普法帖：买卖房产中，问题解答帖（欢迎提问）

年轻时代

本帖最后由 年轻时代 于 2012-10-20 10:56 编辑
之前那发adelaide “拍卖”只有几千新闻的时候，曾经试图做一个专题帖。 但，都忙，放弃了。这次看到拍卖这个帖子中众多人的错误理解。 再来开个帖子。这次不主动介绍基础知识了，太长，太繁琐。有再买卖房产过程中发生问题的欢迎提问吧。
先回复一些看上去很美的误导。

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答复：easement 是一种权利；比如一种“经过权利”（“过路权”）。 也有实体的存在，比如管子等等。还有很多更虚拟的权利。众多的land 包含easement（甚至必须包含easement）。 你总要连接水管吧？ 你总要连接电吧？  所以：不是含easement就不能买。 其次，政府挖开等等。 高兴还来不及呢，绝大部分有赔偿或恢复（等于全新了）。 一些特殊的easement肯定要看清楚，特别是老房子或有改建需要的买家。

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答复：CTTT是小额法庭，拍卖买卖房产出问题，不要着急告中介。你要着急告vendor

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答复：卖家签署合同后，反悔就要承担“全部损失”；买家通常会告赢并且最终不用花律师费。（注：除非极其特殊原因，或purchaser有错）

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答复：这让参加买卖的人情何以堪？

年轻时代

一些小知识（过去帖子中提到的）
澳洲“土地系统”分为两种：Old System 与 Torrens Title。通俗点区别就是：购买Old System 的土地过户时确权复杂。这种形式的地比较少了。现代（近代）大多是Torrens Title。简单的说法就是由专门机构来登记土地拥有权。谁在这个登记簿上的，土地归谁（这点非常重要，下面探讨adelaide案例时会提到）。 如果谁对这个土地有“权利”或者争议，也可以登记入册。 没登记的，不算数了。
Torrens Title 就简单了，相当是中国房产证。这个人有房产证，购买起来就放心。交易过程也容易。如果先抵押给A，A可以在登记簿上注释；这样B如果要买，一看登记簿上有注释，自然就知道有问题。

年轻时代

买房聪明的步骤
1. 有心情看房前，先做贷款预评估！异常重要，交割过程中的时间很关键。
2. 关注律师。
3. 尽量提前确认好未来御用贷款与律师，提前建立联系。注：很多律师是不见合同不撒鹰的  ：）  要是真买房，不妨适当给律师掏个定金确定下来。有钱能使鬼推磨。
4. 看房前就尽量要到合同。现在都是电子的，email一下什么都有了。合同非常重要，一旦有合同，未看房前可先让贷款broker用合同预备贷款文件（聪明的做法，前提是这个房子基本可拿下）。 正常情况下看合同第一页（cover），以及从special 条款之后的。合同前几页是标准字眼，看了也没意义。条款之后会有CT，管道，S. 149等信息。 这些信息对选房子也非常重要。特别是house等有land的。 很多时候，看到合同，房子也不想看了。（比如有easement或者特别条款不正常的；房子再好也没必要看了）。   注意：律师看合同一般是收费的，这个阶段尽量自己先看看，感觉一下。如果律师能免费1-3个合同，那请律师看看最好。个人角度去谈，一般看：卖家是否与CT相符，CT上有无特殊Caveat，S149 zone信息，简单plan 以及管道。 重点看：特殊条款有无特过分的。
5. 看房。
6. 一旦出所谓offer或者签合同（注：如果前面已经确定律师，签署前律师看过最安全。当然房子好，要抢，那就只能先签了）。签署合同后马上马上马上要做的事：把合同给贷款broker立刻做正贷尽量5个工作日内出来正批。 把合同给律师，尽快确定哪里需要修正。

年轻时代

买房如果是买家原因取消，可不是只损失大定那么简单！
如果合同上是100万；买家原因取消；买家损失定金；之后卖家卖房只卖了20万；原来100万买家需要补差价以及相关损失！！！ 高院案例（几百万的房子）

年轻时代

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答复：这个帖子过去没空回。未来有人发生类似问题的可参考： 尽量settlement date 当天提前检查房子，发现问题通知律师要求对方赔偿。 如果是settlement之后发现，立刻保留证据，通知律师先通知对方要求赔偿。如果对方聪明，正常会赔偿。麻烦的，可上庭（很容易赢）。

年轻时代

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1. 你应该问你的律师。
2. vendor不一定同意。risk在于损坏，维护等等可能。 比如：你装了，settle之前坏了，算谁的？
比如，你装了，但是改动其他地方，影响到其他了，算谁的。
比如你装了， 并且确认了你担负责任，如果安装其他过程中损坏了算谁的？
以上纯理论！
估计你律师会给你这样的建议：加钱，让vendor装你指定的东西。

年轻时代

本帖最后由 年轻时代 于 2012-10-20 11:17 编辑
某位发来的争论。

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这个问题比较复杂化。 land law + equity.
land law 规定：房产买卖必须是契约。
但是equity 就复杂多了。
（注释）不在回复中含明显漏洞或错误。 删除掉一些原来答复。问题复杂化，容易误解以及争论。 可简单的理解为：逃离，但要承担适当责任。 这个问题超出本帖子本意，以及本人知识范畴。

年轻时代

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答复：感谢您的建议。 未来争取这样写，一点点建议，一点点reference.  有些太基础的，就不引用了。
圈子本来就小，虚拟点好。太真实了，大家都认识，很多观点不能说了。

乘物以游心

关注一下

年轻时代

一个争论

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当时的答复：
背责任就等于你不能轻易跑路。  see?
你没权利“强迫”vendor 给你房子。 vendor 跟你合同了，vendor 是“可以不给你房子”（在某些情况下vendor 想给你也给不了，比如title defect）； 但是他要承担责任与损失；卖家可以通过court 获得房子或者同等赔偿。
这不等于：vendor可以“随意取消合同并且没责任”
你非要把话说绝对了么？ 法规有很多种，按照某一条，vendor 是可以中断；但是按照其他条款，vendor settle前中断要赔偿。所以一些人说：vendor 可在settle前中断。（你怎么不问问后话是什么？）
see?
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