|
|
发表于 2013-4-30 18:19:34
|
显示全部楼层
本帖最后由 澳-房屋贷款 于 2014-5-19 10:07 编辑
[color=]8，什么是负扣税Negative Gearing?
"负扣税(negative gearing)"常常被说成是一个帮助你加快财富积累的强有力的工具，能让你少交几千元的税。在房地产投资上，它也是一个经常被误解的概念之一。
所谓的"gearing"，只不过是借钱（borrowing）的意思。当你借钱去投资的时候，无论投资收益是正、是负，还是零，你都是在"gearing"，也就是负债经营的意思。"negative gearing"当然就是你借钱的成本大于你用这笔钱所得到的投资收益，所以事实上你是在赔钱。
为什么要做"赔钱买卖"？
"当你进行负扣税投资时，你的收益有可能成倍增长，但同时你的风险也在成倍增加，房价下跌时，你可能会赔个精光。"
许多人要做"negative gearing"这种"赔钱买卖"，是因为税务上的惠益。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高的话，负扣税与养老金供款一样，是唯一可以找到的大笔避税的方法。
财务专家认为，当失业率位于三十年来的最低値，而工资的上涨超过通货膨胀率的时候，负扣税是很诱人的一种方法。
在当下的高利率之下，借钱的成本增加了，不管情愿还是不情愿，许多在物业上投资的人最后都在做"负扣税"。因为借钱的成本在7%-8%之间，而物业的收入可能只有3%。这当然就成了负收益了。
举例来说，一份价値为$400,000的物业在减去5,000元的开支后，可能为你带来$20,000的收益。如果你以7.5%的利率贷款$320,000，那么你的利息开支是$24,000。假如你一年挣$80,000，你就可以从收入中抵掉$9,000，从而使你需交税的收入变成了$71,000。
如果再加上其它的可抵扣的费用，如物业管理费、维护开销和折旧等，你能抵税的部分就更多了。这能让你少交许多税。
不过，需要注意的是，只有带来收入的开销是可以抵税的，换言之，就是说你的物业必须被租出去，为你带来了租金收入。
如何最大限度地进行"负扣税"？
如果仅是为了避税而采用"负扣税"的话，在财务上并不是很划算的。其实所谓"负扣税/负债经营"首先应是一种投资策略，节税应该是次要目标。
换言之，你采用所谓"负债经营"，是因为你需要更多的钱来买物业。"负债经营"让你可以只付极少的首期，甚至不付首期就买到物业，你不必用许多年的时间来攒钱买房。
目前有的贷款机构已允许借款人贷106%的款，这样你连交印花税和律师费的钱都有了，可以迅速进入物业投资领域。
用负扣税的办法进行投资有可能放大你的所得。假设你用$130,000的自有资金买了一份$150,000的物业，如果物业的价格涨10%，你可以有$15,000的收益。
如果你用那$150,000做抵押，再借$600,000，并购买一份$750,000的物业，如果这份物业的价格同样上涨10%，你最初的$130,000的资金就能为你带来$75,000的收益。就算减去$30,000的成本，你还是有$45,000的凈赚，而不是$15,000。
风险何在
不过，负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时，你的损失也可以成倍放大，而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道，你所投资的东西的价格可以涨，但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话，那你就可能遭受"灭顶之灾"。
比如，你借款95%买了一份价格$400,000的物业，也就是说你一共借了$380,000，另外还有印花税等相关开销$16,000。如果你是在三年前于悉尼买下这份物业的，那么很可能这份物业已经跌价了，只値$350,000了。如果你欠银行$380,000，你的物业却只値$350,000，这就叫"负资产"。因此，如果你把这房子卖了，你不但将损失你最初付的$20,000的首期，也损失了买房时付的$16,000的各种费用。
另一个风险就是你买来的用以出租的房子在一段时间内没有租出去。许多人想当然的以为，只要买了房子，就可以用租金来支付每月的供房款。但房子并不是每时每刻都能租出去的。如果你仅仅依赖房租来还供房款的话，这时候就有麻烦了。说不定就得拖欠还款。
不过呢，目前澳洲的租房市场非常火爆，这种风险就已经小得多了。
另一个需要考虑的因素是你所买物业的质地。买房就是想有资本收益的，因此必须选择会增値、同时能有良好租金回报的物业。
负扣税到底是怎么回事？（举例）
假设王女士买了一份$400,000的投资物业。她以每周$420的价格将这物业租了出去，一年的租金是$20,000。她需要付$5000的管理费及其它物业上的开销。假设她贷了80%，即$320,000，利率是7.5%，那么她的收入和第一年的开销如下：
租金收入： $20,000
减去管理费 $5000
减去利息 $24,000
小计 $29,000
物业凈收入： -$9,000
工资： $80,000
应付税收入：$71,000
也就是说，王女士可以应付税收入从$80,000变成了$71,000。这样她可以少交$3,335的税款。
如果这份物业是份相对较新的物业，王女士还可申请建筑物折旧。
对新的物业来说，建筑物折旧率可以是建筑成本的2.5%。同时装修费可以扣税。不过，最好在购买物业之前，就先了解好，这份物业的折旧情况如何。
以上例子表明，这份物业必须产生出资本收益来，才能抵消每年的负收入。负扣税就意味着你每年都在赔钱，所以，只有当最终的资本收益超过你每年所赔的钱时，这才不是一笔赔钱买卖。
以王女士的情况为例，她每年的税后损失是$9,000-$3,335，也就是$5,665。这就意味着她所购买的物业的价格必须每年有1.4%-1.9%的增长。
在过去几年，物业市场的长期表现是优于这个数字的，这也就是为什么许多人仍喜欢做负扣税投资的原因。
不过，投资者还应注意到的另一个因素是，如果租金上涨，一开始赔钱租出去的物业可能就会开始带来正收益了，负扣税就可能变成正扣税，这样就减少了对房价上涨的依赖性，也就是说，即便房价不怎么涨，单租金收入就已经赚了一笔了。
这也就是为什么物业投资是一项长期投资选择的原因。
负扣税适合你吗？
财务专家表示，负扣税的投资方法适合那些收入高、有富余的资金的人士。这样即便是他们的物业一时没有租出去，也不会陷于捉襟见肘的境地。
另外，在性格上比较积极主动的人也可以考虑采用这种战略。比如年轻人一想到他们还可以工作二十年，他们可以在这期间将房款付清，就可能会考虑负扣税的策略。
收益更大的人士当然是那些按高税率纳税的高收入人士，特别是夫妻双方收入均高的人士。
专家认为，将负扣税作为长期战略，并能轻松应对的人士，最终将有不菲的收益。但如果只着眼于短期的话，想在一、两年之内就发财的话，最好不要采用这种方法。
负扣税小秘方
负扣税不是为那些动不动就会吓得晕过去的人准备的。但是，如果你能仔细策划，它可以助你致富。以下是一些小秘方：
1.评估你的财务现状
首先确定你自己的想达到的目标。别因为别人这么做过并成功了，你就盲目模仿。你一定要首先对自己的财务状况做一个仔细的评估，千万别仅仅因为别人这么做过，你就跟着做。一定要寻求专家意见。
2.做最坏的打算
在做出决定之前，先仔细计算自己的现金流，看一看在最坏的情形下，你的资金是否能支撑下去。
有许多年轻夫妻买了投资物业，这时候两个人都有工作。后来有孩子了，妻子可能不工作了，两份收入变成了一份，结果手头的现金就变得紧巴巴的了。与此同时，孩子也要花钱，这就使经济状况更加紧张。
所以，在做出决定前，一定要多问几个"如果这样，我会怎样"的问题。比如在房子没租出去的时候，你有没有足够的钱供房等等。
3.买收入保险
进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素，那就是在进行负扣税经营的同时，一定要购买收入保险。这样的话，一旦收入上发生什么问题，保险金就是你的保障。
4.充分了解负扣税的风险和收益
不要轻易相信房产推销员的话。有时候推 销房屋的人只吿诉你负扣税的好处，而不会吿诉你它同时存在的风险。这个行业的管理也不是十分严格。
无论你进行任何投资时，都要同时了解收益和风险两个方面，并十分确定地知道，你为了得到这样的收益而愿意承受这样的风险。在你对风险进行了充分的评估之后，你就不再是盲目地投资了，你的决定是在充分掌握各方面信息的基础之上作出的。你知道哪些因素是没有问题的，同时了解哪些地方是可能出问题的。如果你愿意承担事情不顺利时的后果，那么你就可"大胆地往前走"了。
5.买投资房时选择只付利息的贷款品种
如果你已有一份按揭，同时还想再借钱投资于股票或物业市场，那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的，同时你不必立即归还本金。
自住房房贷(home loan)是不可抵税的，所以你的钱都应用来还本金。你应该先将你的自住房房贷还清，然后再将你的投资房贷款转成同时归还本金和利息的品种。
6.购买会带来长期资本收益的优质物业
购买房屋之前，一定要判断好房市周期，这样，你不至于接到"最后一棒"，然后要等许多年才能等到房价再升回来。考虑好增値的可能性有多大，以及你得等多长时间。
7.请会计师替你退税
退税一般来说并不难，不过，请个专业会计师会确保你不会漏掉该扣税的项目，或犯任何错误。
杠杆效应
在上一期的例子中，王女士共投入$80,000的首期，再加$16,000的印花税等各项费用，所以她的凈投入是$96,000。
如果这份物业以$515,000售出，减去代理费后，所得为$500,000，那么在付清$320,000的贷款后，共有$180,000的资本回报，减去王女士最初$96,000的投资，她的税前资本收益是$84,000。
不过，眞正的收益还应减去她售出物业前的累计亏损及资本所得税。如果王女士的收入税率是41.5%的话，她需要支付$17,430的资本所得税（41.5%*50%*$84,000）。
一个实例
Mark Lowman过去在军队服过役，现在有一份海外收入。他想减少他为这份收入所交的税，所以选择了负扣税的策略。
他说："我决定从国防房地产部（Defence Housing Authority, DHA）买一套房。因为我在军队有些关系，我可以拿到一个好的价格。国防房地产部一直都为澳洲国防人员及其家属提供长期住所，所以我不必担心房子租不出去。也就是说，你从国防部买房的话，不必担心它租不出去。"
Mark在柏斯买了一套三睡房的house，价格为$315,000，现在以每月$1,000的价格出租。Mark说："我觉得这很划算。我两年前买的这套房，虽然资本收益不是太高，我省下的税却不少。"
Mark说，他第一年省下的税就高达$12,000，而且在今后还将继续省下差不多金额的税款。
他说："负扣税是一个很好的节税方法，但你在购买物业之前还是需要仔细地做功课。特别要紧的是，你要在好区买进，这样你才会有资本收益，同时租金回报也才会高。"
[color=]**最新浮动利率4.8%,固定4.69%(能拿到如此低的利率只有我们一家).
**最低利率
**最快预批
**最好估价
**免估价费,免申请费
1.相对于各大银行的标准浮动利息，我们可以为您获得高达1.3%的终生优惠
2.我们的很多产品都适合无收入证明人士，海外人士，无存款记录人士等
3.我们给出的固定利率最低可以低至4.69%，最多可以借到97%的贷款.
4.我们可以做到，3天之内，Full Approval，全批
我们是全澳最大最快最优的贷款公司，已经有了十几年的贷款经验，可申请澳洲所有银行，并和四大银行(WBC,NAB,ANZ,CBA)都是钻石极的代理公司，（享有优先最快批复贷款权）也是主流銀行的 VIP broker（高级别贷款顾问）在同行中也是以最快最优最负责为己任。和一般的小公司不同，我们还配备有专门的服务支持团队。
因此从产品选择到最终成交日,我们都能为客户提供必要的专业知识
以便于为您更好地理解贷款产品,进行有效的财务管理，并根据你的情况选择最适合你的贷款方案。
所以选择我们可为你拿到最低的利息，最快的贷款。
最高 1.3%以上的終身折扣和最高 97%的貸款比例（根据个人情况）
免费为你的房子做评估
[color=]联系本人请私信或者点击我头像查看个人资料，下方广告联系电话和本人无关
|
|
雷达卡
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
千斤顶
