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发表于 2014-6-1 04:39:54
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本帖最后由 bhyqs 于 2012-10-30 19:56 编辑
天行健 发表于 2012-10-30 10:43
能一步到位，就一步到位。
你先买小的50万，等还完了，房价涨了1倍，你的小房也许也涨到100万了，但大房子 ...
不能只做加法，不做减法。
“翻一倍”的时间里，银行利息怎么算呢。
悉尼据“传说”是房价7年翻一番（虽然比照2005年的房价，这个传说没有被兑现）。
假设年利率6%，首付都是10万，月还款能力6000，等额还款。
100万的房子，贷90万的话，贷30年，月付就是5995.51/月，7年后的loan balance是$894,880.32
。假设当时值200万，你的equity=200000-894,880.32=1105119.68。中介卖掉后收3%中介费60000。CGT不算，多交的land tax不算（两者如自住都可以免交）净收入大约1.04mil。
50万的房子，贷40万的话，月付就是2398.20。如果你每月也是付5995.51 （即每月多交3597.31），那么你的loan6年零11个月就还清了。剩下最后一个月的5995.51和第11个月没交出去的3780.91，剩下的equity=1000000+5995.51+3780.91=1009776.42。3%中介费为30000。净收入0.98mil。
（以上数据都是用excel loan calculator计算的。）
conclusion： 两者实际差额为6万澳元左右，而不是100万澳元。而且这是在7年翻一番的假设上计算的。如果7年内做不到翻一番，那么减法依然不变（利息照交），但是加法要改（增值的绝对数值改变），100万的房子未必就能赚更多的钱。 如果不自住，cgt和land tax就要往上加，again， 这将会是减法。如果买的是high strata fee的apartment，就更不用说了。
如果是interest only的loan,算法也要另行调整，但是100万房子的银行利息会多付很多。
但这只是在房子上涨的情况下。
不要忘记，如果放假下跌的话，基数大的房子下跌的幅度也会大，大家都跌10%的话，50万的房子损失5万，100万的房子损失10万。但loan interest的减法还是要同样地做。‘
除此以外，还有现金流动的机会成本。买大房子的话，现金流动能力不如小房子。因为很多钱进去是还利息的，而不是还本金的。
所以并非是50万的房子涨50万，100万的涨100万那么简单。 |
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