年费，年费每家银行不一样，从180-395不等，但是在同意个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要交一次，简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个，只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了，一般贷款申请费为500-600不等。
5，澳洲买地建房流程
澳洲买地建房流程
常见问题解答：
1.  中国公民可以在澳大利亚买房吗？
可以，但是仅限于期房和从开发商手中的样板房，也就是说不能购买二手房。
2.  外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗？
都可以，也可以转卖，但其他中国买家就不能向你购买该房产了。
3.  相比二手房或现成的房子，期房有什么优势吗？
有。
·       节省印花税：印花税是在以买卖合同生效当天的房屋或土地价格为基础征收的。如果那时土地上还没有建房，则只征收土地价格的印花税。相比二手房的印花税，期房的低很多。
·       减税：房屋贬值是可以计为费用从而达到减税的目的的。相比二手房，新建的投资房房折旧高很多（会计意义）。所能减的税也多很多，而且里面的固定配套设施也都能折旧。
·       购买价格低：开发商为求资金回笼，通常都会希望所开发的房屋早早的卖出去，所以价格通常比较低，但随着开发片区新建房屋数量越来越少，后来者一般都会比第一批购房者的价格高。
·       房屋设计和装修的选择：因为可以和开发商协商，所以期房允许购房者对房屋的设计和装修提出修改，使之更个性化。
4.  中国公民可以在澳大利亚国内银行贷房贷吗？
可以，房贷的条件和澳大利亚公民的一样。理论最高值80%，通常在60-70%左右。
5.  建房初期我的资金压力较大，有什么方式可以暂时少还点吗？
有，银行均有每月“只换利息，不还本金”的还款方式，每5年需续一次，这样可大大缓解还款压力。
6.  如果我的房子还在还贷期，我想把房子卖掉，房贷怎么办？
在澳大利亚，不管是现房还是期房，房贷按揭都是可以转的。
7.  在澳大利亚购地建房的流程是怎样的呢？
请参考我们的“购地建房流程”
8.  Section 32是什么？
是一个法律文件，是房地产的卖方向有意向买方提供的一个文件。其内容包括房屋产权细节、卖方资料、房贷细节、规划信息等相关信息。强烈建议买家在购买合同上签字之前，索取并仔细阅读Section 32，再做购买决定。
9.  我已经签了合同了，但我不想买这个房产了，我可以撤销合同吗？
在购买者在合同上签字后的五个工作日之内，购买者可以终止合同。这五天叫“冷静期”。
10.如何交付？
开发商和买方指定各自的律师，和放贷金融机构在指定的地点见面（通常是放贷者的办公室），交换文件和支票。当在场所有人都对交付结果满意，交付就完成了。最后买卖双方都会得到交付结束的消息，而房屋中介也会交付钥匙。
11.是否有产权证书
有澳洲政府审鉴的地契以及产权证
12.一次性付清全款可否打折
不行，开发商推出的新楼盘都是明码标价无折扣销售。销售代理如擅自修改价格，其执照将被吊销，并处重罚。
13.可以多人拥有产权吗？
可以，但须在制定合同前提出，律师会负责办理，并会明确拥有比例。
14.投资的房子出租容易吗？
澳洲房屋租赁市场非常成熟规范，相关法律齐全，从业人员专业素质高。住宅空置率极低（2%-5%），租赁风险小。
15.投资者不在澳洲，谁负责出租房的维护？
有房屋中介安排专业人员修理。
16.可以由子女继承地产吗？
法律规定是可以的，且没有遗产税，也就是说可以一直留给后代。
6，澳洲买房税收杂费明细
近年来，海外人士在澳大利亚买房的热点城市主要是悉尼、墨尔本和布里斯班。
澳大利亚各州购房收取的税费项目大致相同，但是根据各州的政策，税费的支付比例可能又有所区别。
以下内容是针对悉尼购房各项税费的说明，当然，这些费用仅供参考。下面的各种杂费价格服务费等是根据2014年1月份的大概均价提供数据参考：

　　作为海外人士，首先要确认自己是否能在海外买房，澳大利亚是一个移民城市，今年来对海外购房条件的限制越来越少，如果不需要办移民，满足以下两个条件的海外人士都可以在澳大利亚购房：年满18岁、有购买能力。
（另外，再次声明，澳洲买房和移民之间没有直接的联系，不是在澳洲买房就可以直接移民，买房也不是澳洲移民评估的条件，因此海外投资者请不要受其它房产中介的忽悠和误导）

　　不过也有一些限制，澳大利亚领事馆表示，"在悉尼所在的新南威尔士州，海外非移民人士只能购买澳洲新房，不能购买二手房。"

　　根据以往的经验及主要买家来看，国内的海外房产投资服务机构主要有三类，一类是澳洲本土的地产投资服务中介，一般信誉较好，而且能掌握更全面的第一手房产信息，第二是国外开发商在国内设立的销售服务公司，买房人要注意查询开发商背景；另一类是海外投资服务中介，验证中介服务机构的资质，可到当地主管部门官网查询。

　　"首付100万元买悉尼市中心两居。"据澳洲当地专业房产顾问介绍，在悉尼市区买一个套内面积80平米左右的两居期房，总价70万-80万澳元，折合人民币约450万元。需准备两成-三成首付，90万元人民币，加上各种税费约100万元人民币。

　　澳大利亚的支柱产业是教育、旅游和矿产出口，出口国主要是中国和日本。多年来，经济增长平稳。根据近50年的澳洲当地统计数据显示，澳洲房产增值有"七年翻一番"的说法。
　　据了解，在悉尼，每套公寓每年需向政府缴约1000-1200澳元的市政费，向物业公司缴约2500澳元的物业费（仅限公寓房，独立屋没有物业费，不同公寓房提供的设施不同，物业管理费也会不同，根据具体房屋情况有浮动）。
      澳大利亚没有房产税，自住房屋卖出不需要缴纳增值税，投资房屋若在一年以内卖出，增值税仅为增值部分的50%,一年以上卖出可减免到增值部分的25%.若房屋出租，需向代理中介公司缴纳的服务费为年租金的6%-7%.
购房流程：
　　悉尼买房流程不复杂，买房需要有律师全程陪同，可以减免很多不必要的麻烦，而且受法律保护，保险安全！

首先，买房人从代理中介处看中房屋后，需支付35000元人民币的留房诚意金DEPOSIT（一般5000澳币到1万澳币不等），诚意金在首付之后会归还。

接着，请律师全程负责买房事宜，律师费1000-1500澳元，约6400-9500元人民币。

在律师陪同下，签购房合同，付10%的首付款。这部分首付款先支付到第三方监管账户，房款的利息属于业主，开发商交房前是不能拿到首付款。

在交房前（如果楼花，就是房屋建好前）的2-3个月内，买房人准备贷款材料，办理贷款手续，海外人士可贷额度为房款总价的70%左右，需向贷款机构支付评估费、检查费等（500-700澳元左右）。

交房时，律师跟随验房，审核通过后，再交尾款。

此时，之前监管账户中的首付和尾款一并交由开发商，买卖合同正式生效。

贷款未还清前，房产证在银行手里，个人最多拥有一份复印件。

全款付清后，才会有原件。

贷款部分，可通过租金还贷。

在悉尼，一套房子的租金可以还清至少80-85%的月供。"其实买这个房子只要准备100多万元人民币就可以拿下，余下部分租金可以COVER。"专业顾问介绍说。
费用明细：
和国内买房一样，在澳洲购房时，除了需要缴纳房费，在办理购房手续时，还有各项税费需要缴纳，包括过户律师费、贷款机构费用、房屋结构检查费、印花税、房东保险费、房屋及财产保险费、市容建设费用、搬家费和地产代理费等。整个购房过程中，大约有9种费用需要购房人考虑在内。

　　以购买澳洲35万澳币的房产为例，首先需要购房人考虑的是过户律师费。和国内购房不同，在澳洲购房，绝大多数情况下，都需要聘请律师办理相关手续，律师费在800-1000澳币不等。

　　其次，由于澳洲各州的法律不同，因此印花税的征收也有差异，根据房价有所变动，部分州还有印花税优惠或者减免政策的帮助。以NSW省(悉尼所在省)为例，总价35万澳币的房子，印花税约为1.2万澳币。

　　再次，房主需要定期交给区委会COUNCIL的费用，通常会每季度收取。这费用内容包括市容维护、垃圾处理、水费和土地税。根据不同的区，收取的费用高低不等,一般400-500澳币一个季度。

　　另外，如果购房者在澳洲所购房屋为投资购房，建议购买房东保险。保护房东发生的一切意外，例如房客不交房租逃跑，或房客对房屋的毁坏等。

　　除此之外，购房人在办理购房过户和贷款时，还会产生贷款机构费用、房屋结构检查费（400澳元左右）、房屋及财产保险费（根据你房屋保险的价值，建筑结构保险大概1000澳元一年，财产价值3万8左右一年保险费大概1000-1200澳元不等）、搬家费（每小时50-100澳元不等）和地产代理费（根据具体内容收费，例如租赁服务费5%-7% 的租金收入）。以这套35万澳币房子为例，9项税费的所有费用，约为1.9万澳币，约占房屋总价5.5%-6.5%%左右。但如果房价越高，以澳洲悉尼房产目前平均/中价位为65万的房子，9项费用加起来约为3.5万澳币(印花税要2万5），也只占房屋总价的5%左右。
除了印花税外，其他费用不因房价的高低而起很大的波动，因此零细的杂费不可忽略，但也没有必要过度高估。
7, 澳洲六种房屋产权证种类介绍澳洲的房屋类型多种多样，有别墅、联排别墅、公寓、酒店公寓、学生公寓等，产权证形式也颇复杂。下面就简单介绍几种产权证形式：

一、Sole Ownership（独立产权证）：产权证上只有一个人的名字，代表只有这个人拥有此物业的产权100％的份额。

二、Joint Tenancy（共有产权证）：产权证上有两个或者两个以上的人名，物业产权平均分配。比如某个产权证有夫妻两人的名字，那么夫妻两人共同拥有此物业产权，且平均的拥有此物业。当妻子过世后，妻子名下的产权将由丈夫继承。

三、Tenancy in common（联名产权证）：两个人或几个人购买一个物业，但是在产权证上明确标明每个人所占业权份额。如其中一人离世，他名下的产权留给他的继承人。

四、Tenancy in partnership（合作股份产权证）：多个人购买一个物业，在产权证上注明每个人所占此物业产权份额的多少，以及在解散时如何分配等详细情况，多用于购买写字楼。

五、Co－ownership（企业产权证）：以公司的名义购买物业，产权证上属的是公司的名字。如果公司不是在所购房产的国家注册的，那么此公司要提供营业执照等相关证明。

六、Trust and Family Trust（信托会和家庭信托会）：公司、个人或家庭财产的拥有者可将资产交由信托会管理。家庭信托会的具体运作方式是先制定一信托书（Trust Deed），规定信托会的指定收益人，然后将资产逐步转至信托会名下。从法律上来说，信托会的资产已经不再属于资产的原始拥有人了。通常这样做的目的是保证家庭财产，避免遗产、婚前财产纠纷。

8，澳洲房产三种Titles1、Torrens Title
Torrens Title简单说就是一整块分割好、独立的地皮，目前市面上大部分街道上的House都属于Torrens Title，同时也有部分Townhouse和duplex。这种地种的特点是独立地皮，业主需自行管理维修物业，也可申请改建或者重建物业。
2、Strata Title
Strata Title是一块Torrens Title的地皮上分割出来多块的地契，现在市面上大部分apartment和部分townhouse都属于Strata Title。这种地种的物业最大的特点是建筑物交给负责Strata的物业公司打理，业主每季度交相应的管理费，物业公司就会帮业主负责物业保安、清洁、上保险、除虫除草等物业保养服务。
3、Community Title。
Commonnity Title是指所在房屋位于综合大型小区里面，小区里面的道路、花园及自然景观均归业主所有，当地council不再负责公共道路、花园的管理。因此在Strata Title的基础上，Community Title的业主每年需要多交一个community fee来保证公共空间的清洁和维护。当然community title物业的特点是楼盘大公共空间多，配套的生活设施比较多。悉尼community title经典案例的楼盘有liberty Grove和Breakfast Point。

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